환산취득가액 산정시 “취득시 기준시가”를 화폐가치하락 등을 고려하여 임의로 산정할 수 있는지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요 가.청구인은 1세대 2주택자로서, 서울특별시 OOO OOOO OOOOOOO 소재 단독주택(대지 178㎡·건물 107.76㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 1983.11.17. 취득하여 2007.12.5. 459,000,000원에 양도하고 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 의제취득일 1985.1.1. 현재의 환산취득가액 222,137,762원으로 하여 2008.4.14. 양도소득세 104,430,720원을 신고·납부하였다.

• 나. 청구인은 부동산 장기보유자로 보유기간 내 발생한 물가상승으로 인한 화폐의 실질가치하락을 전혀 고려하지 않고 토지의 개별공시지가 명목가액으로 환산한 취득가액 222,137,762원으로 신고한 내용에 대하여 토지의 개별공시지가의 실질적인 하락을 고려하여 취득가액 498,984,762원으로 하여 양도차익을 산정할 것을 2008.7.2. 경정청구하였으나, 처분청은 당초 신고내용이 정당하다며 2008.7.31. 경정청구를 거부하였다. 다.청구인은 이에 불복하여 2008.9.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 장기보유자인 청구인의 쟁점주택 보유기간 내 발생한 물가상승으로 인한 화폐의 실질가치하락을 전혀 고려하지 않고 단순하게 단기보유토지의 개별공시지가 명목가액이 820,000원(1990년)에서 1,400,000원(2007년)으로 620,000원 상승하였다는 사실을 근거로 보유기간중지가(실거래가액)의 하락으로 인한 토지의 개별공시지가의 실질적인 하락을 인정하지 않고 양도소득 과세표준 및 세액의 경정청구를 거부하여 단기보유자 및 인플레이션 이외의 자산가치 자체의 실질적인 증가로 인해 지가(실거래가액)가 크게 상승한 다른 장기보유자와 다르게 청구인에게만 그 실질이 아닌 명목에 따른 조세원칙과 상충되고 담세능력을 초과하는 과도한 양도소득세를 부담시키는 것은 부당하므로 이 건 과세처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 토지의 개별공시지가에 물가상승율을 반영한 취득가액 산정방법은 그 법적 근거가 없고, 소득세법 제114조 및 동법 시행령 제176조의2 규정에 의하여 환산한 취득가액으로 신고한 당초 신고내용은 적정하므로 경정청구를 거부한 것은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점 환산취득가액 산정시 “취득시 기준시가”를 화폐가치하락 등을 고려하여 임의로 산정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1)소득세법 제95조 【양도소득금액】① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유특별공제액" 이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다.

1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 양도차익의 100분의 10

2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 양도차익의 100분의 15

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45 제100조 【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2006. 12. 30. 개정) 부 칙 (1994. 12. 22. 법률 제4803호 전부개정) 제8조 【양도자산의 취득시기에 관한 의제】 제94조 제1호에 규정하는 자산으로서 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보며, 동조 제2호 내지 제5호에 규정하는 자산의 경우로서 대통령령이 정하는 자산에 대하여는 대통령령이 정하는 날에 취득한 것으로 본다.

(2) 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】

④ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식 중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. (2005. 2. 19. 개정) 1990년1월1일을 기준으로 한 개별공시지가 × 취득당시의 시가표준액 1990년8월30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액

⑤·⑥ (생 략)

⑦ 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 신설) 건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다) 제176조의2 【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서"대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. (1999. 12. 31. 신설)

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가

④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 “의제취득일”이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다. (2005. 2. 19. 개정)

1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호，제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액 (1999. 12. 31. 신설)

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인은 1세대 2주택자로서, 쟁점주택을 1983.11.17. 취득하여 2007.12.5. 459,000,000원에 양도하고 양도가액은 실지거래가액으로, 1983.12.31. 이전 취득한 자산으로 취득가액은 의제취득일 1985.1.1. 현재의 환산취득가액 222,137,762원으로 하여 1세대 2주택자로서 장기보유특별공제 적용을 하지 아니하고 세율 50%를 적용하여 2008.4.14. 양도소득세 104,430,720원을 신고·납부한 후 부동산 장기보유자로 보유기간 내 발생한 물가상승으로 인한 화폐의 실질가치하락을 전혀 고려하지 않고 토지의 개별공시지가 명목가액으로 환산한 취득가액 222,137,762원으로 신고한 내용에 대하여 토지의 개별공시지가의 실질적인 하락을 고려하여 취득가액 498,984,762원으로 하여 양도차익을 산정할 것을 2008.7.2. 경정청구하였으나, 처분청은 당초 신고내용이 정당하다며 2008.7.31. 경정청구를 거부한 사실이 심리자료에 나타난다.

(2) 먼저 청구인이 신고한 환산취득가액(의제취득가액) 222,137,762원이 산출되게 된 법적근거와 계산과정을 살펴 보기로 한다. (가) 1994. 12. 22. 전부개정된 법률 제4803호 부칙 제8조, 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호 및 제4항에서 제94조 제1호에 규정하는 자산(부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산)으로서, 1984년 12월 31일 이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보며, 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우(상속·증여받은 자산 포함) 다음 ①과 ②중 많은 금액을 취득가액으로 한다고 규정하고 있다.

① 의제취득일 현재 매매사례가액·감정가액 또는환산가액(소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호)을 순차로적용한 가액

② 취득당시 실가·매매사례가액·감정가액(상속·증여받은 자산 제외) × (1 + 의제취득일 전일까지의 생산자물가상승율) (나) 청구인이 위 산식에 의거 실제로 산출한 환산취득가액은 다음과 같다.

