임대보증금 및 월임대료를 받지 못한 사실, 건물명도소송에서 법원은 임차인에게 임대료 등의 지급없이 동 부동산을 명도하고 퇴거하도록 조정한 사실 등을 볼 때, 수입금액을 과소신고한 것으로 본 처분은 잘못이라고 판단함
임대보증금 및 월임대료를 받지 못한 사실, 건물명도소송에서 법원은 임차인에게 임대료 등의 지급없이 동 부동산을 명도하고 퇴거하도록 조정한 사실 등을 볼 때, 수입금액을 과소신고한 것으로 본 처분은 잘못이라고 판단함
○○세무서장이 2008.5.15. 청구인에게 한 2003년 귀속 종합소득세 23,100,820원의 부과처분은 청구인이 임대사업을 영위하는 ○○○도 ○○군 ○○면 ○○리 160-32외 4필지 소재 상가의 2003년 귀속 임대수입금액에서 18,732,000원을 차감하고, 7,631,000원을 필요경비 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
(1) 청구인은 2002.7.29. 임차인 김○○와 임대보증금 30,000천원, 월세 2,000천원 및 임대기간을 2002.9.1.~2004.8.31.로 하여 쟁점임대부동산에 대한 임대차계약을 체결하였는데 김○○가 동 임대보증금과 2002년 9월, 10월분 월임대료를 지급하지 아니하여 2002년 11월 김○○에게 계약조건에 따라 임대차계약이 해지되었음을 통지하고 퇴거할 것을 수 차례 통보하였으나, 김○○가 이를 이행하지 아니하여 2004.1.26. 김○○를 상대로 건물명도소송을 제기하여 2004.11.30. 대전지방법원 ○○지원으로부터 김○○에게 즉시 건물을 명도하라는 조정결정을 받았다. 따라서, 청구인은 2004년중 김○○로부터 수령한 임대보증금 및 월임대료가 전혀 없었고 이는 위 소송에 따른 법원의 조정조서(○○지원 가합107)에 의하여 확인되므로 과다경정한 쟁점수입금액을 감액하여 이 건 처분을 경정하여야 한다.
(2) 또한, 처분청은 청구인이 제기한 이의신청결정서에서 청구인이 2003.7.29. ○○공업사 양○○에게 쟁점임대부동산의 출입문 보수비로 지급한 2,000천원과 2003.6.30. ○○상사 이○○에게 동 부동산의 수도꼭지 보수비로 지급한 5,631,450원, 합계 7,631,450원(이하 “쟁점비용”이라 한다)을 실제 지급하였다는 사실을 인정하고도 쟁점비용이 건물 수선비인지 또는 자본적 지출인지 여부를 알 수 없다는 사유로 필요경비 인정하지 아니하였으나, 동 금액은 목욕탕 출입문 보수 및 수도꼭지 교체비로서 건물에 대한 수선비에 불과하므로 이를 필요경비에 추가 산입하여 이 건 처분을 경정하여야 한다.
(1) 부가가치세법상 용역의 공급이란 계약상 또는 법률상 원인에 의하여 역무를 제공하거나 재화･시설물 또는 권리를 사용하게 하는 것으로 규정되어 있고, 그 공급시기는 부가가치세법시행령 제22조 제2호 후단에는 그 공급단위를 구획할 수 없는 용역을 계속적으로 공급하는 경우에는 그 대가의 각 부분을 받기로 한 때로 규정되어 있으며, 그 과세표준에는 거래상대방으로부터 받은 대금 ․ 요금 ․ 수수료 기타 명목여하에 불구하고 대가관계에 있는 모든 금전적 가치 있는 것으로 규정되어 있는 것으로 볼 때, 임대료 수입시기는 약정에 따른 월임대료의 수수여부에 관계없이 약정에 따라 받기로 한 때로 보아야 할 것인 바, 청구인이 김○○와 체결한 임대차계약서상의 약정내용, 소송서류 등에 의하면, 임차인의 보수공사가 2002년 12월말경 완료되어 2003년 1월부터 정상적으로 영업을 개시함에 따라 청구인이 2003년 3월부터 월임대료를 받기로 계약내용을 변경하였음이 확인되고 임차인이 ○○○을 운영하던중 건물주의 과실(허가시설인 정화조시설 미비)로 인한 관할 행정기관의 영업중지처분에 따라 2003.11.24.부터 건물의 사용을 중지한 것으로 되어 있어 임차인이 임차건물을 현실적으로 사용한 2003년 1월~2003년 11월 24일까지를 임대차기간으로 보아야 하므로 동 임대차기간에 대한 쟁점수입금액을 결정하여 과세한 처분은 정당하다.
