향과 층이 다른 매매사례가액의 시가 인정 여부

1. ○○○세무서장이 2008.08.13. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 4,308,840원의 부과처분은 신고불성실가산세를 과세하지 아니하는 것으로 하여 그 세액을 경정하고

2. 나머지 청구는 이를 기각한다.

• 가. 청구인은 2006.10.24. 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○○번지 ○○○아파트 1101호 분양권(이하 “쟁점아파트”라 한다)을 사위인 김○○ (조심 2008서 ○○○○ 청구인)에게 증여하고 증여일 현재 납부한 분양대금 215,228천원 중 은행채무액 153,520천원에 대하여 양도소득세(양도가액 및 취득가액 동일, 신고세액 없음)를 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트에 대하여 2006.12.17. 매매계약이 체결된 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○○번지 ○○○아파트 1013호 분양권(쟁점아파트와 같은 면적, 이하 “매매사례아파트”라 한다)의 매매가액(프리미엄 4천5백만원)을 확인하고, 동 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 적용(취득가액 변경)하여 2008.08.13. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 4,308,840원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.09.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점아파트를 증여할 당시에는 조회 가능한 매매사례가액(프리미엄)이 없어 계약금과 불입액의 합계액으로 신고하였는 바, 매매사례아파트가 프리미엄을 4천 5백만원으로 신고하였다 하여 쟁점아파트에 대해서도 4천 5백만원의 프리미엄이 존재한다고 보아 과세하는 것은 아래와 같은 이유로 부당하다. 10층에 소재하는 매매사례아파트는 9층에 공원이 있어 공원을 이용하기가 편리하고 정남향이며 승강기 거리도 가깝기 때문에 프리미엄이 있었던 것 같은데, 쟁점아파트는 서남향이고 승강기로부터 멀리 떨어져 있어 프리미엄이 형성되지 아니하여 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없을 뿐만 아니라 쟁점아파트는 증여당시에 프리미엄이 존재하지 아니하였다.
• 나. 처분청 의견 매매사례아파트의 방은 서향, 거실은 남향이고, 쟁점아파트의 방은 남향, 거실은 서향으로 청구인의 주장과 다르며, 동 아파트는 8층까지 주차장, 9층은 옥상공원으로 되어 있고 10층부터 아파트가 시작하여 1층이라 할 수 있는 10층을 11층 보다 비선호하는 것으로 확인된다. 또한, 동 아파트는 날개형 모양으로 1호 라인(쟁점아파트)과 13호라인(매매사례아파트)은 양 날개 끝에 위치하여 승강기와의 거리가 같고, 조망권을 비교할 때 1호 라인이 더 선호되는 것으로 확인되며, 분양가 및 기준시가도 매매사례아파트 보다 쟁점아파트가 더 높은 점에 비추어 매매사례아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁잼아파트의 증여당시 시가를 매매사례아파트의 매매가액(프리미엄 4천5백만원)으로 보아 과세한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

○ 소득세법시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다.

○ 소득세법 제115조 【양도소득세에 대한 가산세】

① 거주자가 확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 그 신고를 하지 아니한 당해 소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해 소득금액이 양도소득금액에서 차지하는 비율을 산출세액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액(이하 “신고불성실가산세액”이라 한다)을 산출세액에 가산한다.

② 거주자가 제111조의 규정에 의한 양도소득세액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 미달한 세액에 대하여 금융기관의 연체대출이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 율을 적용하여 계산한 금액(이하 “납부불성실가산세액”이라 한다)을 산출세액에 가산한다.

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용 ․ 공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류 ․ 규모 ․ 거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

⑤ 지상권 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리에 대하여는 당해 권리 등의 잔존기간 ․ 성질 ․ 내용 ․ 거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

○ 상속세및증여세법시행령 제51조 【지상권 등의 평가】

② 법 제61조 제5항의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액에 의한다. (단서 생략)

○ 상속세및증여세법 제78조 【가산세 등】

① 세무서장등은 상속재산 또는 증여받은 재산에 대하여 제67조 또는 제68조에 규정된 신고기한 이내에 신고하여야 할 과세표준에 미달하게 신고(이하 이 항에서 “미달신고”라 한다)한 때에는 제76조의 규정에 의하여 결정한 과세표준에 대하여 미달신고한 금액(다음 각호의 1에 해당하는 금액을 제외한 금액을 말한다)이 차지하는 비율을 상속세산출세액 또는 증여세산출세액과 제27조 또는 제57조의 규정에 의하여 가산하는 금액을 합한 금액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10(신고기한내 신고하지 아니하였거나 가공의 채무 ․ 명의신탁 등 대통령령이 정하는 사유로 미달신고한 때에는 100분의 20)에 상당하는 금액을 각각 산출세액에 가산한다. 다만, 납부할 세액이 없는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 신고한 재산으로서 대통령령이 정하는 평가가액의 차이로 인하여 미달신고한 금액

