검인계약서 보다 낮은 거래가액을 실거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

OO세무서장이 2008.2.11. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 40,050,830원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 경기도 OO시 OO구 OO동 1028 OO종합시장상가 제3022호 건물 211.1㎡(전용면적 138.6㎡, 공용면적 72.5㎡) 및 대지77.7㎡(이하󰡒쟁점부동산󰡓이라 한다)를 2004.1.12. 김OO으로부터 56백만원에 취득하여 2004.5.20. 신OO에게 61백만원에 양도한 것으로 하여 2004.7.31. 2004년 귀속 양도소득세를 예정신고하였다.
• 나. 2007년 12월 OO지방국세청장은 OO세무서장에 대한 정기종합감사시 쟁점부동산의 후소유자인 신OO가 양도소득세 신고시쟁점부동산의 취득가액을 청구인이 신고한 61백만원이 아니라 121백만원으로 신고한 사실을 확인하고, 청구인이 쟁점부동산을 121백만원에 양도한 것으로 보아 처분청에 양도소득세 결정결의서안을 통보하였고, 처분청은 이에 따라 2008.2.11. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 40,050,830원을 경정⋅고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.30. 이의신청을 거쳐 2008.8.19. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 통상적으로 기준시가보다 실거래가가 낮게 거래되는 상가로, 후소유자인 신OO가 쟁점부동산을 취득할 당시의 지방세법상 부동산 기준시가가 실지거래가액보다 낮은 경우는 기준시가를 취득세 및 등록세의 과세표준으로 하도록 규정하였는 바, 신OO가 양도소득세 신고시 제출한 검인계약서는 실제계약서가 아니라 당시 기준시가에 맟추어 담당법무사가 취⋅등록세 신고용으로 작성한 것이며, 이 건 증빙을 제출한 신OO의 사실확인서, 영수증 및 쟁점부동산 양도 당시의 매매계약서 등을 통하여 쟁점부동산의 양도가액이 61백만원으로 확인되므로 쟁점부동산의 양도가액을 121백만원으로 보아 과세한 이 건 당초 처분은 부당하다.
• 나. 처분청의견 쟁점부동산의 후소유자인 신OO가 제출한 매매계약서(검인계약서)에 의하여 쟁점부동산의 거래가액이 121백만원으로 확인되고, 이 건 이의신청시의 처분청 조사내용과 심판청구서상의 거래사실확인서 내용이 서로 상이하여 거래사실확인서 내용을 신뢰할 수 없으며, 청구인이 추가로 매매계약서를 제출하였으나 구체적인 금융증빙을 제출하지 아니하므로 이 건 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도가액을 처분청 확인금액인 121백만원으로 보아 양도소득세를 부과한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법(2004.12.31. 법률 제7289호로 개정되기 전의 것) 제96조 【양도가액】①제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 󰡒실지거래가액󰡓이라 한다)에 의한다.

1. ~3. (생 략)

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. (생 략)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정⋅경정 및 통지】①(생 략)

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈누 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

(2) 지방세법(2004.12.31. 법률 제7311호로 개정되기 전의 것) 제111조【과세표준】①취득세의 과세표준은 취득당시의 가액으로 한다.(단서생략)

② 제1항의 규정에 의한 취득당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액의 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준에 미달하는 때에는 그 시가표준액에 의한다.

1. 토지에 대한 시가표준액은 지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(괄호 생략)에 대통령령이 정하는 바에 의하여 그 지방자치단체의 장이 결정고시한 과세표준액 적용비율을 곱하여 산정한 가액

2. 토지외의 과세대상에 대한 시가표준액은 당해지방자치단체의 장이 거래가격, 수입가격, 신축⋅건축⋅제조가격등을 참작하여 정한 기준가격에 종류⋅구조⋅용도⋅경과연수등 대통령령이 정하는 과세대상별 특성을 감안하여 결정한 매년 1월1일 현재의 가액(단서 생략) 제130조 【과세표준】① 부동산⋅선박⋅항공기⋅자동차 및 건설기계에 관한 등록세의 과세표준은 등기⋅등록당시의 가액으로 한다.

② 제1항의 규정에 의한 과세표준은 조례가 정하는 바에 의하여 등기⋅등록자의 신고에 의한다. 다만, 신고가 없거나 신고가액이 제111 제2항 각호의 규정에 의한 시가표준액에 미달하는 경우에는 시가표준액을 과세표준으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 전소유자 김OO은 쟁점부동산을 2002.5.20. 부동산 임의경매(사건번호 2001타경42***)를 통하여 47,200천원에 취득하였음이 OO지방법원 등기촉탁서(2002.5.27.) 사본에 의하여 확인되고, 청구인은 2003.11.6. 김OO으로부터 쟁점부동산을 56백만원에 매수하기로 매매계약을 체결하여 2004.4.2. 청구인 명의로 쟁점부동산의 소유권이전등기를 하였으며, 청구인은 2004.5.3. 신OO에게 쟁점부동산을 61백만원에 매도하기로 매매계약을 체결하여 2004.5.27. 신OO 명의로 소유권 이전등기를 함에 따라 2004.7.31. 2004년 귀속 양도소득세를 예정신고한 사실이 부동산매매계약서, 건축물대장, 부동산등기부등본, 양도소득과세표준 신고서 등 이 건 심리자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 후소유자인 신OO에게 61백만원에 매도하였다는 주장과 관련하여 2008.2.22.자 신OO가 작성한 거래사실확인서(인감증명서 첨부)를 제출하였는 바, 그 내용에 의하면 신OO는 2004.5.3. 쟁점부동산을 청구인에게 61백만원에 매수하기로 계약하고 2004.5.20. 잔금을 지급하였음을 확인하고 있으며, 우리 원 조사과정에서 2008.11.6. 신OO에 대하여 신OO 본인이 위 확인서를 작성하였고 위 확인서 내용대로 진술하였음을 확인하였다.

