상속재산가액을 비교대상아파트의 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분의 당부

2008.10.1. ○○○세무서장이 청구인에게 한 2007.4.16. 상속분 상속세 88,424,000원의 부과처분은 청구인이 피상속인 박○○○으로부터 상속받은 서울특별시 ○○○의 상속재산가액을 1,550백만원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다. 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

• 가. 유○○○(이하 “청구인”이라 한다)은 2007.4.16. 사망한 박○○○(이하 “피상속인”이라 한다)의 배우자 및 자녀로서 서울특별시 ○○○(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속받고 2007.10.8. 상속재산가액을 같은 아파트 13동 108호(이하 “비교대상아파트①”이라 한다)의 거래가액인 1,450백만원으로 평가하여 상속세 497,965,780원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 피상속인에 대한 상속세 조사를 실시하여 쟁점아파트의 상속개시 당시 시가를 같은 아파트 13동 1506호(이하 “비교대상아파트②”라 한다)의 거래가액인 1,650백만원으로 평가하여 2008.10.1. 청구인에게 2007.4.16. 상속분 상속세 88,424,000원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.10.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속세 및 증여세법 시행령제49조(평가의 원칙 등)에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월)이내의 기간 중 매매된 사실이 있는 경우 그 거래가액으로 하며, 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날(매매계약일)에 해당하는 가액에 의한다고 규정하고 있는 바, 청구인이 당초 쟁점아파트의 매매사례가액으로 판단한 비교대상아파트①의 매매계약일은 2007.6.8.으로, 처분청이 쟁점아파트의 매매사례가액으로 판단한 비교대상아파트②의 매매계약일인 2006.12.7.보다 상속기준일인 2007.4.16. 전후하여 가까운 날에 해당하므로 비교대상아파트①의 거래가액 1,450백만원을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 보아야 하며, 쟁점아파트는 2006년 하반기 16억원 이상, 2007년 상반기(상속일 2007.4.16.) 14억원대, 2007년 하반기는 15억원대의 시세가 형성되었던 점, 쟁점아파트에 대하여 현재까지 고가의 인테리어를 한 사실이 없었던 점, 통상 15층(쟁점아파트)과 1층(비교대상아파트①)은 시세가 비슷한 점, 법인세법상 시가의 범위를 판정하는 경우에도 시가의 5% 범위내의 금액은 아무리 동일한 조건이라도 시가로 인정하고 있는 취지 등을 감안하여 볼 때, 쟁점아파트의 매매사례가액을 비교아파트②의 거래가액으로 평가하여 과세한 이 건 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점아파트는 15층인 최상층에 위치하여 이른바 ‘로얄층’에 해당하여 기준시가가 887백만원인 반면, 청구인이 매매사례가액 적용을 주장하는 비교대상아파트①은 같은 아파트 1층에 위치하여 기준시가도 784백만원으로 책정되었는 바, 기준시가는 아파트의 위치․방향․층수 등 가격형성에 영향을 미치는 모든 요소가 고려되어 산정되는 것임에 비추어 기준시가가 쟁점아파트보다 103백만원이 적은 비교대상아파트①의 거래가액을 매매사례가액으로 적용하는 것은 경제적인 합리성이 결여된 것으로 타당하지 아니하고, 2006년 하반기 및 2007년 상반기에 ○○○은행에서 발표한 쟁점아파트의 시세를 보면, 2006년 1월부터 2006년 10월까지 3억원이 상승하였고, 2006년 10월부터 2007년 8월까지는 시세하락 없이 계속 유지된 것으로 나타나 2006년 12월부터 2007년 8월까지의 거래가액을 매매사례가액의 기준으로 하는 것이 적정하며, 2006년 12월에 쟁점아파트와 같은 아파트, 같은 층, 같은 평수로 바로 옆에 위치한 비교대상아파트②의 거래가액을 유사매매사례가액으로 적용하는 것이 합리적이라고 판단되므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 상속재산가액을 비교대상아파트의 매매사례가액으로 평가하여 과세한 처분에 있어 그 매매사례가액 적용의 타당성 여부
• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.(단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점아파트 상속일(2007.4.16.)을 전후하여 2006년 하반기 부동산시세가 상승세에서 2007년 상반기는 하락세이었음을 주장하며 ○○○ 관련기사 사본을 제출하였는 바, 그 기사제목을 살펴보면, 2006.11.4.자에 “정책신뢰 무너져 집값 안정 미지수”, 2006.11.6.자에는 “집 안팔겠다. 계약해지 속출”, “호가 보름새 1억 ～ 2억 널뛰기…매수 포기도”라고 기재되어 있고, 2007.1.12.자 기사에는 “참여정부 9번째 부동산대책 발표”, “분양가 20% 이상 떨어진다는데…”, 2007.4.17.자에는 “급…급…아파트 급매물 속출”, “종부세 영향 1억 ～ 2억씩 낮춰도 거래는 거의 안돼”라는 제목의 기사가 게재되어 있는 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 제출한 국토해양부 제공 2007년 2/4분기 부동산거래통계자료에 의하면, 쟁점아파트 단지내 쟁점아파트와 같은 면적(131㎡)에 대하여 2007.5.21. ～ 2007.6.10. 기간 중 2건이 각각 1,480백만원 및 1,450백만원의 가격으로 거래된 것으로 나타난다.

