교환의 경우 감정가액을 실지양도가액으로 인정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2006.1.25. 자신이 소유하던 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○번지 ○○아파트 상가동 2층 202호, 203호, 204호, 205호(토지 57.9㎡, 건물 73.7㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 염○선이 소유하던 같은 곳 상가동 4층 409호(토지 49.45㎡, 건물 67.68㎡)와 교환(별지<표1>참조)하고, 2006.3.31. 처분청에 개별건물 기준시가에 의한 양도소득세 예정신고(양도가액 241,983,489원, 취득가액 149,421,549원, 양도소득세 18,381,960원)를 한 후, 2007.5.31. 처분청에 집합건물 기준시가에 의한 양도소득세 확정신고(양도가액 195,032,100원, 취득가액 144,616,700원, 양도소득세 6,539,186원)를 하였다.
• 나. 처분청은 2007.8.1. 교환상대방이 교환당시의 감정가액 285,000,000원으로 양도소득세를 신고한 반면, 청구인은 감정가액 490,000,000원이 있음에도 교환차액이 없다는 이유로 기준시가로 양도소득세를 신고하였는바, 감정평가금액으로 양도소득세를 수정신고하여 줄 것을 안내하였다.
• 다. 청구인은 2008.1.4. 처분청에 교환상대방의 상가에 대한 감정가액평균액 292,500,000원을 양도가액으로, 460,000,000원을 취득가액으로 기재하여 양도소득세 18,381,960원의 환급을 구하는 경정청구를 제기(별<표2>참조)하였다.
• 라. 처분청은 2008.10.16. 청구인이 기준시가로 양도소득세를 신고한 것은 적법하다 하여 청구인의 양도소득세 경정청구를 거부하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2008.11.24. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인이 쟁점부동산을 교환하게 된 경위에 대하여 보면, 청구인은 내과병원을 운영하는 의사로, 2001년부터 쟁점부동산을 임차하여 사용하다가 2004.1.2. 쟁점부동산을 취득한 후, 영업확장을 위해 인접 사무실을 물색하던 중 마침 같은 건물 4층 409호는 건물확장이 용이한 것으로 판단되었다. 쟁점부동산을 교환함에 있어 청구인이 소유한 상가는 470,000,000원으로 감정평가가 이루어져 교환차액이 발생하였지만, 청구인으로서는 병원확장이 필요하였기에 교환차액을 수수함이 없이 맞교환하였다.

(2) 청구인의 양도소득세 신고경위에 대하여 보면, 쟁점부동산 양도당시 (2006.1.25) ○○시 ○○구는 지정지역으로서 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하여야 하나 교환계약서에 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하여야 하나 교환계약서에 실지거래가액이 기재되어 있지 않아 국세청 기준시가로 양도소득세 예정신고를 한 후, 기준시가 계산착오를 발견하고 2007.5.31. 양도소득세 확정신고를 한 후 2007.8.1. 처분청으로부터 실지거래가액에 의한 양도소득세 수정신고 안내를 받고 교환상대방의 감정가액평균액인 292,500,000원을 실지양도가액으로 하여 양도소득세 경정청구를 제기하였다.

(3) 처분청의 경정거부처분이 부당하다는 점에 대하여 보면, 처분청은 쟁점부동산의 교환계약서에 실지거래가액이 표기되어 있지 않고 쌍방간 감정가액의 차액이 현저히 큰데도 불구하고 교환차액을 수수함이 없이 교환한 점을 이유로 교환상대방의 감정가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 하지만, 청구인은 쟁점부동산을 교환으로 양도함에 있어 ‘부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’에 의한 감정평가법인에 감정평가를 의뢰하여 쌍방의 부동산가액에 대한 감정평가를 하였고, 감정평가결과 쌍방의 감정평가액이 서로 차이가 발생하였지만, 청구인은 교환상대방의 부동산이 쟁점부동산과 인접해 있고 당장 병원확장이 가능한 이점 때문에 교환차액을 포기하고 맞교환하였다. 법원에서도 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 청산절차를 수반한 교환의 경우에는, 그 실지양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당하고, 이 경우 교환으로 취득하는 목적물의 실지양도가액이 되고, 그 감정가액의 차액을 포기하거나 기부하는 경우에는 이른바 저가양도에 해당하여 교환으로 양도되는 목적물의 감정가액이 그대로 교환으로 양도되는 목적물의 실지 양도가액이 된다고 판결하고 있는 바, 청구인이 쟁점부동산을 교환차액의 수수없이 저가로 양도한 정당한 사유가 있고, 이를 쌍방이 인정하여 합의한 이상 쟁점부동산의 양도가액을 교환으로 취득한 부동산의 감정가액평균액을 실지거래가액으로 하여 신고한 청구인의 양도소득세 경정청구는 정당하다. 따라서, 처분청의 이 건 경정거부처분은 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견 양도소득세액을 산출하기 위한 실지양도가액이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하고, 부동산의 소유권이 상호이전되는 교환인 경우, 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 경우에 한해 그 실지양도가액이 확인된다 할 것인데, 이 건 교환계약서에 교환대상 목적물에 대한 교환차액이 없는 것으로 기재되어 있어 단순한 교환으로 보이고, 교환대상 목적물에 대한 감정가액이 서로 다름에도 불구하고 정산절차를 수반하지 않았으며, 1개의 감정평가법인이 청구인 소유의 상가에 대한 감정평가를 하였고, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 취득가액 4억6천만원에 대한 매매계약서도 사후에 작성된 것으로 볼 수 있어 이 건 실지양도가액 및 실지취득가액은 실지거래가액으로 확인되지 아니한다. 따라서, 이 건 양도소득세 경정청구는 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점 청구인이 소유한 상가의 감정가액이 교환상대방의 감정가액보다 큰 경우인데도 교환차액을 수수함이 없이 교환한 경우에, 교환상대방의 감정가액을 실지양도가액으로 입정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. (이하생략)

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정・경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.

