취득시 매매계약서의 실지 거래가액을 인정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 산 ○○-○○ 임야 8,778㎡의 청구인 지분 27,680분의 3,305.8 중 1,048㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2008.1.18. ○○○○○공사에 20,442,914원에 협의양도하고 그 취득가액은 등기접수일인 1998.4.10.을 취득일로 하여 환산가액인 22,487,095원으로 산정하여 2008.3.31. 양도소득세 예정신고하였고, 처분청은 쟁점토지의 취득일을 등기부등본상 판결일에 의한 매매원인일인 1987.3.2.로 보고 환산취득가액을 1,261,321원으로 산정하여 2008.11.4. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 9,197,470원을 결정고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2008.11.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1988.7.14. ○○도 ○○시 ○○○동 산 ○○-○ 임야 27,680㎡ 중 3,305.8㎡를 당시 복덕방을 운영하던 이○식의 권유로 매입하였고, 이○식은 ○○도 ○○시 ○○○동 산 ○○-○ 임야 27,680㎡를 전 소유자 이○숙과 매매계약을 체결하였으나, 이 토지가 토지거래 허가지역내에 있어 정상적인 방법으로 소유권이전을 하지 못하자 법원으로부터 가처분결정을 받아 명의자를 이○식으로 이전등기하였고 그 기간에 청구인을 비롯한 토지 매수자를 모집하여 공동매수한 후, 청구인 외 5인의 명의로 직접 소유권 이전 청구소송을 거쳐 1998년에 소유권이전등기를 이행한 것이다. 청구인이 확보하고 있는 자료는 오래된 매매계약서 사본뿐이어서 진실성을 의심 받을 수 있고, 실제 잔금지급일이 불확실하여 당초 양도소득세예정신고시 소득세법시행령제162조 제1항 제1호의 규정에 의하여 등기접수일인 1998.4.10.로 신고를 하였으나, 등기부등본에 원인일로 표시된 1987.3.2.은 이○식이 전 소유자의 입장을 감안하여 소유권이전 청구소송시 표시한 당초 계약일로서 청구인의 매입의 취득일과는 관련이 없으므로, 청구인이 제시한 매매계약서의 내용대로 취득가액을 실지 취득가액인 9,195,348원으로 산정하여 양도소득세를 5,684,802원으로 감액경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시한 쟁점토지의 취득 관련 메메계약서를 보면 계약일은 1988.7.14. 이고 중도금지급일은 1988.7.31. 잔금지급일이 1988.8.20.로 되어 있으나, 등기부등본상 가처분 접수일이 1988.7.29.(1988.7.28. ○○지방법원 결정)로 나타나는 바, 중도금 및 잔금일지급일전에 소유권 이전금지 가전분결정이 되어 있어 이는 일반적으로 발생되지 않는 거래형태이며 또한 매매계약서 하단의 매수자 및 지분이 별지명세와 일부 상이하고 등기부상 소유자와도 일부 상이한 점 등에 비추어 이를 실제 매매계약서로 인정하기 어렵다. 따라서 등기부등본상에 나타나는 매매(판결) 원인일인 1987.3.2.을 취득일로 보아 그 취득가액을 환산가액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득가액을 제시한 매매계약서의 실지 거래가액으로 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정・경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 베6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 제시한 부동산매매계약서상 면적(27,680㎡)의 취득가액 242,800,000원을 청구인 소유지분(3,305.8㎡) 중 양도한 쟁점토지면적(1,048.3㎡)으로 안분한 9,195,348원을 쟁점토지의 실지 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하므로 이를 살펴본다.

