상속일의 9개월 후의 거래가액을 상속부동산의 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인의 아버지 ○○○이 2006.3.14. 사망함에 따라 청구인은 서울특별시 강남구 ○○○ ○○○ ○○○○○상가 ○○○호(건물 25.08㎡)의 4.5분의 1지분, 301호(건물 220.789㎡)의 45분의 2지분 및 401호(건물 220.789㎡)의 45분의 2지분(건물지분 합계 466.658㎡, 이하 “쟁점부동산 지분”이라 한다)을 상속받았고, 어머니 ○○○은 동 상가 107호(건물 25.08㎡)의 4.5분의 1.5지분, 301호(건물 220.789㎡)의 45분의 3지분 및 401호(건물 220.789㎡)의 45분의 3지분을 상속받았고, 형 ○○○ 및 ○○○은 각각 동 상가 107호(건물 25.08㎡)의 4.5분의 1지분, 301호(건물 220.789㎡)의 45분의 2지분 및 401호(건물 220.789㎡)의 45분의 2지분을 상속받았고, 2006.9.11. 청구인과 ○○○, ○○○ 및 ○○○(이하 “청구인등”이라 한다)이 상속받은 동 상가 107호, 301호의 5분의 1지분 및 401호의 5분의 1지분(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 상속재산가액을 기준시가에 의하여 274,571천원으로 상속세를 신고하였다가 상속개시일로부터 약 9개월 이후인 2006.12.15. 쟁점부동산을 1,165,000천원에 양도하기로 계약을 체결하고 2006.12.27. 실지거래가액인 1,165,000천원으로 상속세 수정신고하였다. 청구인등은 2007.1.30. 쟁점부동산을 1,165,000천원에 양도하고 청구인은 쟁점부동산 지분의 취득가액을 산정함에 있어 상속개시일로부터 약 9개월 이후에 이루어진 쟁점부동산의 실지거래가액을 적용하여 쟁점부동산 지분의 취득가액을 258,888천원으로 산정하여 2007년 귀속 양도소득세를 예정신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산 지분의 취득가액이라고 주장하는 258,888천원은 상속세 및 증여세법시행령 제49조 에서 규정하고 있는 상속개시일 전․후 6월 이내의 거래가액이 아니라고 하여 2008.8.8. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 63,729,090원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.9.2. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 2006.12.15. 이루어진 쟁점부동산의 매매계약은 청구인과 특수관계가 없는 제3자와 발생한 거래로서 공인중개사의 중개하에 일반적이고 정상적인 방법으로 이루어진 거래이고 쟁점부동산의 매매가액은 그 위치, 면적, 층수, 이용현황 등이 평가대상부동산과 정확히 일치하는 당해 물건 자체의 거래가액이므로 상속세 및 증여세법에 의한 시가로 인정되어야 하며, 2003.12.30. 개정되어 2005.1.1.부터 적용된 상속세 및 증여세법시행령의 규정에 의하면 평가기준일 전후 6개월의 이의의 기간 중 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과, 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동이 없다고 인정되는 경우, 당해 매매 등의 가액을 시가로 인정할 수 있도록 하고 있고, 최근 심판례(국심 2007서5264, 2008.5.30)의 흐름도 평가대상 물건과 어느 정도 차이가 존재하는 물건이어도 위치, 면적, 층수, 이용현황 등이 비슷한 경우 시가로 인정하여 과세하는 방향으로 흘러가고 있으므로 쟁점부동산의 양도가액은 상속재산가액으로 인정되어야 한다. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따르면 쟁점부동산 소재지의 상속개시일의 공시지가인 4,450,000원은 2005.1.1. 