쟁점 양도가 미등기 전매 인지 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도인지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2002.12.2. ○○시 ○○구 ○○동 0-00번지 ○○○○○○아파트 000동 2506호(67평형, 이하 ‘쟁점부동산’라 한다)의 분양권을 124,821천원(계약금 84,821천원+프리미엄 40,000천원)에 취득하여 중도금 508,929천원을 은행대출금으로 대체하고 잔금 254,464천원 중 74,463천원을 미지급한 상태에서 2006.4.28. 청구외 이○○에게 양도한 후, 2007.5.21. 양도소득세 신고시 부동산에 관한 권리의 양도라 하여 일반세율로 신고하였다. 처분청은 2008년 4월 청구인의 쟁점부동산 양도가 부동산에 관한 권리의 양도가 아닌 미등기 자산의 양도로 보아 중과세율(70%)을 적용하여 2008.7.7. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 421,124,490원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.9.11. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 중도금과 잔금 자금조달문제로 스트레스가 쌓여 우울증이 악화되어 쟁점부동산을 분양권 상태에서 양도할 수 밖에 없었고, 청구인으로부터 분양권을 취득한 청구외 이○○는 쟁점부동산 분양권을 취득하고 1개월 지난 후에 잔금을 이행하고 소유권 이전등기를 하였는바, 사업시행자의 쟁점부동산 분양권 권리의무승계 허용과 매수인이 잔금을 납부하기로 한 분양권 상태에서 양도한 사실이 분양공급계약서 제4조(분양권전매) 제1항에 의해서도 명백히 나타나고, 서울행정법원 2005구단10487(2006.11.14)에서도 자산의 양도․취득시기는 자산의 대금을 청산한 날이며, 대금청산 전 등기를 접수하였다면 등기접수일, 잔금청산일까지 완성되지 아니한 경우에는 당해 아파트의 완성일로 본 결정내용으로 보아서도 청구인은 분양권 상태에서 양도하였음을 알 수 있음에도, 청구인이 여러 사정에 의하여 이행하지 못한 잔금의 액수를 고려함도 없이 처분청이 법리를 확대해석하여 과세한 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】제1항 제1호와 제2호를 보면 부동산에 관련된 양도소득세의 양도소득이란 토지 또는 건물의 소유권이나 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득을 의미하는 것이고, 여기서 토지 또는 건물의 소유권이란 등기를 마친 소유권 뿐만 아니라, 매수 후 그 대금의 거의 전부를 지급한 사실상의 소유권도 포함하는 것으로, 잔금의 일부분만을 남겨둔 상태에서 양도한 자산은 미등기 자산에 해당하는 것인 바, 건물이 완공되어 등기가 가능한 부동산을 잔금의 일부를 남겨둔 상태에서 양도한 경우까지 부동산을 취득할 권리의 양도로 본다면 양도소득세 등 조세를 회피할 목적으로 악용될 여지가 있고, 청구인이 쟁점 부동산 분양권을 양도하기 전에 이미 분양회사 명의로 소유권 보존등기(2005.12.19)가 되어 있는 것으로 보아 쟁점부동산의 소유권 이전등기를 하지 못한 부득이한 사정도 확인되지 아니하고 있으므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 아파트가 준공되어 분양회사 명의로 소유권 보존등기가 완료된 이후 분양금액 중 일부만을 미납한 상태에서 당해 아파트를 양도하는 경우, 부동산을 취득할 권리의 양도인지 아니면 미등기 자산의 양도인지 여부.
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) (2) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 양도소득과세표준 세 율 1천만원 이하 과세표준의 100분의 9 1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18 4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27 8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36

양도소득과세표준의 100분의 70

③ 제1항 제3호에서 “미등기양도자산”이라 함은 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산을 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다. 다만, 대통령령이 정하는 자산은 제외한다. (3) 소득세법시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일 (4) 소득세법시행령 제168조 【미등기양도제외 자산의 범위 등】

