재건축 아파트의 양도차익 산정방법

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1995.4.21. ○○○대지 102㎡ 및 연와조주택 44.23㎡(이하 “종전주택”이라 한다)를 취득하여 보유하던 중, 종전주택에 대한 재개발사업이 시행되어 2002.10.2. ○○○(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 분양받아 취득하였고, 2006.10.25. 쟁점아파트를 양도한 후, 실지거래가액으로 양도차익을 계산하여 양도가액을 639,000,000원, 취득가액을 취득당시 기준시가로 환산한 가액인 447,926,354원으로 산정하여 2006년 귀속 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 신고한 취득가액을 부인하고 입주권의 양도차익을 산정하는 규정인 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제166조 제1항, 제2항을 원용하여 쟁점아파트의 취득가액을 251,333,797원으로 산정하여, 2008.6.5. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 50,316,330원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.9.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점아파트를 양도한 2006년 당시에는 재개발아파트의 양도차익 계산방법이 법령에 명시적으로 규정되어 있지 아니하였기 때문에 납세자들은 여러 가지 방법을 사용하여 양도소득세를 신고하였고 그 신고한 방법이 위법하지 아니하면 과세당국도 이를 인정하였던바, 청구인은 종전주택의 취득가액을 알 수 없는 경우 널리 사용되던 취득가액을 기준시가로 환산하는 방법에 의하여 양도소득세를 신고하였고, 이는 당시 관련공무원이나 전문가들도 가장 많이 참고하던 전문서적○○○에도 기술되어 있는 내용임에도, 처분청이 청구인의 양도소득세 신고를 부인하고 2007.2.28. 신설된 소득세법 시행령 제166조 제2항 을 소급적용하여 과세함은 위법하다.
• 나. 처분청 의견 법령에 관련 규정이 없는 경우에는 그 법령의 취지에 비추어 객관적이고 합리적인 방법으로 과세를 하여야 하는데, 재개발아파트 입주권과 재개발로 신규 취득한 아파트는 양도시점의 차이에 따라 양도가액만이 다를 뿐 양도차익 산정시 필요한 취득가액, 청산금액, 필요경비 등이 동일한바, 재개발아파트의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정할 때에는 실지거래가액에 의한 입주권 양도차익 산정방법을 준용함이 합리적이므로, 입주권의 양도차익 계산방법에 대한 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제166조 제1항를 차용하여 양도차익을 산정하여야 한다

• 가. 쟁점 재개발로 취득한 쟁점아파트를 2007년 이전에 양도(양도시기: 2006.10.25.)한 경우, 분양권 양도시 양도차익 산정방법에 대한 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제166조 제1항, 제2항을 원용하여 쟁점아파트의 양도차익을 산정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조【양도차익의 산정】

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제166조【양도차익의 산정 등】

① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다.

［양도가액 - (기존건물과 그 부수토지의 평가액＋납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비］＋［(기존건물과 그 부수토지의 평가액 - 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) - 법 제97조 제1항 제2호 내지 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비］

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 그 부수토지 × ───────────────―───────── 의 평가액 관리처분계획인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가

③ 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제2항에서 기존건물과 그 부수토지의 평가액이라 함은 도시 및 주거환경정비법에 의한 관리처분계획에 의하여 정하여진 가격에 의한다. 이 경우 그 가격이 변경되는 때에는 변경된 가격에 의한다. (3) 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정된 것) 제166조【양도차익의 산정 등】

② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.(2007.2.28. 신설)

[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익” 이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다)

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 기존건물과 그 부수토지의 취득가액을 확인할 수 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액에 의한다. 취득일 현재 기존건물과 그 부수토지의 법 제99조 기존건물과 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 그 부수토지 × ───────────────────────── 의 평가액 관리처분계획인가일 현재 기존 건물과 그 부수토지의 법 제99조 제1항 제1호의 규정에 의한 기준시가 【부 칙】(2007. 2. 28. 대통령령 제19890호) 제3조【양도소득세에 관한 일반적 적용례】 이 영은 이 영 시행 후 최초로 자산을 양도하는 분부터 적용한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실이 확인된다. (가) 청구인은 1995.4.21. 종전주택을 취득하였으나 취득가액은 명확하지 아니하고, 이 후 종전주택에 대한 재개발 사업의 진행에 따라 1997.12. 종전주택 평가액을 133,439,450원(토지: 123,930,000원, 건물: 9,509,450원), 분양예정건축시설 분양금액을 234,544,000원, 납부 청산금을 144,244,150원으로 하는 관리처분 계획에 대한 인가가 이루어졌으며, 위 재개발 사업에 따라 청구인은 2000.9.7. 쟁점아파트에 대하여 사용승인을 받았다. (나) 청구인은 2006.10.25. 쟁점아파트를 639,000,000원에 양도한 후, 양도소득세 신고시 청산금으로 쟁점아파트의 건물 및 토지 일부를 취득하였고 토지의 나머지 부분은 취득가액이 불분명하므로 최초고시(2001.7.1.)당시 환산가액으로 산정하여야 한다고 보아, 청산금(144,244,150원)에 환산가액(303,682,204원)을 더한 447,926,354원을 쟁점아파트의 실지취득가액으로 산정하여 양도차익을 191,073,646원으로 하였다. (다) 처분청은 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제166조 제1항, 제2항의 조합원입주권 양도시의 양도차익 산정방법을 차용하여 양도차익을 380,062,865원으로 산정하여 이 건 과세처분을 하였다.

(2) 살피건대, 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제166조 제1항 제1호에 의하면 재건축주택입주권의 양도시 양도차익은 관리처분계획인가전 양도차익과 관리처분계획인가후 양도차익의 합계금액으로 계산하여야 하고, 2007.2.28. 대통령령 제19890호로 신설된 소득세법 시행령제166조 제2항 제1호에 의하면 재개발·재건축으로 신축된 주택의 양도시 양도차익은 양도주택분 양도차익과 기존건물분 양도차익을 합하여 계산하고 있으며, 재건축주택입주권과 재건축으로 신규 취득한 주택은 양도시점의 차이에 따라 양도가액만이 다를 뿐 양도차익 산정시 필요한 취득가액, 청산금액, 필요경비 등이 동일하고, 종전주택의 재건축으로 인하여 취득한 쟁점주택을 양도할 당시 재건축주택에 대한 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 방법이 법령에 구체적으로 규정되어 있지 아니한 경우에는 그 법령의 취지에 비추어 객관적이고 합리적인 방법을 택하여 과세하여야 하는바○○○, 재건축주택입주권에 대한 양도차익 계산방식을 차용하여 쟁점주택의 양도차익을 산정한 이 건 처분은 정당하다고 보인다.

(3) 따라서, 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정되기 전의 것) 제166조 제1항 제1호의 규정을 차용하여 양도차익을 산정한 이 건 처분은 적법하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.