비록 부동산의 신축비용이 불분명하나 실제 지출내역을 통해 확인되는 취득가액은 환산가액으로 결정할 수 없고, 자본적 지출 및 취・등록세 등 적정한 증빙을 통하여 확인되는 필요경비는 개산공제를 적용할 수 없음
비록 부동산의 신축비용이 불분명하나 실제 지출내역을 통해 확인되는 취득가액은 환산가액으로 결정할 수 없고, 자본적 지출 및 취・등록세 등 적정한 증빙을 통하여 확인되는 필요경비는 개산공제를 적용할 수 없음
1. ○○세무서장이 2008.4.16. 청구인 ○○○에게 한 2004년 귀속 양도소득세 185,108,520원의 부과처분은 청구인이 양도한 ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 374㎡와 같은 동 ○○-○○번지의 전 59㎡ 및 위 지상건물 828.64㎡에 대한 양도소득세 계산시 건물의 취득가액을 600,000천원으로 하고, 38,230천원(샷시비용 15,800천원, 건물의 취득세․등록세 12,378천원, 토지 등기관련 법무사 비용 10,052천원)을 필요경비에 추가산입하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
2. ○○세무서장이 2008.4.16. 청구인 ○○○에게 한 2004년 귀속 양도소득세 21,452,520원의 부과처분은 이를 취소한다.
○○○에게 계좌이체한 금액 233,000천원은 쟁점건물의 공사대금인지가 불분명하고, 계좌이체한 금액을 제외한 403,000천원은 4장의 영수증으로 되어 있으나, 작성자의 필체가 3개 이상이고 발행자의 인장이 서로 상이하며 고액의 공사대금이 현금으로 지급된 것으로 되어 있어 신빙성 있는 증빙으로 보기 어려우며, 공사도급계약자 ○○○ 및 ○○○이 공사소명요구에 불응하고 있으므로 쟁점건물의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의한 환산가액을 취득가액으로 하고 기타필요경비를 개산공제하여 쟁점건물의 양도차익을 계산한 것에는 잘못이 없고, 법무사 비용 10,052천원은 청구인이 제시한 영수증만으로는 쟁점토지의 등기시 지급된 비용인지 여부가 확인되지 아니하여 청구주장을 받아들일 수 없다.
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호의 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
3. (삭제, 2000.12.29.)
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 "대통령령이 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
(1) 쟁점부동산에 대한 신고․경정․불복 내역은 다음 <표>와 같은 바, 쟁점건물과 관련하여 청구인은 취득가액을 실지공사비용 458,400천원으로 신고하였으나, 처분청은 취득가액이 불분명한 것으로 보아 양도차익을 계산하였고, 이에 청구인은 쟁점건물의 실지공사비용이 600,000천원이고 기타필요경비가 28,180천원인 것으로 불복하고 있고, 쟁점토지와 관련하여서는 법무사 비용 10,052천원에 대하여만 불복하고 있음을 알 수 있다. <표> 쟁점부동산에 대한 신고․경정․불복 내역 (단위: 천원) 구분 신고 경정 불복 합계 건물 토지 합계 건물 토지 합계 건물 토지 양도가액 1,200,000 453,202 746,798 1,200,000 453,202 746,798 1,200,000 453,202 746,798 취득가액 및 근거 968,600 458,400 510,200 946,601 436,410 510,200 1,110,200 600,000 510,200 도급계약서 (191평240만원) 매매 계약서 추계결정 매매 계약서 도급계약서 (191평240만원) 매매 계약서 필요경비 및 근거 69,270 31,836 37,433 15,330 10,267 5,063 43,295 28,180 15,115 개산공제 양도차익 162,130 -37,034 199,164 238,059 6,524 231,535 46,504 -174,978 221,482
(2) 처분청의 조사서에는 다음과 같이 기재되어 있다. (가) 쟁점부동산의 양도가액 1,200,000천원 및 쟁점토지의 취득가액 510,200천원은 적정가액으로 판단된다. (나) 청구인은 쟁점건물 신축과 관련하여 공사도급계약서를 제출하였으나 확정된 도급금액 및 관련 영수증․세금계산서는 제출하지 못하며, 제출된 공사도급계약서에는 평당 공사비 2,400천원, 예상면적 191평으로 기재되어 있다.(총 공사금액 458,400천원) (다) 청구인은 쟁점건물 신축관련 매입세액 29,246천원을 공제대상으로 신청하였다가 사실과 다른 세금계산서로 확인되어 전액 부인되고 가산세를 추징당한 이력이 있다. (라) 건설업자에게 쟁점건물의 신축소명을 요구하였으나 소명이 없고, 상기와 같이 부가가치세 부당환급신청가액과 도급계약서상 금액이 다른 점 등으로 보아 청구인이 제시한 공사도급계약서는 신뢰성이 없으므로 부인하고 건물취득가액을 환산하여 결정함이 타당하다. (마) 필요경비 중에서 쟁점건물과 관련한 필요경비는 전액부인하고 개산공제에 의한 5,133천원을 공제하며, 쟁점토지 관련 필요경비는 지방세 영수증에 의하여 확인되는 5,063천원만 공제함이 타당하다.