(2) 청구인이 건물수리비로서 부외경비(7,631,450원)라고 주장하며 제출한 관련 서류의 대부분이 법정증빙이 아니고 거래상대방의 인적사항과 실제 지출내역이 확인되지 아니하여 그 주장내용이 신빙성이 없으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.
(1) 청구인이 쟁점수입금액(18,732천원)을 과소신고한 것으로 본 처분의 당부
(2) 청구인이 주장하는 쟁점비용(7,631천원)을 추가 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
○ 소득세법 제27조 【필요경비의 계산】
① 부동산임대소득금액․사업소득금액․일시재산소득금액․기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.
② 당해연도전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다.
○ 소득세법 제80조 【결정과 경정】
② 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제70조 내지 제72조 또는 제74조의 규정에 의한 과세표준확정신고를 한 자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 당해연도의 과세표준과 세액을 경정한다.
1. 신고내용에 오류 또는 탈루가 있는 때
○ 소득세법 시행령 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】
① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.
1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인은 2003년중 쟁점임대부동산에 대한 임대수입금액을 전혀 수령한 사실이 없다고 주장하면서 쟁점임대부동산의 임대차계약서, 청구인의 김○○에 대한 내용증명우편 2부, 건물명도 청구소장, 김○○ 등의 준비서면, ○○지방법원 ○○지원의 증인심문조서 및 조정조서 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다.
1. 쟁점임대부동산의 임대차계약서를 보면, 2002.7.29. 청구인과 임차인 김○○가 임대보증금 30,000천원(2003.1.30. 및 2003.6.30. 각 15,000천원씩 지불), 월세 2백만원에 쟁점임대부동산에 남녀목욕탕을 임대차계약한 것으로 주요 계약내용중 부동산의 명도는 2002.9.1.로하고(2002.9.30.부터 임대료 부과), 임대차기간은 2002.8.1.부터 24월로 하며, 월세는 매월 30일에 지불하고 기일내에 미지불시 월임대료의 연 25% 금원을 가산하여 임대보증금에서 공제하며, 월임대료를 2월이상 연체시 임대인은 최고없이 명도요구할 수 있고, 임차인은 즉시 건물을 명도하여야 한다고 약정되어 있으며, 동 계약서에 첨부되어 있는 특약사항을 보면, 월임대료는 계약일로부터 1년후 영업상태에 따라 재조정하고, 계약일 이후 해수탕 보수, 기타 공과금 일체는 입주자가 부담하며, 월임대료를 2개월 이상 연체하는 경우 입주자는 임대권을 포기하고, 특별한 시설은 건축주의 사전 허락 후 시설하여야 한다는 등으로 되어있다.
2. 청구인이 김○○에게 송달한 내용증명우편 2매 중 2002.11.10.자 우편내용을 보면, 2002.10.30.까지 보증금과 월임대료를 지불하지 않아 수차례 구두 ․ 서면으로 통고하였으나 이행하지 아니하여 계약을 해지 하였으니 건물을 명도하기 바란다는 내용이고, 2003.9.2.자 우편내용을 보면, 2003년 1월까지 임대보증금을 지불하기로 하였으나 보증금을 지불하지 아니하고 월세도 10개월 연체되어 2003.9.10.까지 처리하지 아니하면 즉시 법적인 조치를 취하겠다는 내용으로 되어있다.