① 법 제104조 제3항 단서에서 “대통령령이 정하는 자산”이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 장기할부조건으로 취득한 자산으로서 그 계약조건에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

2. 법률의 규정 또는 법원의 결정에 의하여 양도당시 그 자산의 취득에 관한 등기가 불가능한 자산

3. 법 제89조 제1항 제2호, 조세특례제한법 제69조 제1항 및 제70조 제1항에 규정하는 토지

4. 법 제89조 제1항 제3호에 규정하는 1세대 1주택으로서 건축법에 의한 건축허가를 받지 아니하여 등기가 불가능한 자산

5. 상속에 의한 소유권이전등기를 하지 아니한 자산으로서 공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제18조 의 규정에 의하여 사업시행자에게 양도하는 것

② 법 제104조 제1항 제1호의 규정을 적용함에 있어서 제158조 제1항 제1호의 규정에 의한 주식 등의 양도소득산출세액에 대주주로서 납부 하였거나 납부할 세액이 포함되어 있는 경우에는 이를 차감 하여 계산한 금액을 양도소득산출세액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인의 쟁점부동산 양도를 미등기 자산의 양도로 이 건을 처분한데 대하여, 청구인은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도라고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 소득세법 제104조 제1항 제3호 및 제3항에서 미등기 양도자산(양도소득 과세표준의 100분의 70)이라 함은 제94조 제1항 제1호(토지 또는 건물) 및 제2호(부동산에 관한 권리)에 규정하는 자산을 취득하는 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 아니하고 양도하는 것을 말한다고 규정하고 있고, 여기서 ‘부동산을 취득할수 있는 권리’라 함은 ‘법 제98조에서 규정하는 취득시기가 도래하기 전에 당해 부동산을 취득할 수 있는 권리를 말하는 것으로, 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할수 있는 권리(아파트당첨권 등)’라고 할 것이다(소득세법 기본통칙 94-1 같은 취지). (나) 쟁점부동산 분양계약서와 입주지정일 및 매매계약서 등을 보면, 쟁점부동산의 분양금액 848,215천원 중 잔금 254,464천원의 납부일은 입주지정일이고, 입주지정일은 2005.12.15.~2006.1.31.이며, 청구인은 입주지정일의 마감일인 2006.1.31. 잔금 254,464천원 중 74,463천원을 납부하지 아니한 상태에서 2006.4.28. 쟁점부동산을 이○○에게 양도하였음이 확인된다. (다) 쟁점부동산 건축물대장을 보면, 사업시행자인 ○○○○ 주식회사가 2005.11.22. 사용승인을 받아 2005.12.29. 소유권 보존 등기를 하였으며, 2006.9.4. 이○○ 명의로 소유권 이전등기된 것으로 나타난다. (라) 한편, 청구인의 남편인 이□□가 쟁점부동산과 같은 동 2403호를 취득한 점(잔금납부일 2006.1.4, 소유권 이전등기일 2006.2.14.) 등으로 볼 때, 쟁점부동산의 소유권을 청구인 명의로 이전등기 하지 못한 불가피한 사유도 없어 보인다.

(2) 위의 내용을 종합하면, 부동산을 취득할 수 있는 권리는 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리이고, 쟁점부동산은 청구인이 양도하기 이전에 이미 완성되었는 바, 청구인이 양도할 당시는 쟁점부동산은 부동산을 취득할 권리로 볼 수 없고, 취득에 관한 등기가 불가능한 자산에 해당되지 아니하며, 청구인의 잔금미납액이 총 분양대금의 8.8%에 불과할 뿐 아니라, 청구인이 쟁점부동산의 소유권을 청구인 명의로 이전등기 하지 못할 만한 특별한 사유도 없는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 취득세와 등록세 및 양도소득세를 회피하기 위해 청구인 명의로 소유권 이전등기를 하지 아니한 상태에서 양도한 쟁점부동산을 미등기 양도자산으로 보아 과세한 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.