부동산을 미등기 양도한 것으로 본 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. ○○○세무서장은 ○○○ 소유의 ○○○ 대지 43㎡ 및 동소 93-1 대지 311㎡ 및 지상건물 815.88㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대한 양도소득세 조사과정에서 청구인이 2001.5월 쟁점부동산을 ○○○으로부터 취득하여 2001.6.1. ○○○ 외 1인에게 미등기전매한 사실을 확인하여 처분청에 과세자료로 통보하였다.
• 나. 처분청은 위 과세자료 통보에 따라 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 2008.2.1. 청구인에게 2001년 귀속 양도소득세 121,229,510원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.28. 이의신청을 거쳐 2008.9.3. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 ○○○외 4필지(이하“쟁점외부동산①”이라 한다)에 대한 건축허가를 받아 ○○○ 소유의 쟁점부동산과 ○○○ 외 1인 소유의 ○○○ 답 1,781㎡(이하 “쟁점외부동산②”라 한다)를 부동산중개인의 중개에 따라 청구인은 ○○○ 외 1인 소유의 쟁점외부동산②를 취득하고 ○○○은 청구인 소유의 쟁점외부동산①을 취득하고 ○○○ 외 1인은 ○○○ 소유의 쟁점부동산을 취득하는 3자간의 교환거래를 하였고, 이 거래과정에서 중개인은 편의에 따라서 다수의 매매계약서를 작성하였는데 일부 매매계약서는 거래사실과 일치하지 아니하며, 처분청이 청구인의 미등기전매로 인한 근거자료로 2001.5.28. 작성된 부동산교환계약서(이하 “쟁점교환계약서”라 한다)를 제시하고 있으나 청구인은 ○○○의 대리인으로 서명 날인한 것일 뿐 쟁점부동산에 대한 재산권을 행사할 권리가 전혀 없었으므로 쟁점부동산은 청구인의 소유가 아니고, 쟁점외부동산②는 2001.5.25. 이미 ○○○ 외 1인과 매매계약이 체결되어 청구인이 이를 다시 취득할 수 있는 상황이 아니었음에도 처분청이 쟁점교환계약서 및 관련자들의 진술만으로 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견

○○○과 ○○○ 외 1인은 2001.5.28. 각각 쟁점부동산과 쟁점외부동산②를 교환하기로 하고 쟁점교환계약서를 작성하였는 바, 쟁점교환계약서는 대리권이 없는 청구인이 ○○○을 대리하여 작성되었고, ○○○의 인적사항란에 청구인의 주소, 주민등록번호 등이 기재되었으며 부동산교환 계약금으로 2001.5.28. 10백만원을 청구인이 수령하였고, 쟁점교환계약서의 잔금일(2001.6.25.)과 청구인 외 1인이 ○○○ 외 1인과과 체결한 쟁점외부동산②의 잔금일자와 일치하는 점 등으로 보아 청구인이 쟁점부동산의 실질적인 소유자로 보이며,

○○○의 확인서(2006.2.9. 등)에 의하면, 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 것으로 나타나고, ○○○에 대한 문답서(2006.2.27.)에 의하면 쟁점부동산을 청구인으로부터 취득하였다고 확인하고 있고, 달리 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매하지 않았다는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등에 비추어 보아, 쟁점부동산이 ○○○에게 소유권 이전되는 시점에 쟁점부동산의 실질적인 소유는 청구인으로 보이므로 청구인이 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 이 건 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 쟁점부동산을 미등기양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.

