검인계약서 금액을 실제 취득가액으로 보고 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 경기도 〇〇시 〇〇면 〇〇리 〇〇〇-〇번지 대지 364㎡, 같은 리 〇〇〇-〇번지 전 2,950㎡ 및 같은 리 〇〇〇번지 전 2,233㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2003.03.15. 취득하여 2005.04.21. 양도한 후, 2005.05.03. 양도가액을 587,000천원, 환산한 취득가액을 491,667천원, 납부세액을 18,340,970원으로 하여 양도소득세를 신고 ․ 납부하였다.
• 나. 〇〇지방국세청장은 청구인이 신고한 환산취득가액에 대하여 실지거래가액을 확인하여 경정하도록 감사지적을 하였고, 처분청은 위 감사결과에 따라 청구인에게 실지거래에 대한 증빙자료의 제출을 요구하였으나 제출이 없자, 〇〇시장에게 조회하여 확인된 쟁점토지의 검인계약서상 매매가액 122,000천원을 취득가액으로 하여 2008.03.05. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 170,420,480원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.05.14. 이의신청을 거쳐 2008.09.08. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 실제로 1994.02.01. 쟁점토지를 취득하였으나 농지매매증명이 발급되지 않아 청구인 명의로 소유권이전등기를 하는 것이 불가능하여 청구인의 조카 이〇〇 명의를 빌려 보유하여 오다가 2003.03.15. 청구인 명의로 소유권이전등기를 하였는바, 공시지가를 근거로 2003.03.15. 작성된 검인계약서상 매매가액 122,000천원을 실지 취득가액이라 할 수 없고, 실지 취득시기인 1994.02.01. 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없으므로 1994.02.01. 당시의 환산취득가액 279,426천원을 취득가액으로 하여 이 건 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점토지를 1994.02.01. 취득하여 명의신탁하였다는 주장이나, 청구인이 제시하는 쟁점토지의 일부수용(도로편입)에 따른 수용보상금의 입금내역 및 인우보증서만으로는 명의신탁된 것인지가 객관적으로 확인되지 않으므로 등기부등본상의 취득일에 작성된 검인계약서상의 취득가액을 쟁점토지의 실지거래가액으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액을 등기부등본상의 취득일에 작성된 검인계약서 금액으로 하여 경정하였으나, 실지는 등기부등본상의 취득일 이전에 취득하여 명의신탁된 토지이어서 실지 취득일의 취득가액을 확인할 수 없으므로 실지 취득일의 환산가액으로 경정하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 〇 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 〇 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 〇 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ․ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 〇 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 쟁점토지를 양도한 후 취득가액을 등기부등본상의 취득일인 2003.03.15.의 환산취득가액 491,667천원으로 하여 양도소득세를 신고한 것에 대하여 처분청은 2003.03.15.의 검인계약서상 매매가액 122,000천원을 취득가액으로 하여 이 건 경정고지하였음이 결정결의서 등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점토지는 명의신탁된 토지이어서 실지취득일인 1994.02.01. 당시의 환산취득가액 279,426천원을 취득가액으로 하여 경정하여야 한다고 주장하면서 청구인이 제시하는 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인이 제시한 수용보상금 입금 내역서는 다음 <표1>과 같은바, 청구인은 쟁점토지 중에서 364㎡(〇〇도 〇〇시 〇〇면 〇〇리 〇〇〇-〇번지 대 157㎡ 및 같은 리 〇〇〇번지 전 207㎡)가 1999.12.01. 수용(도로편입)되었고 수용보상금 26,000천원 중 6,000천원은 명의이전 등의 비용으로 명의상 소유자인 이〇〇에게 주고 20,000천원은 이〇〇으로부터 입금 받았다는 주장이나, 처분청은 수용보상금과 입금액이 일치하지 않고 입금일자 등에 시차가 있어 친척간의 금전대차일 가능성이 있다는 의견이다. <표1> 수용보상금 입금 내역서 (단위: 천원) 일 자 청구인 명의 계좌번호 입금액 입금자 1999.12.26. 〇〇은행 450925-01-〇〇〇〇〇〇 10,000 이〇〇 2000.03.09. 〇〇은행 184-20-〇〇〇〇〇〇 10,000 이〇〇 ※ 수용된 토지의 등기부등본 및 청구인 명의의 통장사본 첨부 (나) 청구인이 제시하는 대출금의 이자상환내역은 다음 <표2>와 같은바, 청구인은 취득당시 이〇〇 명의로 대출받은 30,000천원은 실지 대출받은 자가 청구인이며, 이자 등을 송금한 내역으로 보아 명의신탁이 확인된다는 주장이나, 처분청은 청구인 명의의 통장에는 청구인의 배우자 이〇〇이 운영하던 〇〇전자의 입출금이 빈번하게 이루어지고 있어 동 송금액이 대출금에 대한 이자의 송금인지가 확인되지 않는다는 의견이다. <표2> 대출금의 이자상환 내역서 (단위: 천원) 일 자 청구인 명의 계좌번호 입금액 받는자 비 고 2000.06.28. 〇〇은행 450925-01-〇〇〇〇〇〇 1,301 이〇〇 이자 2000.09.22. 〇〇은행 184-20-〇〇〇〇〇〇 600 이〇〇 이자 2002.02.21. 〇〇은행 184-20-〇〇〇〇〇〇 1,200 이〇〇 이자 2003.03.19. 〇〇은행 450925-01-〇〇〇〇〇〇 6,000 이〇〇 명의이전 ※ 통장사본 첨부 (다) 김〇〇 외 2인의 인우보증서에는 ‘쟁점토지는 1994.01.26. 청구인이 취득하였으나 청구인 명의로 소유권이전등기가 되지 않아 조카(오빠의 아들)인 이〇〇 명의로 소유권이전등기를 하였다가 2003.03.15. 실소유자인 청구인 명의로 소유권이전등기를 한 사실을 확인한다’라고 되어 있다.

(3) 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 실지로 1994.02.01. 취득하여 명의 신탁하였다 는 주장이나, 청구인이 쟁점토지 일부의 수용대금을 입금 받았다는 20,000천원 중 10,000천원은 수용일로부터 3개월 후에 입금되어 쟁점토지 관련 수용대금인지가 불분명하고, 대출금에 대한 이자로 송금하였다는 금액 또한 청구인의 배우자 사업관련 거래금액이 혼재되어 있는 청구인의 통장에서 발췌된 것이어서 쟁점토지와 관련된 대금인지가 불분명하며, 인우보증서는 임의작성이 가능하여 객관적인 증빙으로 보기 어려운 반면, 청구인은 쟁점토지를 1994.02.01. 취득하였음을 확인할 수 있는 계약서 및 대금지급에 대한 금융증빙 등의 객관적인 증빙의 제시가 없고, 쟁점토지를 이〇〇 명의로 하면서 소유권을 확보하기 위한 어떠한 조치도 한 사실이 확인되지 않는 점 등으로 보아 청구인이 제시하는 증빙만으로는 쟁점토지가 1994.02.01. 취득되어 명의신탁된 토지라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 등기부등본상의 취득일인 2003.03.15. 검인계약서상 매매가액 122,000천원으로 하여 경정고지한 이 건 처분에는 잘못이 없다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.