토지와 건물을 일괄 양도한 경우로서 토지와 건물의 양도가액을 기준시가로 안분하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1975.1.27. 취득한(의제취득일 1985.1.1) ○○시 ○○구 ○○동 35-21 토지 115.8㎡에 1994.11.17. 주상복합 겸용주택 299.73㎡를 신축하여 2005.3.15. 홍○○에게 900,000천원에 양도하고, 양도가액은 매매계약서상 가액(토지가액 500,000천원, 건물가액 400,000천원)으로 하고, 취득가액은 안분 계산한 486,271천원(토지가액 145,200천원, 건물가액 341,071천원)으로 하여 2005.3.25. 양도소득세 예정신고를 하고 양도소득세 19,501,830원을 납부하였다. 처분청은 토지와 건물의 양도가액의 구분이 불분명하다고 보아 양도가액 900,000천원을 기준시가로 안분 계산하여 토지와 건물의 양도가액을 산정하고 이에 대응하는 토지와 건물의 취득가액을 환산하여 2008.8.4. 청구인에게 2005년귀속 양도소득세 8,788,130원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.10.14. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1994년 약 200,000천원의 건축비를 들여 겸용주택을 준공한 후 4년여 후에 약 50,000천원의 수선비를 들여 건물 2층 54㎡와 3층 54㎡를 상업시설에서 주택으로 용도를 변경하는 공사를 하였으므로 건물의 실지거래가액은 최초 건축비 200,000천원에 수선비 50,000천원에 물가상승률 60%를 반영하여 건물의 실지 양도가액을 400,000천원으로 산정하였고, 토지의 실지거래가액은 평당 15,000천원×35평에서 할인액 25,000천원을 차감한 500,000천원을 실지 양도가액으로 산정하였으며, 이는 건물의 실지거래가액 400,000천원은 건물 기준시가 106,394천원 대비 약 375%이고, 쟁점토지의 실지거래가액 500,000천원은 개별공시지가 341,610천원 대비 약 146%로서 토지의 기준시가 대비 실지거래가액 비율 146%는 양도 당시의 현실 상황에서 결코 낮은 비율이라고 볼 수 없다 할 것임에도 불구하고 처분청은 청구인이 구분하여 기장한 토지의 실지거래가액과 건물의 실지거래가액을 구분이 불분명한 것으로 추정하여 기준시가로 안분하여 취득가액을 산정한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 건물에 대한 실지거래가액 400,000천원의 근거로는 최초 건축비 200,000천원, 수리비 50,000천원에 물가상승률 60%를 반영하여 산정하였다고 주장하나, 건축비 및 수선비에 대한 근거자료가 없으며, 94년에 신축되어 14년이 경과한 건물의 가치가 미미함에도 불구하고 기준시가로 계산한 양도가액 203,000천원 보다 월등히 많은 400,000천원으로 책정하여 임의로 기재한 혐의가 있고, 토지에 대한 실지거래가액 산정도 토지 지준시가에 할인액 25,000천원을 적용하여 산정하였다고 주장하나 토지의 실지거래가액이 공시지가보다 훨씬 상회하여 거래하는 것이 일반적인 현실임을 감안할 때 이 또한 임의의 숫자에 불과하므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 토지와 건물을 일괄 양도한 경우로서 토지와 건물의 양도가액 구분이 불분명하다고 보아 기준시가로 안분하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분 계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000. 12. 29 개정)

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22 개정)

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조 의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조 의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다. (1999. 12. 28. 개정)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조 의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조 의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

○ 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2005. 2. 19. 개정)

○ 부가가치세법시행령 제48조 의 2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000. 12. 29. 개정)

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[ 제21조 에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 양도 당시의 부동산매매계약서를 보면, 청구인은 대지의 매매대금을 500,000천원으로, 건물의 매매대금을 400,000천원으로 하여 총 매매대금을 900,000천원에 홍○○에게 양도하기로 매매계약(계약일 2004.11.27, 잔금일 2005.3.15)이 체결되었고, 실지 양도가액이 900,000천원에 대하여는 처분청과 다툼이 없다.

(2) 처분청은 청구인이 신고한 양도당시의 토지 및 건물의 가액은 구분이 불분명하다고 아래와 같이 신고한 내용을 부인하여 이 건 과세하였음이 심리자료에 나타난다. * 쟁점부동산의 내역 및 양도소득세 신고 및 경정내역 (단위: 백만원) 구분 쟁점부동산 내역 신고 경정 면적 취득일자 양도일자 양도가액 취득가액 양도가액 취득가액 토지 115.8㎡ 1975.1.27 2005.3.15 500 145 686 219 건물 299.7㎡ 1994.11.17 400 341 214 186 계 900 486 900 405

(3) 살피건대, 청구인은 건물의 실지 양도가액이 400,000천원이라고 주장하면서 건축비 200,00천원과 수선비 50,000천원에 물가상승률 60%를 감안하여 가액이고, 토지의 실지거래가액은 평당 15,000천원에서 할인액 25,000천원을 차감한 500,000천원을 실지 양도가액으로 산정하였다고 주장하나, 이에 대한 객관적인 증빙의 제시가 없고, 또한 동 가액은 청구인과 매수자가 감정 등 합리적인 절차 없이 임의로 산정한 것으로 보아야 할 것인 바, 이와 같이 부동산의 양도시 건물의 양도가액을 임의로 산정하여 건물의 객관적인 가치를 반영하지 못하고 있는 경우, 토지 및 건물의 총 양도가액을 소득세법 제100조 제2항 및 소득세법시행령 제166조 제4항 의 규정에 의하여 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항을 준용하여 기준시가로 안분하여 건물분의 양도가액을 산정하는 것은 적법한 것으로 판단된다(국심2005서3090, 2006.3.16.외 다수 같은 뜻).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.