비교대상 주택의 매매사례가액을 증여자산의 시가로 본 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2004.12.29. 부(父)로부터 00시 00구 0동 3-1 00빌라 **2호(건물면적 62.94㎡로 이하 “쟁점주택”이라 한다)를 증여받은 후 기준시가로 평가한 가액 59,391,480원을 증여재산가액으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점주택과 같은 건물에 위치한 **2호(이하 “비교대상주택”이라 한다)의 2005.2.18. 매매가액 135,000,000원을 쟁점주택의 증여당시 시가로 보아 2008.5.7. 청구인에게 2004.12.29. 증여분 증여세 8,032,200원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.29. 이의신청을 거쳐 2008.11.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점주택의 증여일 이후에 매매된 비교대상주택의 양도가액을 청구인이 알 수가 없었던 점, 쟁점주택과 비교대상주택은 그 층수를 달리하여 위치가 다른 점, 쟁점주택의 증여일 현재 기준시가는 59,391,480원인 반면 비교대상주택의 양도일 현재의 기준시가는 61,090,860원으로 차이가 발생하는 점, 비교대상주택은 양도차익을 목적으로 대대적인 리모델링을 하여 분양일로부터 2008년 7월까지 네 사례로 선정하기가 부족하며 타인 소유주택의 리모델링에 관한 공사비용 자료를 청구인이 확보할 방법이 없는 점 등을 고려하여 이 건 처분을 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법 시행령 제49조에 의거하여 쟁점주택의 증여일로부터 3월 이내에 매매된 비교대상주택의 매매사례가액을 증여재산가액으로 적용한 이 건 처분은 적법하고, 비교대상주택의 내부공사에 대한 증빙자료를 제시하지 않아 내부수리가 매매가격에 얼마나 영향을 미쳤는지가 불분명할 뿐 아니라 청구인이 주장하는 공사항목은 씽크대 교체 및 창문 등의 구조변경으로 이는 단순한 수익적 지출항목으로 재산적 가치가 크게 차이가 난다고 볼만한 결정적인 사항이 아니며, 쟁점주택과 비교대상주택의 기준시가 계산요소가 동일하므로 비교대상주택을 매매사례주택으로 선정한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점주택의 증여재산가액을 산정함에 있어 비교대상주택의 매매사례가액을 시가로 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가 】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하는 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다. (3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등 】①법 제60조제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택과 비교대상주택은 같은 다세대주택 건물의 2호 및 2호이고, 다세대주택 건물은 지하1층 및 지상4층으로 총 10세대(층별당 2세대)가 거주하는 구조임이 건물등기부등본으로 확인되며, 청구인은 쟁점주택의 증여재산가액을 기준시가로 계산하여 신고하였다.

(2) 쟁점주택과 비교대상주택의 증여재산신고가액 및 매매가액, 기준시가 등은 아래와 같으며, 2004년도의 기준시가는 국세청고시에 따른 방식으로 처분청이 계산한 금액이고 2005년부터는 국토해양부가 공시하는 기준시가이다. 쟁점주택 비교대상주택 주소 00 00빌라 2호 00 00빌라 2호 면적 62.94㎡ 62.94㎡ 증여일 및 매매계약일 2004.12.29. 2005.12.18. 증여재산신고가 및 매매사례가 59,391,480원 135,000,000원 (단위: 천원) 기준시가공시일 2004년 2005.4.30. 2006.4.28. 2007.4.30 2008.4.30. 쟁점주택 59,391 73,000 78,000 119,000 124,000 비교대상주택 59,391 66,000 70,000 107,000 111,000

(3) 청구인은 쟁점주액과 비교대상주택이 층에 차이가 있으며, 비교대상주택의 경우 전매목적으로 당초 타일 처리된 거실바닥을 모두 들어내고 목재마루로 대체 공사를 하였을 뿐 아니라 고정식으로 설치된 씽크대를 해체하여 교체하였고 출입문과 창문 벽면 등의 대대적인 인테리어 공사를 하였으며, 2004년도 기준시가에 있어 쟁점주택은 59,391,480원인 반면 비교대상주택은 61,594,380원으로 비교대상주택이 높은 가액으로 산정된다는 주장을 하고 있다.

(4) 청구인은 비교대상주택의 내부수리 여부 및 그 시기 등에 관한 증빙을 제시하지 아니하였고, 비교대상주택의 2004년 기준시가가 처분청의 산정금액과 다르게 계산되는 이유에 대해 비교대상주택은 매매된 주택으로 양도소득세 산출시 사용되는 방식으로 계산한 금액이며 쟁점주택은 증여된 주택으로 상속세 및 증여세 산출시 사용되는 방식으로 계산한 금액이라고 답변하였다.

(5) 살피건대, 청구인은 비교대상주택이 내부수리되었다는 객관적인 자료를 제시하지아니하고 있고 국토해양부가 공시하는 기준시가상으로도 비교대상주택의 가액이 쟁점주택의 가액보다 계속 낮게 나타나며, 쟁점주택 및 비교대상주택의 2004년 기준시가를 산출함에 있어 동일한 방식을 적용하여 쟁점주택과 비교대상주택의 우열을 비교하여야 하는 점 등을 고려해 보면, 쟁점주택이 비교대상주택보다 열위에 있었다고 보기는 어렵다고 하겠으므로 처분청이 쟁점주택의 시가를 파악하기 위하여 비교대상주택을 매매사례주택으로 선정하여 증여재산가액을 산정한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.