겸용주택의 지하층을 공용면적으로 보아 상가면적과 주택면적 비율로 안분하여야 하는지 여부

○○세무서장이 2008.11.7 청구인에게 한 2005년 귀속 양도소득세 26,190,300원의 부과처분은 겸용주택인 ○○○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○번지 대지 199㎡, 건물연면적 299.97㎡의 지하 1층을 동 건물의 주택면적과 주택 외의 면적 비율로 안분계산하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 1986.05.27. 취득한 ○○○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○ 대지 199㎡와 1996.7.23. 동 소재지에 신축한 근린생활시설 및 단독주택 299.97㎡의 겸용주택(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 2005.11.2. 양도하면서 지하1층(이하 “쟁점지하층”이라 한다)은 공용 용도로, 1층은 상가로, 2층과 옥탑은 주택으로 계산하여 주택면적이 상가면적을 초과한다며 쟁점건물 전체를 주택으로 보아 1세대1주택 비과세를 적용한 후 양도가액 6억원을 초과하는 양도차익 160,331천원과 타 부동산 양도차익 212,894천원을 합산하여 2006.1.31. 2005년 귀속 양도소득세를 신고 ․ 납부하였다. 처분청은 쟁점지하층이 주택으로 사용되지 아니한 것으로 보아 2008.11.7. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 26,190,300원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.12.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점지하층에 대하여 2002.8.31.부터 2003.6.18.까지 창고를 노래방으로 개조하여 불법영업을 하였으나, 2003.6.19. 서울지방법원 동부지원으로부터 음반비디오물 및 게임물에 관한 법률 위반으로 벌금을 부과받은 이후 어떠한 용도로도 사용하지 아니한 방치된 상태로서 그 용도가 불분명한 상태에서 양도함으로써 안분계산 대상에 해당함에도 쟁점지하층을 상가로 보아 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점지하층을 노래방으로 사용하다가 노래방 불법 영업으로 벌금을 부과받은 이후에는 노래방으로도 주택으로도 사용하지 아니하여 용도가 불분명핟다고 주장하나, SH공사에서 조사하여 작성한 손실 보상액명세와 영업권 보상내역 조회에 대한 회신문에 의하면 쟁점지하층은 노래방 시설은 되어 있었으나, 허가를 못 받아 실제 영업을 못함에 따라 영업보상 대상 영업장으로 인정받지 못하였고, 내부 노래방 인테리어 비용 및 물품 이전비용으로 30,216천원을 청구인이 지급받은 사실이 확인되므로 쟁점지하층의 용도가 불분명한 것이 아니라 노래방 시설물을 보관하는 창고 용도로 사용된 것으로 보아 과세한 이 건 처분에 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 겸용주택의 쟁점지하층을 공용면적으로 보아 상가면적과 주택면적 비율로 안분하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 【비과세양도소득】 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2) 소득세법시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】

③ 법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점지하층에 대하여 2002.8.31.부터 2003.6.18.까지 창고를 노래방으로 개조하여 불법영업을 하였으나, 2003.6.19. 서울지방법원 동부지원으로부터 음반비디오물 및 게임물에 관한 법률 위반으로 벌금을 부과받은 이후 어떠한 용도로도 사용하지 아니한 방치된 상태로서 그 용도가 불분명한 상태에서 양도함으로써 안분계산 대상에 해당된다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) ○○지방법원 ○○지원 판결문(2003고정 512 음반 ․ 비디오물 및 게임물에 관한법률위반)에 의하면 청구인은 당국에 등록하지 아니하고 2002.8.31.경부터 2003.6.18.경까지 사이에 쟁점건물에서 지하 25평의 규모의 룸5개, 노래방기계5대의 시설을 갖추고 불법으로 노래연습장 영업을 한 것으로 보아 벌금 1백만원을 부과받은 사실이 확인된다. (나) ○○○○시 ○○공사가 세무서 이○○사무소에 발송한 영업권보상내역에 대한 조회에 대한 회신문에 의하면 쟁점건물의 지하층은 노래방 시설은 되어 있었으나 허가를 못 받아 실제 영업을 못함에 따라 영업보상 대상 영업장으로 인정받지 못하였고, 내부 노래방인테리어비용 및 물품 이전비용으로 30,216천원을 청구인이 지급받았다는 사실이 확인된다. (다) 건축물대장에 의하면 쟁점건물은 1996.7.23. 사용승인되고 쟁점지하층은 부속창고 49.99㎡, 근린생활시설 50㎡라고 등재된 사실이 확인된다.

(2) 위 사실관계와 관련법령 등을 종합해 보면, ○○○○시 ○○공사의 영업권 보상 내역 조회에 대한 회신문에 의하면 지하층에 노래방시설을 설치하였으나, 노래방 허가를 득하지 못하여 노래방으로 이용되지 못하고 창고 용도로 사용하였다는 사실이 확인되고, 청구인이 노래방 기계에 대한 보상금은 ○○○○시 ○○공사로부터 지급받았으나 노래방에 대한 영업보상금은 지급받지 않은 사실이 확인되는 점등에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점지하층을 어떠한 용도로도 사용하지 아니한 방치된 상태로서 그 용도가 불분명하여 쟁점건물 양도당시 상가로 사용되었다고 단정할 수 없다고 할 것이다. 따라서 겸용주택인 쟁점건물의 쟁점지하층에 대하여 쟁점건물의 주택외면적과 주택면적 비율로 안분계산한 면적별로 주택부분과 상가 부분으로 구분계산함이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유가 있으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.