기준시가가 높은 아파트의 매매사례가액을 시가로 볼 수 있는 지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.7.19. 부로부터 00시 000구 003동 00아파트 *동 ***호(전용면적 79.46㎡로 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 증여받은 후 기준시가로 평가한 가액 197,000,000원응ㄹ 증여재산가액으로 하여 증여세 23,760,000원을 신고하고 분납으로 완납하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트와 같은 동 ***호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 2005.5.26. 매매가액 260,000,000원을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 보는 한편 청구인이 납부한 증여세 23,760,000원을 부(父)로부터 증여받아 납부한 것으로 조사하여 2006.10.1. 청구인에게 2005년도 증여분 증여세 23,776,130원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.11.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트와 비교대상아파트는 동일한 면적이지만 층 및 호수가 서로 다르고 기준시가를 비교해 보더라도 쟁점아파트의 기준시가가 낮음에도 불구하고 비교대상아파트의 매매사례가액을 적용하였으며, 통상 1층부터 4층까지의 아파트는 5층부터의 아파트보다 실지 매매가가 낮게 거래되고 풍습상 4층을 꺼려하여 5층보다 선호도가 낮은데도 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 본 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 비교대상아파트의 기준시가 199,500천원은 쟁점아파트 기준시가 197,000천원보다 높기는 하나 그 차이가 미미하며, 인근 부동산 중개업소를 탐문한바 4층과 5층의 가격차이가 없어 비교대상아파트가 쟁점아파트보다 우위에 있는 요소가 없고, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 동․같은 평형․같은 방향의 아파트로 00은행의 아파트 시세를 검토해 보더라도 증여당시 시세는 27,750만원～29,500만원으로 형성되어 있으며, 비교대상아파트의 매매가 260,000,000원은 00은행 아파트시세표의 2005년 5월 하한가 267,000,000원, 2005년 6월 하한가 275,000,000원, 2005년 7월 하한가 277,500,000원보다 낮은 가액일 뿐 아니라 월별 가격이 점차로 상승하고 있어 계약일이 2005.6.25.인 비교대상아파트의 매매가액을 증여일이 2005.7.19.인 쟁점아파트의 매매사례가액으로 적용한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 증여재산가액을 산정함에 있어 비교대상아파트의 매매사례가액을 시가로 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산등의 평가 】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

③ 제1항의 규정에 불구하고 건물에 부수되는 토지를 공유하는 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수 등을 감안하여 대통령령이 정하는 공동주택ㆍ오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액으로 평가한다. (3) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등 】①법 제60조제2항에서 "수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 19**년생인 청구인이 수증받은 쟁점아파트의 증여재산가액을 기준시가로신고하고 해당 증여세 23,760,000원을 부의 자금으로 납부한 사실에 대해서는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없다.

(2) 쟁점아파트와 비교대상아파트는 같은 아파트의 같은 동으로 4층과 5층에 위치하였으며, 쟁점아파트의 증여일 및 기준시가와 처분청이 선정한 비교대상아파트의 매매사례가액 및 조사 내용 등은 아래와 같다. 쟁점아파트 (동 호) 비교대상아파트 (동 호) 비고 (국민은행 아파트 시세) 전용면적 79.46㎡ 79.46㎡ 2005년 5월: 26,750만원～ 29,000만원 2005년 6월: 27,500만원～ 29,500만원 2005년 7월: 27,750만원～ 29,500만원 이후 계속 상승하여 2007년 9월에는 38,500만원～43,000만원으로 가격형성 증여일 및 계약일 2005.7.19 2005.5.26 총층/해당층 15층/4층 15층/5층 증여재산가액 및 매매사례가 197,000,000원 260,000,000원

(3) 쟁점아파트와 비교대상아파트의 기준시가 변동내역은 아래와 같다. (단위: 만원) 기준시가고시일 2003.4.30. 2003.12.1. 2004.4.30. 2005.5.2. 2006.4.28. 2007.4.30. 쟁점아파트 15,750 18,350 18,350 19,700 21,600 28,800 비교대상아파트 15,750 18,350 18,350 19,950 21,800 29,300

(4) 청구인은 쟁점아파트와 비교대상아파트의 기준시가가 상이하고 통상 1층～4층에 위치한 아파트의 매매가가 5층 이상의 아파트보다 낮게 형성되는 등 쟁점아파트의 입지조건이 비교대상아파트보다 불리하다는 주장을 하는 반면, 처분청은 현지 탐문한바 쟁점앙파트와 비교대상아파트의 가격차이가 없는 것으로 조사되었다는 의견이다.

(5) 판단컨대, 쟁점아파트와 비교대상아파트의 기준시가는 2003～2004년 기간에는 같은 가액으로 고시되었고, 2005년부터는 비교대상아파트가 쟁점아파트보다 높은 가액으로 고시되었으나 그 차액분이 미미할 뿐 아니라 쟁점아파트와 같은 면적의 아파트에 대한 2005년 5월～2005년 7월의 00은행 아파트 시세가 26,750만원에서 29,500만원으로 형성된 점, 쟁점아파트가 일조․조망 등에 있어 비교대상아파트 보다 열위에 처한다는 구체적 자료 등을 제시하지 아니하는 점 등을 감안하여 보면, 처분청이 2005.5.26. 2억 6,000만원으로 계약되어 매매된 비교대상아파트를 2005.7.17. 증여된 쟁점아파트의 매매사례아파트로 선정하여 증여재산가액을 산정한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.