3. 청구인이 김○○와 쟁점부동산의 전대임차인 채○○을 상대로 제기한 건물명도 청구소장(2004.1.31. ○○지방법원 ○○지원 접수)중 쟁점임대부동산과 관련한 내용을 보면, 청구인이 김○○와 2002.7.29. 동 부동산에 대하여 임대차계약을 체결하고 임대보증금을 지급받지 아니한 상태에서 동 부동산을 김○○에게 명도하였고 김○○는 이를 채○○에게 전대하여 채○○이 ○○탕을 운영하고 있으며, 김○○는 청구인의 계속되는 요구에도 소송제기일 현재까지 임대보증금 및 월임대료를 전혀 지급하지 아니하고 있어 위의 임대차계약은 김○○의 일방적인 귀책사유로 인한 해약의 의사표시에 의하여 해약되었다고 할 것이므로 김○○와 채○○은 쟁점임대부동산을 즉각 명도하고 퇴거하라는 판결을 구하는 내용으로 되어 있고, 청구인의 청구소송에 대한 김명자 등이 ○○지방법원 ○○지원에 제출한 준비서면(2004.6.7.)중 김○○와 채○○의 쟁점임대부동산과 관련한 답변내용을 보면, 쟁점임대부동산은 청구인이 목욕탕영업을 하던 곳으로, 피고들(김○○, 채○○)이 원고(청구인)와 임대차계약을 체결하고 원고의 말에 따라 스팀보일러 및 펌프만 수리하고 목욕탕을 가동하였으나 배관이 파손되어 있어서 목욕탕 영업을 할 수 없어 이 같은 사정을 원고에게 알렸으나 원고는 피고들에게 모든 것을 미루어 피고들은 이미 수리비로 많은 비용을 들인 상태이었으므로 다시 배관공사를 하여 2003년 1월부터 ○○탕 영업을 시작하였으나, 동 부동산에 정화조시설이 없다는 민원(피고들도 그 때서야 정화조시설이 없는 것을 알았고, 원고는 형사처벌 받음)으로 영업이 중단되었고, 원고는 피고들에게 정화조공사를 하고 영업할 것을 요청하였으나 피고들은 더 이상 공사비를 투자할 수 없어 이를 거절하고 2003.11.24. 영업을 중단할 수밖에 없었으며, 피고들은 동 부동산에 ○○탕 임차영업을 위해 설비, 전기, 지하수 공사비 82,485,400원을 투자하고도 원고의 책임인 정화조시설 미비로 영업을 중단하여 투자금을 전혀 회수하지 못한 상태이고, 당초 수리비가 3천만원 정도가 될 것이라는 원고의 확언과 달리 추가로 투입된 5천만원을 보상(상계)하고 필수적인 시설을 갖추어 주기 전에는 임대보증금을 지급할 수 없다고 한 것인데 원고는 임대보증금 미지급만을 이유로 퇴거를 요구하는 것은 부당하다는 내용으로 되어있다.
4. ○○지방법원 ○○지원의 쟁점임대부동산의 관리인 정○○에 대한 증인신문조서(2004.10.29)를 보면, 정○○는 청구인이 임대보증금을 지금받지 아니하고 쟁점임대부동산을 김○○에게 명도하였고, 이를 전대임차한 채○○이 실제 ○○탕 영엽을 하였으며, 2004년 8월말까지 24월간 임대료 4,800만원을 지급받지 못하였으며, 임대차계약시 시설비는 임차인이 부담하기로 하였고, 당시 정화조시설이 되어있지 아니하였으나 현재 공사완료단계이고 동 부동산은 계속 목욕탕의 용도로 사용할 계획이라는 등으로 진술한 것으로 되어 있고,
○○지방법원 ○○지원의 조정조서(2004가합107 건물명도, 판결일: 2004.11.30)를 보면, 피고들(김○○, 채○○)은 2004.12.31.까지 쟁점임대부동산을 명도하고, 원고(청구인)의 나머지 청구를 포기하며, 소송비용은 각자 부담으로 한다고 조정결정한 것으로 되어 있다. (나) 위의 사실관계 등을 종합하여 살펴보면, 청구인은 김○○와 쟁점임대부동산에 대한 임대차계약을 체결할 당시 사전고지한 보일러 및 펌프 고장 외에 배관이 파손되어 있고 정화조시설이 없었음에도 이에 대하여 임차인에게 사전에 고지하여 건물주로서 보수공사 등을 해 주지도 아니하여 정상적으로 목욕탕업을 영위할 수 없는 상황에서 동 부동산의 임대차계약을 체결하였고, 그에 따라 동 부동산을 임차 목적대로 사용하지 못한 임차인과 분쟁이 발생하여 2003년중 임차인으로부터 임대보증금 및 월임대료를 전혀 받지 못하였던 것은 사실로 보여지고, 청구인이 쟁점임대부동산에 대한 임대차계약이 기해약되었으므로 건물을 명도받아야 한다는 취지로 제기한 건물명도소송에서 법원은 임차인에게 임대료 등의 지급없이 동 부동산을 명도하고 퇴거하도록 조정한 사실 등을 볼 때, 청구인이 쟁점수입금액을 과소신고한 것으로 본 처분은 잘못이라고 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인은 이 건 이의신청결정시 처분청이 쟁점비용을 실제 지급한 사실을 확인하고도 동 금액이 자본적 지출인지 여부를 확인할 수 없다 하여 필요경비로 인정하지 아니하였으나, 쟁점비용은 건물에 대한 수선비에 해당되므로 이를 필요경비에 추가 산입하여야 한다고 주장하면서, 이 건 관련 이의신청결정서, ○○상사 이○○의 거래사실확인서, 입금표 사본 2매 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다.