현재 시점으로 토지를 평가하여 2005.5.31. 고시한 것입니다. 처분청은 공시지가의 적용을 공시기준일인이 아닌 고시일 기준으로 하였으나, 고시일 기준으로 적용하는 방법의 취지는 양도소득세 등의 세액계산시 납세자들에게 발생할 수 있는 적용상의 문제를 해결하고 예측가능성을 보호하기 위한 것이므로 쟁점부동산의 상속개시일 현재의 공시지가는 상속개시일과 가장 근접한 공시기준일인 2006.1.1.의 공시지가인 7,500,000원은 적용하고, 매매계약일 현재의 공시지가는 매매계약일과 가장 근접한 2007.1.1.의 공시지가인 7,660,000원을 적용하면, 1년 동안의 지가상승은 160,000원 정도의 미세한 금액이고, 상속개시일과 매매계약일과의 기간은 약 9개월 정도에 불과하여 가격변동은 거의 없었는 바, 쟁점부동산의 매매가액을 상속재산가액으로 인정하여야 한다. 또한 상속세 및 증여세법시행령 제60조 제2항에 ‘시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립한다고 인정되는 가액’이라고 정의하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서 평가기간을 ‘평가기준일 전후 6월’, 같은 항 단서에 ‘평가기간에 해당하지 아니하는 기간’이라고 언급하고 있는 바, 이러한 규정의 취지는 시가의 본래의 의미에 충실하기 위하여 평가기준일 전 또는 후에 관계없이 평가기준일 현재의 상황을 가장 정확하게 나타내 줄 수 있는 가액을 시가로 인정하는 것임에도 불구하고 ‘비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정’에서 평가기준일전 6개월을 경과한 매매가액만 시가로 인정하고, 평가기준일 후 6개월을 경과한 매매가액을 시가로 인정하지 않는 것을 법규정의 취지에도 부합하지 않을 뿐만 아니라 세법적용의 원칙에 위배되는 것이므로 쟁점부동산의 매매가액을 매매사례가액으로 보아 시가로 인정해야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법시행령 제163조 제9항 에서 상속으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속개시일 현재의 상속세 및 증여세법 제60조 의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고, 제60조 제1항에는 상속재산의 평가는 상속개시일 현재의 시가에 의하도록 규정하고 있고, 같은법 시행령 제49조 제1항에 의하여 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 확인되는 가액을 시가로 인정하도록 하고 있으나, 쟁점부동산은 상속개시일로부터 9개월이 경과된 후에 매매되었으므로 동 매매가액을 상속 당시의 시가로 인정할 수 없다. 또한, 쟁점부동산 지분 소재지의 개별공시지가는 상속개시일인 2006.3.14. 4,450,000원(㎡)에서 매매계약일인 2007.1.30.에는 7,500,000원(㎡)으로 상승하였으므로 상속개시일과 매매계약일 사이에 쟁점부동산의 가격에 변동이 없었다고 하는 청구인의 주장은 신빙성이 없다. 청구인은 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제1항 본문 단서의 평가심의위원회의 자문을 거쳐야 한다는 규정은 평가심의위원회의 평가를 신청할 수 없는 납세자에게 적용될 수 없는 규정이라고 주장하고 있으나, 2006.4.4. 국세청훈령 제1609호 “비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정” 제22조에는 평가기준일 전 2년이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에 시가인정자문을 요청할 수 있다고 규정하고 있어 청구인이 주장하는 매매사례가액 적용대상은 평가기준일 이후의 매매이므로 이에 해당되지 아니한다.

