신축주택기간내 사용승인을 받지 아니하고 양도한 부동산이 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례요건에 적합한지 여부(기각)

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 처분청은 청구인이 2001.11.28. 경기도 OOO OOOOOOOOO OO OOOO를 취득(전소유자 마OO가 다가구주택의 건축허가를 받은 상태임)한 후 다가구주택 신축에 따른 건축주명의를 변경하여 2002.4.9. 황OO에게 양도하고 실지거래가액으로 양도가액을 105,000천원으로 하여 양도소득세를 신고한데 대하여 그 실지 양도가액이 515,000천임을 확인하고 청구인이 과소신고한 금액에 일정 필요경비를 산입하여 2008.5.7. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 70,942,020원을 결정고지하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2008.8.1. 이의신청을 거쳐 2008.9.22. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 청구인은 대지를 취득하여 다가구주택을 신축한 후 완공되자황OO과 매매계약을 체결하였으며 최종 양도시 위 부동산(이하 “쟁점부동산”이라고 한다)에 입주자가 입주한 상태에서 양도하였으므로 국세기본법에 의한 실질과세원칙에 따라조세특례제한법제99조의 3의 신축주택에 대한 과세특례주택에 해당되므로 이 건 양도소득세는 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산의 매도당시 청구인의 책임하에 건축물이 이미 완공되어 있었고 여러 세대가 입주하여 거주하고 있었으므로 실질과세원칙에 의거조세특례제한법제99조의3 제1항 제2호에 따라 신축주택에 대한 양도소득세특례대상이라고 주장하나,조세특례제한법제99조의3 제1항 제2호는 자기가 건설한 신축주택의 경우 신축주택 취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을포함한다)를 받은 신축주택으로 정하고 있어, 사실상 사용한 경우에는 양도소득세 특례대상으로 볼 수 없어 청구주장은 이유 없다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 신축주택기간내 사용승인을 받지 아니하고 양도한 쟁점부동산이 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례요건에 적합한지 여부
• 나. 관련 법령

(1) 조세특례제한법(2002.12.11. 법률 제6762호로 개정된 것) 제99조의 3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동 주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다.다만, 당해 신축주택이 소득세법 제89조제3호의 규정에 의하여 양도소득세의 비과세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우 (도시 및 주거환경정비법 부칙) 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간(이하 이 조에서 신축주택취득기간 이라 한다) 중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택(주택건설촉진법에 의한 주택조합 또는 도시 및 주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 취득하는 주택으로서 대통령령이 정하는 주택을 포함한다). 다만, 매매계약일 현재 입주한 사실이 있거나 신축주택취득기간 중 대통령령이 정하는 사유에 해당하는 사실이 있는 주택을 제외한다.

2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우(도시및주거환경정비법 부칙)신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 과세기록에 의하면, 처분청은 OOOOOOOO의 정기감사지적에 따라 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세 신고시 양도가액 105,000,000원과 후소유자인 황OO이 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세신고시 취득가액인 515,000,000원과 상이하여 이를 조사한 바, 청구인이 쟁점부동산을 실지 양도한 가액은 515,000,000원임을 확인하고 취득가액은 신고한 토지가액 125,000,000원에 건축물환산가액 288,588,120원을 합한 413,588,120원으로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 결정고지하였다.

(2) 처분청의 조사기록과 매매계약서, 건축물관리대장, 허가관청인 OOOO의 건축관계자(건축주)변경신고처리공문, 부동산등기부정보 등의 심리자료에 의하면, 청구인은 전소유자 마OO가 다가구주택의 건축허가를 받은 상태인 쟁점부동산의 대지를 2001.11.28. 소유권이전 받아 전소유자인 마OO로부터 2002.3.29. 건축주명의변경을 받은 다음 2002.4.9. 대지의 소유권을 황OO에게 이전시켰다. 그 후 매수자인 황OO은 2002.4.23. 청구인으로부터 건축주 명의를 변경 받은 다음 2002.5.1. 건축허가 관청인 OOOO에게 하수처리원인자부담금 8,917,000원을 납부하고, 배수설비준공검사를 필하였으며, 2002.5.9. 쟁점부동산의 건축물에 대하여 OOOO에게 사용승인을 신청하여 2002.5.14. 그의 명의로 사용승인을 받았고 소유권보존등기를 경료하였다.

(3) 청구인은 쟁점부동산을 양도 당시 세입자들이 입주하여 사실상 사용하였다고 주장하면서, 매매계약서 단서의 “잔금은 준공(매도인 책임) 후 세를 매도인이 다 맞췄을 경우 지급함”으로의 기재와 김OO가 쟁점부동산의 공사를 주관하였다는 취지의 김OO 및 우OO의 사실확인서를 제시하고 있다. (4)조세특례제한법제99조의 3 제1항 제2호는자기가 건설한 신축주택의 경우 신축주택취득기간(2001.5.23.～2003.6.30.까지)내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택은 양도소득세 과세특례 요건의 하나로 규정하고 있다.

(5) 사실관계와조세특례제한법의 법리를 살피건대,조세특례제한법제99조의 3 제1항 제2호의 규정에 의한 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례규정을 적용함에 있어서 자기가 건설한 신축주택의 경우 당해 거주자가 신축주택취득기간내에 당해 신축주택의 사용승인 또는 사용검사(임시 사용승인을 포함)를 받은 경우에 한하여 과세특례규정이 적용되는 것으로 해석된다. 그렇다면 이 건의 경우 자기가 건설한 신축주택으로서 신축주택취득기간 중에 당해 신축주택의 사용승인 또는 사용검사를 받지 아니한 상태에서 양도하여 양수자가 사용승인을 신청하여 사용승인을 받아 보존등기를 경료하였고, 나아가 청구인이 쟁점부동산을 양도하기 전에 사실상 사용하였다는 객관적이고 명백한 증거도 찾아 볼 수 없는 상황이므로 다가구주택의 신축공사 중에 양도한 쟁점부동산을 동법에 의한 양도소득세 과세특례적용 요건에 적합하다고 단정할 수 없다. 따라서 쟁점부동산에 대하여조세특례제한법제99조의 3 제1항 제2호의 양도소득세 과세특례규정을 적용하여야 한다는 청구주장은 이를 받아들일 수 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.