① 환산취득가액 = (222,137,762원) 실거래양도가액 (459,000,000원) × 취득시 기준시가(76,465,722원) 양도시 기준시가(158,000,000원)

② 취득당시 실가·매매사례가액·감정가액 없는 관계로 계산하지 않음 (다) 위 산식에서 분모인 “양도시 기준시가”는 “양도 당시 개별주택(토지 + 건물)의 고시된 기준시가” 158,000,000원이나 2005년부터 개별주택(단독주택)의 기준시가를 고시하는 관계로 쟁점주택의 경우 최초 고시전인 1983.11.17.에 취득하였기 때문에 “취득당시 개별주택 기준시가”가 없어 취득 당시 및 최초고시 당시(2005년)의 토지와 건물 각각의 기준시가로써 다음과 같이 “취득 당시 개별주택 기준시가”를 계산하였다. 1)“취득 당시 개별주택 기준시가”는 다음과 같이 76,465,722원으로 계산되었다(근거: 소득세법 시행령 제164조 제7항). 최초공시 개별주택 기준시가 × 취득당시 토지·건물 기준시가 합계액 (최초공시당시 토지·건물 기준시가 합계액) 76,465,722원 =171,000,000원 × (417,025원×178㎡) + (111,069원×107.76㎡) (1,020,000원×178㎡) + (104,000원×107.76㎡)

2. 쟁점주택은 1983.11.17. 취득하였으나 소득세법상 1985.1.1. 취득한 것으로 간주하여 건물분은 1985.1.1. 당시 건물기준시가 111,069원/㎡이나, 토지분은 1985.1.1. 당시 개별공시지가로 하여야 하나, 개별공시지가가 1990년부터 고시된 관계로 다음과 같이 1985.1.1. 당시의 개별공시지가를 환산하여 1985.1.1. 당시 토지 ㎡당 가액이 417,025원으로 산출하였다(근거: 소득세법 시행령 164조 제4항). 1990.1.1.개별공시지가 × 취득당시 토지시가표준 (90.8.30.현재 시가표준 + 90.8.30.직전 시가표준)/2 → 417,025원 = 820,000원 × 37,100원 (93,700원 + 52,200원)/2

3. 청구인은 화폐가치하락을 고려하여 1990.1.1. 개별공시지가를 820,000원이 아닌 1,804,000원, 1990.8.30. 현재 시가표준을 93,700원이 아닌 206,140원, 1990. 8.30. 직전 시가표준을 52,200원이 아닌 120,060원으로 하여야 한다고 주장하고 있으며, 청구인 주장대로 계산하면 1985.1.1. 당시 토지 ㎡당 417,025원이 아니라 1,107,950원이 산출된다.

4. 2005년 최초공시 개별주택(대지 + 건물) 기준시가가 171,000,000원인데 청구인은 화폐가치하락을 고려하여 188,100,000원이 되어야 하며,2005년 개별주택 최초공시 당시 ㎡당 토지 개별공시지가가 1,020,000원이나, 청구인은 화폐가치하락을 고려하여 1,224,000원이 되어야 한다고 주장하고 있다.

5. 위에서 주장하는 바를 상기 1)의 산식에 대입하여 “취득 당시 개별주택 기준시가”를, 상기 (2) (나)의 산식에 대입하여 “환산취득가액”을 다음과 같이 171,763,818원 및 498,984,762원으로 각각 계산된다. 171,763,818원 =188,100,000원 × (1,107,950원×178㎡) + (111,069원×107.76㎡) (1,224,000원×178㎡) + (104,000원×107.76㎡) 498,984,762원 = 459,000,000원 × 취득시 기준시가(171,763,818원) 양도시 기준시가(158,000,000원)

(3) 청구인은 부동산 장기보유자로 보유기간 내 발생한 물가상승으로 인한 화폐의 실질가치하락을 전혀 고려하지 않고 1990.1.1. 개별공시지가 등 소득세법 시행령 제176조의2 제2항 제2호의 규정에 의한 환산취득가액 산정시에 필요한 “취득시 기준시가”를 산정하기 위한 요소들 중 토지관련기준시가 및2005년 최초공시 개별주택기준시가에 대하여 다음과 같이 하여 환산한 취득가액 222,137,762원으로 신고한 내용에 대하여, 토지의 개별공시지가의 실질적인 하락을 고려하여 다음과 같이 하여 환산한 취득가액이 498,984,762원이 되어야 한다고 주장하고 있다.

(4) 소득세법 시행령제164조 제4항에서 “부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식 중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다.”고 규정하고 있다. 1990년 1월 1일을 취득당시의 시가표준액 기준으로 한 × ─────────────────── 개별공시지가 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액 (5)소득세법 시행령제164조 제7항에서 “부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다.”고 규정하고 있다. 건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

(6) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니한다(OOO OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO).

(7) 살펴보면,소득세법 시행령 164조 제4항에서1990.1.1.토지개별공시지가,1990.8.30. 현재 토지등급가액 및 1990. 8.30. 직전 토지시가표준액에 대해서, 같은법 시행령 제164조 제7항에서2005년 최초공시 개별주택기준시가 및 2005년 개별주택 최초공시 당시 토지 개별공시지가에 대해서 각각 규정하고 있으나, 이러한 기준시가들은부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률및 지방세법에 의해 조사·공람·고시 등의 법정절차에 따라 정해진 것들로서 세법을 집행하는 과세관청에서 기준시가 등을 임의로 산정할 수 없는 것이다. 따라서 처분청이물가상승으로 인한 화폐의 실질가치하락을 고려하여 수정된 토지의 개별공시지가 등으로 환산한 취득가액으로 하여야 한다는 청구인의 청구를 거부한 처분은잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.