(3) 쟁점부동산 후소유자 신OO는 2005.6.8. 박OO에게 쟁점부동산을 양도하고, 양도소득세 신고시 취득가액을 121백만원, 양도가액을 125백만원으로 신고하였으며, 박OO은 쟁점부동산을 2007.5.8. 임OO에게 양도하고 양도소득세 신고시 취득가액 125백만원, 양도가액 135백만원으로 신고한 사실이 이 건 이의신청결정서(2008.5.29.) 사실관계 조사내용(국세청통합전산망자료) 및 쟁점부동산등기부등본 등 이 건 심리자료에 의하여 확인된다.

(4) 청구인은 이 건에 대한 증빙자료로 아래 <표>와 같이 쟁점부동산의 거래가액 및 기준시가 비교자료를 제시하였으며, 처분청은 이와 관련하여 2004.5.27.자 청구인이 주장하는 쟁점부동산의 양도가액 61백만원 이외 쟁점부동산의 후소유자들의 거래가액 및 기준시가 등에 대하여는 다툼이 없는 것으로 확인된다. <표> 쟁점부동산의 거래가액 및 기준시가 비교 (단위: 원) 양도일 2004.5.27. 2007.5.8. 2007.8.7. 2007.10.23. 거래가액(①)＊ 61,000,000 135,000,000 145,000,000 158,500,000 기준시가(②)＊＊ 120,784,540 180,296,200 188,073,500 188,073,500 토지기준시가 85,550,300 106,549,010 114,326,310 114,326,310 건물기준시가 35,234,240 73,747,190 73,747,190 73,747,190

① - ② △59,784,540 △45,296,200 △43,073,500 △29,573,500 * 2004.5.27.자 거래가액은 청구주장 양도가액이며, 2007년도 거래가액은 등기부등본상 후소유자들〔임OO(2007.5.8.), 정OO(2007.8.7.), 정OO(2007.10.23.)〕의 거래가액임. ** 기준시가는 국세청 홈페이지 기준시가 조회(건물) 및 국토해양부 홈페이지 개별 공시지가 조회(토지) 사이트에 의하여 확인된 가액임.

(5) 한편, 이 건 이의신청결정서(2008.5.29.)에 나타나는 처분청의 사실관계 조사내용을 보면, 청구인이 2008.4.30. 이의신청시 제출한 신OO의 거래사실확인서(양도가액 61백만원)의 진위여부를 확인하기 위하여 신OO와 면담한 결과, 신OO는 경기도 OO시 OO동 소재 음식점에서 청구인의 부친 이OO가 작성하여 온 서류에 내용을 확인하지도 아니하고 지장을 찍은 것으로 진술하였다고 하며, 신OO가 쟁점부동산을 취득하면서 매매계약서상 잔금지급일인 2004.5.27. 신용협동조합으로부터 60백만원(등기부등본상 채권최고액 78백만원)을 대출받은 사실이 있음을 확인하고 있는 바, 처분청은 위 조사내용과 후소유자인 신OO가 양도소득세 신고시 쟁점부동산의 취득가액을 121백만원으로 신고한 점 등을 사유로 청구인의 이의신청에 대하여 기각결정 한 것으로 확인된다.

(6) 이상의 사실관계 등을 종합하여 살피건대, 위 (4)항의 <표> 쟁점부동산의 거래가액 및 기준시가 비교에 의하면, 쟁점부동산의 거래가액이 기준시가보다 통상 낮은 것으로 나타나는 바, 이 건의 경우 청구인의 양도가액에 대하여 쟁점부동산의 양도 당시(2004.5.27.) 기준시가인 120,784,540원과 유사한 금액인 121백만원으로 보기 보다는 위 기준시가에 비하여 낮은 가액인 61백만원으로 보는 것이 보다 합리적인 것으로 판단되며, 후소유자인 신OO의 입장에서 보면 양도소득세부담이 늘어날 수 있는 측면이 있음에도 청구인에게 61백만원에 매수한 사실을 확인하고 있고, 2004.12.31. 법률 제7311호로 개정되기 전의 지방세법에서 부동산의 거래가액이 기준시가보다 낮은 경우 취득세⋅등록세의 과세표준을 기준시가에 의하도록 한 점 등을 감안할 때 후소유자인 신OO가 양도소득세 신고와; 관련하여 쟁점부동산의 검인계약서(2004.5.27.)에 매매가액으로 기준시가 상당액(121백만원)을 기재한 것으로 보이며, 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 이전의 그 거래가액을 보면, 2002.5.20. 김OO이 47,200천원에 경매를 통하여 취득하고 이를 2004.1.12. 청구인이 56백만원에 취득한 점에 비추어 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 불과 5개월 정도 지난 2004.5.20.자 청구인이 쟁점부동산을 121백만원에 양도한 것으로 보기는 어려워 보이므로 쟁점부동산의 양도가액을 121백만원으로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 당초 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다,