○ 상속세및증여세법시행령 제80조 【가산세 등】

③ 법 제78조 제1항 제1호에서 “대통령령이 정하는 평가가액의 차이”라 함은 법 제67조 또는 법 제68조에 규정된 상속세과세표준 신고기한 및 증여세과세표준 신고 기한내에 신고한 상속재산 또는 증여재산에 대하여 법 제60조 제2항 ․ 제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액으로 과세표준을 결정함에 따라 과세표준에 미달한 가액을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세관련 자료에 의하면 다음의 사실이 나타난다. (가) 청구인은 2006.10.24. 사위 김○○(조심 2008서○○○○ 청구인)에게 쟁점아파트를 증여하고 증여일 현재 납부한 분양대금 215,228천원 중 은행채무액 153,520천원을 부담부증여분으로 하여 양도소득세(양도가액 및 취득가액 동일)를 신고(신고세액 없음)하였고, 김○○는 증여세 과세가액을 위 분양대금 중 부담부증여분을 공제한 61,708천원으로 하여 증여세를 신고 ․ 납부하였다. (나) 쟁점아파트와 매매사례아파트를 비교하면 아래 <표>와 같다. <표: 쟁점아파트 및 매매사례아파트 내역> (단위: 백만원) 구 분 쟁점아파트 매매사례아파트 면 적 33평형 33평형 층 수 11층 10층 증여일, 매매계약체결일 2006.10.24. 2006.12.17. 분양가액 307 301 2007.09.28. 공시가액 348 345 2008.04.30. 공시가액 313 310 (다) 처분청은 2006.12.17. 매매계약을 체결한 매매사례아파트의 매매가액(프리미엄 45,000천원)을 쟁점아파트의 증여당시 시가로 적용하여 수증자인 김○○에게 증여세를 추가 고지하고, 증여자인 청구인에게는 이 건 양도소득세(취득가액 변경)를 과세하였다.

(2) 쟁점아파트의 증여당시 시가를 2006.12.17.(증여일 전 ․ 후 3월 이내) 매매계약을 체결한 매매사례아파트의 매매가액(프리미엄 4천 5백만원)을 시가로 보아 과세한 처분이 정당한지 이에 대하여 본다. (가) 청구인은 10층에 소재하는 매매사례아파트의 경우 9층에 공원이 있기 때문에 공원을 이용하기 편리하여 프리미엄이 붙어 거래한 것으로 보이나, 쟁점아파트는 매매사례아파트에 비해 공원을 이용하기 불편하다는 이유 등으로 분양대금(프리미엄 제외)을 시가로 적용할 것을 주장한다. (나) 상속세및증여세법 제60조 제1항 에서 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 증여재산의 경우 증여일 전후 3월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액으로 한다고 규정하며 제5항에서는 당해 재산과 면적 ․ 위치 ․ 용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액을 그 재산의 시가로 본다고 규정하고 있다. (다) 매매사례아파트의 매매가액이 평가기간(증여일 전후 3월) 이내의 매매사례가액에 해당하고, 쟁점아파트와 매매사례아파트가 동일한 면적이고 동일한 아파트 단지 내에 위치하고 있는 점, 처분청의 조사내용에 의하면, 동 아파트의 경우 1층~8층이 주차장이고 9층이 옥상공원이어서 10층이 사실상 1층에 해당하여 11층에 비해 비선호되고 있다고 조사한점, 위 <표>에서 보듯이 쟁점아파트의 분양대금 및 고시된 기준시가가 매매사례아파트에 비해 높은 점 등을 감안할 때, 면적 ․ 위치 ․ 용도 등이 동일하거나 유사한 매매사례아파트의 매매가액(프리미엄 4천 5백만원)을 쟁점아파트의 시가로 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 다만, 이 건 양도소득세 결정 결의서에 의하면, 처분청은 이 건 과세시 신고불성실가산세 340,217원을 가산하였는 바, 신고불성실가산세를 가산한 처분이 정당한지 여부에 대하여 직권 심리하기로 한다. (가) 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 사유없이 신고 ․ 납세 등 각종 의무를 위반한 경우에 개별세법이 정하는 바에 의하여 부과되는 행정상의 제재로서 납세의무자의 고의 ․ 과실은 고려되지 아니하는 반면, 그 의무해태를 탓할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 이를 부과할 수 없다 할 것이다(국심 2005중2004, 2005.07.21. 같은 뜻임). (나) 이 건은 쟁점아파트의 부담부증여와 관련된 것인 바, 동일한 과세물건에 대하여 증여세의 경우 상속세 및 증여세법 상의 가산세 규정에서 이 건과 같이 신고한 재산으로서 시가로 평가함에 따라 미달 신고한 금액에 대해서는 시가평가의 어려운 점을 감안하여 신고불성실가산세를 부과하지 아니하도록 규정하고 있는 점, 이 건 양도소득세 과세대상이 되는 부담부증여부분은 미등기 자산인 분양권인 바, 일반 아파트와 달리 분양권은 매매사례가액을 알기 어려우므로 청구인이 분양권의 프리미엄을 조사한 후 동 가액을 적용하여 양도소득세를 신고하기는 어렵다고 보이는 점 등을 감안할 때, 부담부증여에 대하여 과세한 이 건의 경우 청구인이 분양대금을 기준으로 양도소득세를 신고하였다 하여 청구인에게 그 귀책사유를 묻기는 어렵다고 보이므로 이 건에 대하여는 신고불성실가산세를 배제하는 것이 타당하다고 판단된다. 다만, 납부불성실가산세의 경우 양도소득세 납부의무 해태에 대한 행정벌적 성격 외에도 지연이자의 성격도 포함되어 있으므로 청구인에게 양도소득세 과소신고에 대한 귀책사유가 없다 하더라도 과소납부액에 대하여 납부불성실가산세를 부과한 것은 타당하다고 판단된다(국심 2005중2004, 2005.07.21. 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유가 없으나 직권 심리하여 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.