(3) 처분청이 제시한 ○○○은행 제공 아파트시세 정보에 의하면, 쟁점아파트 단지내 쟁점아파트와 같은 면적(131㎡)의 일반거래가액(시세평균)은 2006년 10월 기준 1,585백만원에서 2006년 12월 1,590백만원으로 소폭 상승하여 2007년 8월까지 보합세를 유지하다가 2007년 9월 이후 1,565백만원으로 소폭 하락한 것으로 나타난다.

(4) 이 건과 관련한 처분청의 과세전적부심사결정서 등 심리자료에 의하면, 쟁점아파트 상속개시일인 2007.4.16.을 전후하여 6월 이내에 거래된 쟁점아파트 단지내 쟁점아파트와 같은 면적(131㎡)의 실거래가액 현황이 아래 <표>와 같이 나타난다. (단위: 백만원) 구분 동호수 매매계약일 (상속일) 기준시가 매매가액 비 고 상속개시일 전 6월 이내 13동 206호 2006.10.16 818 1,600 13동 305호 2006.10.20 〃 1,730 13동 1506호 2006.12.7 887 1,650 비교대상아파트② 상속개시일 13동 1505호 2007.4.16 〃

• 쟁점아파트 상속개시일 후 6월 이내 13동 407호 2007.5.30 860 1,480 13동 108호 2007.6.8 784 1,450 비교대상아파트① 13동 301호 2007.7.1 776 1,410 13동 1002호 2007.9.7 936 1,550 13동 1502호 2007.9.28 887 〃 13동 1508호 2007.10.14 887 1,520

(5) 처분청이 제시한 쟁점아파트 단지내 시세자료 등에 의하면, 2006년 10월 이후 가격이 상승하여 같은 해 12월 최고가격이 형성된 후 2007년 8월까지 보합세를 유지하다가 같은 해 9월 이후 하락세를 보인 것으로 나타나는 바, 처분청이 쟁점아파트의 상속재산가액으로 적용한 비교대상아파트②의 거래가액 1,650백만원은 2006.12.7.자 거래가액으로 쟁점아파트 상속개시일이 2007.4.16.인 점에 비추어 적정수준으로 보기 어려운 측면이 있는 반면, 쟁점아파트와 같은 동 같은 층으로서 기준시가가 쟁점아파트와 동일한 1502호 및 1508호가 상속개시일로부터 6월 이내인 2007.9.28., 2007.10.14.에 각각 1,550백만원 및 1,520백만원에 거래되었고, 처분청 조사에서도 2006년 12월 쟁점아파트 단지의 가격이 소폭상승, 2007년 9월부터 소폭하락 추세로 조사된 점 등에 비추어 2007.9.28. 거래된 같은 동 1502호의 가액인 1,550백만원을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 평가하여 과세하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.