1. 처분청의 이 건 관련 이의신청결정서중 쟁점비용과 관련한 내용을 보면, 청구인은 2003년 귀속 임대소득금액 신고시 필요경비에 미산입한 건물수선비 95,077천원을 필요경비로 인정할 것을 관련 증빙 등으로 제시하며 주장하고 있어, 청구인이 주장하는 이들 매출처(공급자)들에 대하여 확인한 바, 청구인이 건물수선비를 일부 지급한 것으로 확인되나, 위 금원이 자본적 지출인지, 수익적 지출인지 여부가 확인되지 아니하고, 기타 제출서류는 거래상대방의 인적사항 및 실제 지출사실이 확인되지 아니하여 청구인의 주장은 받아들일 수 없다는 이유로 기각결정한 것으로 되어 있다. <표> 이의신청결정서상 처분청이 확인한 건물수선비 지급내역 (단위: 원) 거래일자 공급자 사업자번호 인정금액 (주장액) 공사내역 증빙자료 2003.6.30
○○상사 (이○○)
○○○-○○ -○○○○○ 5,631,450 (10,602,820) 목욕탕수도 꼭지보수비 거래 명세표 2003.7.29
○○공업사 (양○○)
○○○-○○ -○○○○○ 2,000,000 (33,000,000) 문짝공사 입금표 2004.11.11
○○산업(주)
○○○-○○ -○○○○○ 2,800,000 (2,800,000) 목욕탕 옷장보수 입금표 합계 10,431,450
2. ○○상사 이○○의 거래사실확인서를 보면, 2008.8.18. 이○○이 처분청(담당 이○○)에서 FAX송부한 것으로 2008.8.14. 처분청에서 확인요청한 이 건 거래 관련 2003년 5월~6월경 수도관(PB파이프), 수도부속, PVC하수도관 및 부속 5,631,450원을 청구인과 실제 거래한 것으로 사실확인하는 내용이고, 거래명세표 4매 및 간이영수증 3매를 첨부하여 제출한 것으로 되어 있고, 입금표 사본중 2003.7.15. ○○공업사 양○○가 발급한 입금표를 보면, 약속어음(2003.11.15.자 10,000천원, 2003.12.20.자 23,000천원)을 ○○리 공사대금조로 정히 영수한 것으로 되어 있고, 2004.11.11. ○○산업(주)에서 발급한 입금표를 보면, 2,800천원을 옷장보수비 등으로 청구인으로부터 영수한 것으로 되어 있는 바, 위의 이의신청결정서에 의하면, 처분청은 청구인이 주장하는 매출거래처에 대하여 확인결과 위의 <표>와 같이 청구인이 2003년중 7,631,450원(쟁점비용) 및 2004년중 2,800천원을 실제 지출한 사실을 인정한 것으로 나타나고, 이 건 심판청구이유서에 의하면, 청구인인 이의신청결정시 실제 지출사실이 인정된 쟁점비용에 대하여만 필요경비 산입할 것을 청구하고 있다. (나) 위와 같은 사실관계를 종합하여 보면, 청구인이 쟁점비용을 실제 지출한 것은 사실로 보여지고, 그 지출 내역이 목욕탕 출입문, 수도꼭지 보수공사로 되어 있는 것으로 볼 때, 당해 자산의 내용연수 연장 및 자산가치 증가를 위한 자본적 지출에 해당되는 것으로 볼 수 없고, 단순한 건물수선비로서 수익적 지출에 해당된 것으로 보여진다. 또한, 청구인이 제기한 쟁점임대부동산에 대한 건물명도 소송에 대하여 임차인 김○○가 ○○지방법원 ○○지원에 제출한 준비서면, 증빙서류중 쟁점임대부동산에 대한 보수비 지출내역과 동 법원에서 (주)○○○○○○○○법인 ○○지사에 의뢰하여 회신받은 쟁점임대부동산의 보수비 관련 감정평가에 대한 회보서 등에 의하면, 그 지출 내역중 쟁점비용은 없는 사실이 확인되는 등으로 볼 때, 쟁점비용은 청구인의 임대소득금액 계산시 필요경비 산입대상에 해당되는 것으로 보인다.
(3) 따라서, 처분청이 쟁점임대수입금액 등을 신고누락한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 청구인의 2003년 귀속 임대수입금액에서 18,732,000원을 차감하고, 7,631,000원을 필요경비에 산입하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.