양도소득과세표준의 100분의 65

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 이 건 과세경위를 보면, ○○세무서장은 ○○○ 소유의 쟁점부동산에 대한 양도소득세 조사과정에서 청구인이 2001.5월 쟁점부동산을 ○○○으로부터 취득하여 2001.6.4. ○○○ 외 1인에게 미등기전매한 사실을 확인하여 처분청에 과세자료로 통보하였고, 처분청 위 과세자료 통보에 따라 쟁점부동산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 과세처분한 사실이 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인에 의하면 미등기전매로 인한 근거자료로 쟁점교환계약서를 제시하고 있으나, 청구인은 ○○○의 대리인으로 서명 날인한 것일 뿐, 청구인은 쟁점부동산을 실질적으로 소유하지 않았으며, 쟁점부동산에 대한 재산권을 행사할 권리가 전혀 없었고, 쟁점외부동산②는 2001.5.25. 이미 청구인과 ○○○ 외 1인간에 매매계약이 체결되어 청구인이 이를 다시 취득할 수 있는 상황이 아니었음에도 쟁점부동산을 미등기전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대해여 본다. (가) ○○○의 확인서(2006.2.9.) 등에 의하면, 2001년 5월초경 쟁점부동산을 청구인에게 양도하기로 구두계약하였고, 쟁점부동산을 430백만원으로 평가하여 쟁점부동산에 담보된 채무 250백만원과 임차보증금 120백만원을 승계시키고 차액 60백만원은 쟁점외부동산②로 보전하는 것으로 하여 쟁점부동산을 430백만원에 양도한 것으로 나타난다. (나) 처분청의 ○○○에 대한의 문답서(2006.2.27.)에 의하면, 쟁점외부동산②의 가액을 150백만원으로 하여 청구인 외 1인에게 소유권을 이전하였고, 청구인으로부터 쟁점부동산을 ○○○ 대출금 250백만원과 임대보증금 120백만원을 승계하는 조건으로 합계 520백만원에 취득한 것으로 나타난다. (다) 쟁점부동산 등의 등기부등본에 의하면 아래 <표>와 같이 소유권이 이전된 사실이 확인된다. (라) 청구인이 ○○○을 대리하여 ○○○ 외 1인과 체결한 쟁점교환계약서(2001.5.28.)에 의하면, ○○○ 소유의 쟁점부동산을 청구인이 대리하여 체결하면서 청구인의 전화번호를 기재하였고, 동 계약서의 잔금일(2001.6.25.)이 청구인 외 1인과 ○○○ 외 1인이 체결한 쟁점외부동산②의 매매계약서(2001.5.25.)의 잔금일(2001.6.25.)과 동일자로 나타나고 있다. (마) ○○○ 외 1인의 확인서(2006.2.2.)에 의하면, 쟁점부동산을 청구인 명의로 등기되지 않은 상태에서 취득하였으며, 청구인과는 부동산매매계약서를 작성하지 아니하고 등기부상 명의자인 ○○○과 부동산매매계약서를 작성하였으나, ○○○으로부터 취득한 것이 아니기 때문에 거래금액 등이 모두 사실이 아니며, 쟁점부동산에 ○○○ 명의로 근저당 설정된 대출금 250백만원을 변제하여 주었으며, 2001.6.29. 쟁점외부동산②를 청구인 외 1인에게 소유권 이전하였고, 청구인에게 잔금으로 현금 60백원을 지급한 사실을 확인하고 있다. (바) 종합하건대, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 ○○○ 외 1인에게 소유권이전(2001.6.8.)된 것으로 나타나고 있으나, ○○○에 대한 문답서(2006.2.27.)에 의하면 ○○○과 ○○○ 외 1인이 체결한 매매계약서(2001.5.3.)는 청구인이 ○○○ 외 1인의 도장을 임의로 새겨 작성된 허위계약서로 청구인으로부터 직접 쟁점부동산을 취득하였다고 확인하고 있고, 청구인이 ○○○을 대리하여 작성된 쟁점교환계약서에 의하면, 청구인이 계약당사자로서 쟁점부동산을 ○○○ 외 1인에게 양도하고 2001.5.28. 계약금 10백만원을 청구인이 수령한 것으로 나타나고 있으며, 쟁점교환계약서의 잔금일(2001.6.25.)과 청구인 외 1인이 ○○○ 외 1인과 체결한 쟁점외부동산②의 잔금일과 서로 일치하는 점 등으로 보아 청구인이 쟁점부동산의 실질적인 소유자로 보이므로 청구인이 ○○○으로부터 쟁점부동산을 사실상 취득하고 소유권 이전등기가 가능함에도 청구인 명의로 이전등기하지 아니한 상태에서 미등기 전매한 것으로 판단된다. 따라서, 청구인이 쟁점부동산을 미등기양도한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.