양도차익 계산시 그 취득가액을 소급감정가액에 의하여 산정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 ○○○도 ○○시 ○○동 산 000-7 임야 632㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2003.11.14. 청구인의 남편 김○○로부터 상속받아 2005.3.18. (주)○○토건에 620,200,000원에 양도하고 취득가액을 상속개시 당시의 개별공시지가 19,276,000원으로 하여 양도소득세 예정신고를 한 후, ○○감정평가법인 등 2개 감정평가법인에게 쟁점토지의 감정평가를 의뢰하여 2006.2.2.을 작성일자로 소급감정한 감정가액 평균액 142,200,000원을 취득가액으로 산정할 것을 2008.4.28. 처분청에 경정청구를 하였다.
• 나. 처분청은 상속토지의 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가하여야 하고 소급감정은 이에 해당되지 아니한다 하여 2008.7.1. 청구인에게 경정청구 거부통지를 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.23. 이의신청을 거쳐 2008.9.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점토지는 상속개시 당시 개별공시지가가 ㎡당 30,500원으로 되어 있으나 인근 유사토지는 상속개시전부터 아파트 건설부지로 ㎡당 484,018원~855,457원에 양도되었고, 쟁점토지의 양도가액을 개별공시지가로 환산한 가액도 ㎡당 373,048원이다. 시가란 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함되는 개념으로 공신력 있는 감정기관의 감정가액도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여 달라진다고 볼 수 없으므로 쟁점토지의 취득가액을 개별공시지가로 산정하기보다 당시의 시세를 반영한 소급감정가액으로 산정함이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시하는 감정평가서에 의하면 감정가액의 가격시점은 순수임야상태인 2003.11.14.인데 비하여 작성일자는 2년 2월이 경과한 2006.2.2.이며 그 때는 신축중인 아파트 부지였고, 평가목적도 시가를 참조하기 위하여 세무서 제출용으로 감정평가 되었다. 또한, 비교표준지의 공시지가를 기준으로 평가하였다고 기재하였으면서도 비교표준지 지번, 지목, 이용현황이 나타나지 아니하여 쟁점토지와의 동일·유사점이 불분명하므로 청구인이 제시한 소급감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하지 아니하고 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 상속토지의 양도차익을 실지거래가액으로 산정함에 있어 그 취득가액을 소급감정가액에 의하여 산정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (3) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세및증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 다목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. (4) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다.(후단 생략).

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (5) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액.(단서 생략)

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며，당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액의 100분의 80에 미달하는 경우(100분의 80 이상인 경우에도 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 남편 김○○로부터 쟁점토지를 2003.11.14. 상속받아 2005.3.18. 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세 예정신고하면서 취득가액을 상속개시 당시의 개별공시지가 19,276,000원으로 한 후, 2개 감정평가법인의 소급감정가액 평균액 142,200,000원을 취득가액으로 산정할 것을 경정청구하였으나 처분청은 경정청구 거부통지를 하였다.

(2) 청구인이 제시하는 (주)○○감정평가법인의 쟁점토지 감정평가서에 의하면, 가격시점이 2003.11.14., 작성일자는 2006.2.2., 평가목적은 일반거래(시가참고용), 감정평가액은 139,040,000천원으로 나타나고, (주)□□감정평가법인의 감정평가서에 의하면, 가격시점이 2003.11.14., 작성일자는 2006.2.3., 평가목적은 일반거래(시가참고용), 감정평가액은 145,360,000원으로 나타난다. (3) 소득세법시행령 제163조 제9항 은 상속받은 자산에 대하여 양도차익을 실지거래가액으로 산정함에 있어서는 상속개시일 현재 상속세및증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고, 상속세및증여세법 제60조 제1항 및 제3항은 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하고, 이 시가에는 감정가격도 포함되나 같은법시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 6월 이내의 평가기간 중 당해 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 하되, 다만 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액 또는 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액은 제외하도록 규정하고 있다.

(4) 살피건대, 상속개시일 전후 6월 이내 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액을 시가로 보기 위해서는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가되었다는 점이 인정되어야 하나, 청구인이 제시하는 감정가액의 가격시점은 쟁점토지가 임야상태였던 2003.11.14.인데 비하여 작성일자는 2년 2월이 경과한 후 아파트부지로 변경된 2006.2.2. 또는 2006.2.3.이며, 평가목적도 세무서 제출목적의 시가참고용으로 감정평가된 점 등에 비추어 청구인이 제시하는 감정평가액이 객관적이고 합리적인 감정평가 방법에 의한 가액이라고 보기 어렵다. 따라서, 청구인이 위 소급감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 할 것을 경정청구한데 처분청이 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.