종전농지를 양도하고 신규농지(대체농지)를 취득한 데 대하여 종전농지 양도가 농지대토에 의한 감면대상이라는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1989.4.26. 취득한 ○○○ 전 3,554㎡(이하 “종전농지”라 한다)를 2004.6.12. 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였으며, 2004.8.6. ○○○ 답 5,917㎡(이하 “대체농지”라 한다)를 취득하였다.
• 나. 처분청은 종전농지의 양도에 대하여 2008.7.21. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 231,619,910원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.10.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 ⑴ (주위적 청구) 청구인이 종전농지를 10년 이상 직접 경작한 사실과 종전농지 양도후 1년내에 취득한 대체농지를 2004년부터 2007년까지 4년간 직접 경작한 사실이 주민확인서 등에 의하여 확인되므로 농지대토로 인한 양도소득세 비과세를 적용하지 아니하고 과세한 처분은 부당하다. ⑵ (예비적 청구1) 농지대토로 인한 양도소득세 비과세 대상이 아니라 하더라도 청구인이 8년 이상 자경한 사실이 인근주민확인서에 의하여 확인되므로 종전농지는 8년 자경에 의한 감면이 적용되어야 한다. ⑶ (예비적 청구2) 처분청은 종전농지의 취득가액을 확인할 수 없다고 하여 환산취득가액 63,483,630원을 적용하였으나, 실지취득가액 369,622,701원(종전농지 매매예약 관련 대여금 30,000,000원, 추가 대여금 71,222,701원, 종전농지상의 타인 소유 건물 취득비 50,000,000원, 동 건물 임대보증금 12,500,000원, 진입도로 사용료 20,000,000원, 진입도로 추가사용료 17,200,000원, 부동산중개수수료 6,700,000원, 소송관련비용 162,000,000원)을 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 ⑴ (주위적 청구) 청구인은 종전농지를 10년 이상 직접 경작하였고, 전셋방을 얻어 대체농지를 4년간 직접 경작하였다고 주장하나, 청구인은 종전농지 소재지에 거주한 사실이 없고 대체농지 소재지에도 통산 9월만 주소를 두었으므로 종전농지는 농지대토로 인한 양도소득세 비과세 대상에 해당하지 아니한다. ⑵ (예비적 청구1) 청구인이 종전농지 소재지에 8년 이상 거주하면서 종전농지를 직접 경작한 사실이 확인되지 아니하므로 종전농지는 8년 자경에 의한 양도소득세 감면 대상이 아니다. ⑶ (예비적 청구2) 청구인은 처분청이 ‘양도소득세 기한후 신고 안내문’을 송부한 후부터 과세자료 처리시까지 어떠한 소명자료도 제출하지 아니하였으며, 심판청구시 제출한 인근주민의 확인서, 보증서, 진술서 등만으로는 종전농지의 취득가액이 구체적으로 확인되지 아니하므로, 환산취득가액을 적용하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 ⑴ 종전농지의 양도와 관련하여 농지의 대토로 인한 양도소득세 비과세 대상 여부(주위적 청구) ⑵ 8년 자경에 의한 양도소득세 감면 대상 여부(예비적 청구1) ⑶ 청구인이 주장하는 실지취득가액을 인정할 수 있는지 여부(예비적 청구2)
• 나. 관련 법령 ⑴ 소득세법(2005.12.31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제89조 【비과세양도소득】 다음 각 호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

4. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. ⑵ 소득세법 시행령(2005.2.19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제153조 【농지의 비과세】

② 법 제89조 제4호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지(제4항 각호의 1에 해당하는 농지를 제외한다)로서 다음 각호의 요건을 갖춘 경우를 말한다.

1. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일부터 1년내에 다른 농지를 취득하여 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우 또는 새로운 농지의 취득일부터 1년내에 종전의 농지를 양도하고 새로이 취득한 농지를 3년 이상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우

2. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적 이상이거나 그 가액이 양도하는 농지의 가액의 2분의 1 이상인 경우 ⑶ 조세특례제한법(2004.12.31. 법률 제7322호로 개정되기 전의 것) 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상[생략] 계속하여 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세ㆍ감면 및 소액부징수 대상을 포함한다)이 되는 토지 중 대통령령이 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 당해 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역ㆍ상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 "주거지역등" 이라 한다)에 편입되거나 도시개발법 그밖의 법률에 의하여 환지처분전에 농지외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령이 정하는 소득에 한하여 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. ⑷ 조세특례제한법 시행령(2005.2.19. 대통령령 제18704호로 개정되기 전의 것) 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제69조 제1항 본문에서 “농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자”라 함은 8년[생략] 이상 다음 각 호의 1에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구안의 지역

• 다. 사실관계 및 판단 ⑴ 쟁점⑴에 대하여 본다. ㈎ 청구인은 종전농지를 1989.4.26. 취득하고 2004.6.12. 양도하여 15년 이상 보유하였고, 종전농지 양도 후 1년 내인 2004.8.6. 대체농지를 취득한 사실이 부동산등기부등본에 의하여 확인된다. ㈏ 소득세법 시행령 제153조 제2항 제1호 의 규정에 의하면 농지의 대토로 인한 비과세는 종전농지 소재지에 3년 이상 거주하면서 직접 경작하고, 대체농지 소재지에 거주하면서 3년 이상 직접 경작한 경우를 대상으로 하는 것인 바, 청구인은 종전농지 보유기간 중 ○○○ 등 농지 소재지가 아닌 곳에 주소를 둔 사실이 확인되고, ○○○ 이장 ○○○ 외 2명이 작성한 자경확인서는 사인 간에 임의 작성이 가능한 자료로서 신빙성을 인정하기 어려워 청구인이 제시한 증빙만으로는 종전농지를 자경한 사실을 인정하기 어렵다고 보인다. 또한 대체농지 소재지의 인우보증서와 청구인이 작성한 주민등록 위반사유서도 사인 간에 임의작성이 가능한 자료로서 신빙성을 인정하기 어렵고, 대체농지 소재지의 전세계약서가 자경 사실을 나타내는 것은 아니므로 대체농지를 자경하였다는 청구 주장은 그대로 받아들이기 어렵다고 판단된다. ㈐ 따라서, 종전농지의 양도는 위 대토농지에 대한 양도소득세 비과세 요건을 충족하였다고 볼 수 없으므로, 처분청이 청구인에게 농지대토로 인한 비과세를 적용하지 아니하고 과세한 이 건 처분에는 잘못이 없다고 판단된다. ⑵ 쟁점⑵에 대하여 본다. 쟁점⑴에서 보듯이 청구인이 종전농지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 사실이 인정되지 아니하고, 또한 청구인은 1992년부터 2005년까지의 기간 중에 ○○○ 등으로부터 87,373,707원의 수입이 발생한 사실이 국세청 자료에서 확인되는 점 등에 비추어 청구인이 종전농지를 직접 경작하였다고 보기 어려우므로, 종전농지는 8년 자경에 의한 양도소득세 감면대상에 해당하지 아니하는 것으로 판단된다. ⑶ 쟁점⑶에 대하여 본다. ㈎ 처분청은 종전농지가 투기지정지역으로서 실가신고 대상이므로 양도가액을 실지거래가액인 752,500,000원으로 하고 취득가액을 환산취득가액인 63,483,630원으로 하여, 양도소득세 231,619,910원을 부과한 사실이 확인된다. ㈏ 청구인은 아래 <표>와 같이 종전농지의 실지취득가액 369,622,701원을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 1981.3.17.부터 1981.11.9.까지의 기간 중에 5회에 걸쳐 71,222,701원을 대여하면서 작성하였다는 차용증은 채권자, 대여금의 실지 지급 여부 및 종전농지와의 관련성이 나타나지 아니하는 것으로서 동 자료만으로는 이를 필요경비로 인정하기 어렵고, 건물취득 비용, 진입도로 사용료, 부동산중개수수료, 소송비용은 실지지급 여부, 지급금액 등이 확인되지 아니하며, 특히 소송비용의 경우 종전농지와의 관련성이 확인되지 아니하므로, 청구인이 제시한 증빙만으로 이를 필요경비로 인정하기 어렵다고 보인다. ㈐ 따라서, 처분청이 종전농지의 실지 취득가액이 확인되지 아니하는 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.