(3) 쟁점부동산의 양도차익은 쟁점건물 취득가액을 600,000천원으로 하고 기타필요경비 38,230천원(샷시비용 15,800천원, 건물의 취득세․등록세 12,378천원, 법무사 비용 10,052천원)을 인정하여 재계산하여야 한다고 주장하면서 청구인이 제시하는 증빙은 다음과 같다. (가) 쟁점건물의 신축관련 증빙은 다음과 같다.
1. 청구인이 제시하는 공사도급계약서에는 평당 2,400천원에 공사하는 것으로 되어 있고, ○○구청장이 2003.11.24. 발급한 사용승인서에는 쟁점건물에 대하여 250평을 사용승인한 것으로 되어 있다.
2. 쟁점건물 건축내역표에는 청구인이 쟁점건물의 건축비로 600,000천원을 9차례에 걸쳐 지급한 것으로 되어 있고, 그 증빙으로 ○○○ 및 ○○○이 발행한 영수증, ○○○에게 233,000천원을 계좌이체한 것으로 되어 있는 ○○○의 통장사본(○○은행 ○○○-○○○○○○-○○-○○○)등이 첨부되어 있다.
3. ○○○이 작성한 가계부에는 위 건축내역표상의 자금원천과 지급내역이 기록되어 있다. (나)
○○○의 통장사본(○○은행 ○○○-○○○○○○-○○-○○○)에는 2003.1 0.22. ○○○에게 7,800천원을 송금한 것으로 되어 있고, ○○○이 작성한 영수증에는 샷시대금으로 15,800천원을 수령한 것으로 되어 있으며, ○○○이 작성한 가계부에 위 대금의 자금원천 및 지급내역이 기록되어 있다. (다) 청구인이 제시한 납세증명서에는 청구인이 쟁점건물에 대한 취득세 8,618,760 원 및 등록세 3,760,900원을 납부한 것으로 되어있다. (라) 법무사 ○○○이 발급한 영수증상 금액 8,708천원과 법무사 ○○○ 명의의 계좌(○○은행 ○○○-○○-○○○○○○)로 송금한 3,246천원 중에는 쟁점토지의 등록세 7,787천원이 포함되어 있고, 청구인이 제시한 납세증명서에 위 등록세가 납부된 것으로 되어 있으며, 법무사 비용 중에서 위 등록세를 제외한 나머지 금액도 쟁점토지 등기와 관련된 수수료 임에도 처분청은 쟁점토지에 대한 필요경비로 취득세 5,063천원만 인정하고 위 등록세 7,787천원을 포함한 법무사 비용 10,052천원 전액을 부인한 것으로 되어 있다.
(4) 위와 같은 사실관계하에서 첫째, 쟁점건물의 취득가액이 600,000천원이라는 청구주장에 대하여 보면, 청구인이 제시하는 공사도급계약서에는 평당 2,400천원에 공사하는 것으로 되어 있고, ○○구청장이 2003.11.24. 발급한 사용승인서에는 쟁점건물 250평을 사용승인한 것으로 되어 있으며, ○○○의 통장사본(○○은행 ○○○-○○○○○○-○○-○○○) 및 ○○○․○○○이 발행한 영수증 등에 의하면 청구인은 쟁점건물의 공사대금으로 ○○○에게 233,000천원을 계좌이체하는 등 9차례에 걸쳐 600,000천원 지급한 것으로 되어 있고, ○○○이 기록한 가계부는 위 대금의 자금원천과 지급내역이 자세하게 기록되어 있어 신빙성 있는 것으로 보이므로 쟁점건물의 취득가액은 600,000천원으로 봄이 합당한 것으로 판단된다. 둘째, 샷시비용 15,800천원을 기타필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장에 대하여 보면, 청구인은 2003.12.22. ○○○에게 7,800천원을 계좌이체한 것으로 되어 있고, ○○○이 작성한 영수증에는 샷시대금으로 15,800천원을 수령한 것으로 되어 있으며, ○○○이 작성한 가계부에 위 대금의 자금원천 및 지급내역이 자세히 기록되어 있어 청구인은 쟁점건물의 신축비용 600,000천원과 별도로 샷시비용 15,800천원을 지급한 것으로 봄이 합당한 것으로 판단된다. 셋째, 청구인이 필요경비에 추인하여야 한다고 주장하는 쟁점건물의 취득세․등록세 12,378천원은 납세증명서에 의하여 납부사실이 확인되므로 필요경비에 산입하여야 할 것으로 판단된다. 넷째, 청구인이 필요경비로 추인하여야 한다고 주장하는 법무사 비용 10,052천원은 쟁점토지에 대한 등록세 7,787천원 및 쟁점토지 등기와 관련된 수수료임이 확인되므로 필요경비에 산입하여야 할 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점건물의 신축비용이 불분명한 것으로 보아 쟁점건물의 취득가액을 환산가액으로 결정하고 필요경비를 개산공제하는 등으로 하여 쟁점부동산의 양도차익을 계산하여 한 이 건 처분은 쟁점건물의 취득가액을 600,000천원으로 하고, 38,230천원(샷시비용 15,800천원, 쟁점건물의 취득세 및 등록세 12,378천원, 쟁점토지 등기 관련 법무사 비용 10,052천원)을 필요경비에 추가로 산입하고 양도차익을 계산하여 그 과세표준과 세액을 경정하여야 하겠다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 와 제65 조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.