• 가. 쟁 점 상속받은 부동산 지분을 양도한 경우, 그 취득가액을 산정함에 있어 상속개시일로부터 9개월 후에 이루어진 당해 부동산의 거래가액을 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정된 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 상속세 및 증여세법(2002.12.18. 법률 제6780호로 개정된 것) 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류․규모․거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다).(단서 생략)

건물의 신축가격․구조․용도․위치․신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정․고시하는 가액

○ 상속세 및 증여세법시행령(2006.2.9. 대통령령 제19333호로 개정된 것) 제49조【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다)또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 ‘청구인등에 대한 상속세 조사 종결 복명서(2008년 5월)’에 의하면, 청구인등은 2006.3.14. 상속받은 쟁점부동산의 상속재산가액을 기준시가에 의하여 274,571천원으로 평가하여 신고하였다가 2006.9.11. 상속개시일로부터 9개월이 경과한 후 당해 부동산이 1,165,000천원에 양도되어 동 거래가액을 취득가액으로 적용하여 수정신고하였으나, 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 보충적 평가방법인 시가에 의하여 평가한 274,571천원으로 하여 청구인등에게 양도소득세를 결정하였다.

(2) 청구인등은 2006.12.15. 쟁점부동산을 ○○○에게 1,165,000천원에 매도하기로 하는 계약을 체결하고 2007.1.30. 소유권이전등기를 경료하였음이 부동산매매계약서 및 등기부등본에 의하여 확인된다.

(3) 아래 <표>에서와 같이 쟁점부동산의 상속개시일인 2006.3.14. 현재 적용되는 개별공시지가는 2005년에 공시된 개별공시지가인 4,450,000원(㎡)이고 동 부동산의 매매계약체결일인 2006.12.15. 현재 적용되는 개별공시지가는 2006년에 공시된 7,500,000원(㎡)이므로 비록 같은 년내에 쟁점부동산의 상속과 매매계약체결이 이루어졌으나 그 적용되는 개별공시지가가 달라 두 적용시점 사이에 공시지가가 약 68.5% 상승한 것으로 나타난다. <쟁점부동산 소재지의 ㎡당 개별공시지가 내역> 기준년월일 2008.1.1 2007.1.1 2006.1.1 2005.1.1 개별공시지가 8,270,000원 7,660,000원 7,500,000원 4,450,000원

(4) 대법원 판례(2002두2976, 2002.12.6)에서 “ 상속세 및 증여세법시행령 제49조제1항 의 규정은 평가기준일 전후 6개월 이내의 거래가액을 상속당시의 시가로 인정하고 있음에도 불구하고 대법원은 매매계약상의 매매가격이 계약당시의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 보충적인 평가방법인 개별공시지가에 의할 경우 부동산의 가액이 매매가액의 41%에 불과한 점, 매매계약일과 상속개시일 사이에 그 가격의 변동이 없었다고 보이고, 그 사이에 시가의 하락이나 토지상황의 변화가 있었다고 볼 만한 특별한 사정이 없어 상속개시일로부터 3년 8개월 이전에 이루어진 매매가격을 상속개시일 당시의 시가로 볼 수 있다.”고 판시하였다.

(5) 위 사실관계 및 관련법령을 종합해 보건대, 청구인은 쟁점부동산의 상속개시일 현재 공시지가는 상속개시일인 2006.3.14.과 가장 근접한 공시기준일인 2006.1.1.의 공시지가인 7,500,000원(㎡)을 적용하고, 매매계약일인 2006.12.15. 현재 공시지가는 매매계약일과 가장 근접한 2007.1.1.의 공시지가인 7,660,000원(㎡)을 적용하여야 한다고 주장하고 있으나, 소득세법시행령 제164조 제3항 에서 토지를 평가함에 있어서 새로운 기준시가에 의한다고 규정하고 있는 바, 쟁점부동산의 상속개시일인 2006.3.14. 현재 적용되는 공시지가는 2005.5.31. 공시된 공시지가인 4,450,000원(㎡)이고 동 부동산의 매매계약체결일인 2006.12.15. 현재 적용되는 공시지가는 2006.5.31. 공시된 7,500,000원(㎡)이므로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다 할 것이다. 또한, 대법원 판례(2002두2976, 2002.12.6)에서 매매계약일과 상속개시일 사이에 그 가격의 변동이 없었다는 사실을 전제로 상속개시일로부터 3년 8개월 이전에 이루어진 매매가격을 상속개시일 당시의 시가로 보았는 바, 이 건의 경우 동 대법원 판례를 적용하기는 어려워 보인다. 마지막으로, 국세청의 훈령인 ‘비상장주식평가심의위원회의 설치 및 운영에 관한 규정 제22조 제2항 제1호’에서 평가기준일 전 6개월을 경과한 매매가액만 시가로 인정하고, 평가기준일 후 6개월을 경과한 매매가액을 시가로 인정하지 아니한 것이 상속세 및 증여세법시행령 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항의 입법취지에 위배되는지 여부에 대한 판단은 조세심판원에서 심의할 사항이 아니라고 보이는 바, 이의 심리를 생략한다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.