(1) 처분청의 과세기록에 의하면, 청구인은 쟁점토지를 2008.1.18. ○○○○○공사에 20,442,814원에 양도하고 그 취득일을 등기접수일인 1998.4.10.로 하여 실지 양고가액 20,442,814원, 취득가액은 환산가액인 22,487,095원, 양도차익 -2,390,233원으로 산정하여 2008.3.31. 양도소득세 예정신고를 하였고, 처분청은 쟁점토지의 취득일을 등기부등본에 나타나는 판결원인일인 1987.3.2.로 보아 취득가액을 양도가액 20,442,814원에 대하여 기준시가로 환산한 1,261,321원으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(2) 청구인이 제시한 쟁점토지 취득관련 매매계약서에 의하면, 면적27,680㎡(8,373평), 매매대금 242,800,000원(평당 29,000원, ㎡당 8,772원)으로 계약금은 계약일인 1998.7.14. 60,000,000원, 중도금은 1988.7.31. 60,000,000원, 잔금은 1988.8.20. 122,800,000원이며, 매도인은 이○숙, 매수인은 이○억 외 5인이고, 이 계약서 하단에 장○규 1,500평, 이○식 1,500평, 청구인 1,000평, 최○주 500평, 이○억 2,000평, 임○호 1,873평으로 기재되어 있으며, 별지에는 이○억 6,611.60㎡/27,680, 이○식 3,305.80㎡/27,680, 윤○모 4,958,70/27,680 청구인 3,305.80㎡/27,680, 최○주 3,305.80㎡/27680, 박○호 6,197.60㎡/27,680로 기재되어 있고, 이에 대한 대금지급 증거는 제시하지 아니하였다.

(3) 부동산 등기부등본의 권리변동 사항에 의하면, 쟁점토지는 1998.4.10. 이○숙에서 이○식(지분 27680분의 3306.8), 이○승(지분 27680분의 6611.6), 신○식(지분 27680분의 1652.9), 청구인(지분 27680분의 3305.8), 최○주(지분 27680분의 6611.6), 박○호(지분 27680분의 6192.3) 앞으로 소유권이전등기가 경료되었고, 등기원인일은 1987.3.2. 매매(판결)로 나타난다. 또한 1988.7.29. ○○지방법원의 가처분결정(88카×××××, 목적: 매매, 증여, 양도, 저당권, 전세권, 임차권의 설정 등 일체의 처분행위의 금지, 권리자: 이○식)등기가 설정되어 있다.

(4) 처분청의 답변서에 의하면, 쟁점토지가 포함된 토지의 공동매수자인 이○식 및 신○식은 쟁점토지로 분할되기 전 토지인 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 산 ○○-○ 소재 951.3㎡(이○식) 및 620.7㎡(신○식)를 1998.4.16. 양도하고 그 취득일을 1987.3.2.로 하여 양도소득세를 신고하였다.

(5) 살피건데, 청구인은 제시한 매매계약서사본상 토지면적 27,680㎡의 취득가액 242,800,000원을 청구인 소유지분(3,305.8㎡) 중 양도한 면적(1,048.3㎡)으로 안분한 가액 9,195,348원을 쟁점토지의 실지취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 부동산등기부등본에 의하며, 1998.4.10. 소유권이전 등기된 공유자는 청구인을 포함하여 이○식, 이○승, 신○식, 최○주, 박○호이나, 청구인이 제시한 매매계약서 사본의 하단에 기재된 공유자는 장충규, 이○식, 청구인, 최○주, 이○억, 임○호이고, 동 매매계약서 별지의 공동매수인은 이○억, 이○식, 윤○모, 청구인, 최○주, 박○호로서 등기부등본상 공유자자와 매매계약서 하단 및 그 별지 공유자가 상호 일치하지 아니할 뿐만 아니라 위 매매대금에 대한 대금지급 증거도 찾아 볼 수 없으며, 중도금과 잔금지급일 전에 법원의 가처분결정이 등기된 점 등에 비추어 청구인이 제시한 위 매매계약서를 진정한 법률행위 문서로 인정하기 어렵고 그렇다면 그 매매계약서에 기재된 매매대금 중 안분가액을 쟁점토지의 실지거래가액으로 추인할 수도 없는 형편이다.

(6) 한편, 청구인은 처분청이 쟁점토지의 취득일로 본 부동산등기부등본상 등기원인일인 1987.3.2.은 실제 취득일과 관련이 없다고 주장하나, 쟁점토지는 법원의 판결을 원인으로 이전등기되었고 토지공동소유자들이 양도소득세 신고시 취득일을 1987.3.2.로 신고한 사실에 비추어 쟁점토지의 취득일을 등기접수일이 아닌 법원의 판결원인일로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분에 흠결이 있다고 볼 수도 없다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.