⑦ 제4항 내지 제6항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서생략)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 염○선 간에 체결한 ‘부동산 교환계약서’(2006.1.11.)에는 청구인이 소유하던 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○번지 ○○아파트 내 상가동 2층 202호, 203호, 204호, 205호(토지 57.9㎡, 건물 73.7㎡)와 염○선이 소유하던 같은 곳 상가동 4층 409호(토지 57.9㎡, 건물 67.68㎡)를 서로 교환하기로 약정하면서 교환에 따른 교환차액은 없는 것으로 나타난다.

(2) (주)제○감정평가법인선의 ‘감정평가서’에 기재된 청구인 소유의 상가에 대한 감정가액은 2006.1.18. 기준시점으로 하여 470,000,000원이다.

(3) (주)미○감정평가법인선의 ‘감정평가서’에 기재된 염○선 소유의 상가에 대한 감정가액은 2006.3.22. 기준시점으로 하여 300,000,000원이며, 또 (주)제○감정평가법인선의 ‘감정평가서’에 기재죈 염○선 소유의 상가에 대한 감정가액은 2006.2.14. 기준시점으로 하여 285,000,000원이며, 감정가액평균액은 292,500,000원이다. (4)청구인과 박○자 간에 체결한 ‘부동산 매매계약서’(2003.11.12)에는 청구인이 박○자로부터 쟁점부동산을 취득하면서 460,000,000원을 지급한다고 기재되어 있다.

(5) 청구인의 양도소득세 신고경과를 보면, 청구인은 쟁점부동산 양도당시(2006.1.25.) 부동산이 소재한 ○○시 ○○구가 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하여야 하는 지정지역임에도 쟁점부동산 교환계약서에 실지거래가액이 기재되어 있지 않다 하여 기준시가로 양도소득세를 예정신고한 후, 기준시가 계산착오를 발견하고 2007.5.31. 양도소득세 확정신고를 하였으며, 청구인은 2007.8.1. 처분청으로부터 실지거래가액에 의한 수정신고 안내를 받고 2008.1.4. 교환상대방의 감정가액평균액인 292,500,000원을 실지양도가액으로 하여 이 건 양도소득세 경정청구를 제기하였다.

(6) 이를 바탕으로 하여, 청구인이 소유한 상가의 감정가액이 교환 상대방의 감정가액보다 큰 경우인데도 교환차액을 수수함이 없이 교환한 경우에, 교환상대방의 감정가액을 실지양도가액으로 인정할 수 있는지에 대하여 살펴본다. (가) 양도소득세 산정기준인 실지양도가액이라 함은 거래당시 양도자가 당해 자산을 양도함에 있어서 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하며, 사후에 양도당시로 소급하여 한 감정가액은 이에 해당하지 않는다 할 것이다. 또한, 양도소득세의 과세대상이 되는 거래가 단순한 교환인 경우에는 그 실지양도가액을 확인할 수 없다고 할 것이지만, 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반한 교환의 경우에는 그 실지양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다 할 것이다(대법원 2004두5072, 2005.1.14., 서울고등법원 94구20091, 199511.28. 같은 뜻임) (나) 이 건의 경우, 청구인과 염○선 간에 체결한 교환계약서에는 교환대상 목적물에 대한 감정가액이 염○선 소유의 교환대상 목적물에 대한 감정가액보다 현저히 큰데도 불구하고 청구인이 염○선으로부터 교환차액을 수수하지 않았으며, 청구인 소유의 교환대상 목적물에 대한 감정가액은 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 에서 규정한 2개의 감정평가법인이 아닌 1개의 감정평가법인이라는 점 등을 감안하면, 청구인과 염○선은 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하지 아니하고 단순히 교환한 경우로 인정되므로, 청구인 소유의 교환대상 목적물에 대한 양도가액은 실지거래가액으로 확인된다고 보기 어렵다. 또한, 청구인이 실지거래가액으로 신고한 취득가액도 매매계약서에 기재된 계약금 및 중도금 등의 지급시기가 거의 같은 시기임에도 청구인은 잔금에 대한 금융거래 자료를 제시할 뿐 계약금 등에 대한 금융거래 자료를 제시하지 못하고 있는 점을 감안하면, 취득가액 또한 실지거래가액으로 확인된다고 보기 어렵다. (다) 그렇다면, 처분청이 이 건 양도가액 및 취득가액이 실지거래가액으로 확인되지 않는다 하여 청구인의 양도소득세 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. [별지] <표1> 교환부동산 비교 소유자 청구인 소유자 염○선 교환대상

○○시 ○○구 ○○동 ○○○번지 ○○아파트 내 상가동 2층 202, 203, 204, 205호 건물 2006.1.25 교환 교환대상 같은 곳 상가동 4층 409호 67.68㎡ 감정평가 제○감정평가법인선 가격평가시점: 2006.1.18. 평가금액: 470,000,000원, 감정평가

① 제○감정평가법인선 가격평가시점: 2006.2.14. 평가금액: 285,000,000원,

② 미○감정평가법인선 가격평가시점: 2006.3.2. 평가금액: 300,000,000원 합계: 585,000,000원 평균: 292,500,000원 <표2> 청구인 신고 및 경정청구 내역 청구인 신고(기준시가) 경정청구(실지거래가액) 양도가액 취득가액 양도소득세 양도가액 취득가액 양도소득세 241,983,489원 149,421,549원 18,381,969원 292,500,000원 460,000,000원