부동산 매수인으로부터 차용한 금액을 양도가액에 포함하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2006.8.28. ○○도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○○ 대지 767㎡ 및 같은 곳 ○○○-○ 도로 14㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 백○○에게 양도하고 쟁점부동산의 양도가액을 500백만원으로 하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 중부지방국세청장은 쟁점부동산의 매수자 백○○이 청구인의 배우자 최○○에게 2006.4.21. 100백만원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 입금하고 청구인에게 2006.4.28. 475백만원, 2006.8.28. 25백만원을 지급하였음을 확인하고, 위 합계액인 600백만원을 쟁점부동산 양도가액으로 보아 과세자료를 처분청에 통보함에 따라, 처분청은 청구인이 쟁점부동산 양도가액을 100백만원 과소신고한 것으로 보아 2008.4.18. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 35,774,940원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 ○○사 신도회장을 맡았던 신도로서, ○○사 창건주 승계인 박○○가 진행중인 민․형사소송과 관련하여 추가자금소요가 예상되자 청구인에게 자금융통을 부탁하였고, 청구인은 배우자(최○○)에게 부탁하여 2006.4.21. 배우자의 고향친구인 백○○으로부터 1억원을 차용하였고, 최○○이 백○○에게 쟁점부동산의 매수를 권유하였으나 백○○이 응하지 않으면서 우선 자금을 융통해 주겠다 고 하여 2006.4.28. 475백만원을 우선 수령하여 사용하였고, 추후 매수인이 원하는 가격대로 양도하겠다고 하여 2006.8.28. 5억원에 매매계약을 체결하고 잔금 25백만원을 수취하였다. 위와 같이 양도토지를 5억원에 양도하였으나, 2006.4.21. 청구인의 배우자가 고 향친구로부터 일시 차용한 1억원을 쟁점부동산의 양도대금의 일부로 보아 이 건 양도소득세과 과세되었는 바, 위 1억원(쟁점금액)은 양도대금과 별도로 차용한 금액으로서 쟁점부동산의 양도와는 무관하고, 처분청 등으로부터 소명요구 등을 받은 대여자 백○○이 이자도 필요 없으니 채무액 1억원을 상환하라고 요구하여 2008.1.17. 40백만원을 우선 상환하였는 바, 그러함에도 백○○으로부터 계속되는 상환요구를 받고 있는 1억원(쟁점금액)을 쟁점부동산 양도대금의 일부로 보아 과세함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 청구인의 배우자가 2006.4.21. 매수자 백○○으로부터 1억원을 차용하였고 2006.4.28. 475백만원을 추가로 차용한 후, 청구인의 배우자가 백○○에게 쟁점부동산의 매수를 권유하여 2006.8.28., 2006.4.28. 차용한 475백만원과 잔금 25백만원의 합계 5억원을 쟁점부동산의 양도가액으로 하여 등기이전하였다고 하나, 매수인인 백○○과 청구인이 쟁점부동산 매매계약을 체결할 당시 청구인과 청구인 배우자가 백○○으로부터 차입한 총 차입액은 2006.4.21.자 100백만원 및 2006.4.28.자 475백만원의 합계 575백만원으로서 쟁점부동산의 매매가액을 초과하므로 청구인과 청구인 배우자가 매매가액과 차입액의 차액을 지급하여야 함에도, 매수인인 백○○이 25백만원을 지급하였다 하는 것은 사회통념을 벗어나는 거래로 보이고, 청구인의 총차입금 중 1억원에 대한 차용증만은 제출하였고, 제출된 차용증상에 채권자의 표시가 되어 있지 아니하며, 차용증상 이자율이 표시되어 있으나 단 한 차례의 이자를 지급한 사실이 확인되지 아니하고, 쟁점금액이 박○○의 소송비용 등에 충당하기 위해 사용되었다는 주장과 관련하여 직접적인 입증자료의 제출이 없는 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점금액이 양도대금의 일부가 아니라 개인간의 채권 ․ 채무라는 청구주장을 신뢰할 수 없는 바 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점금액이 쟁점부동산 양도가액에 포함되는지 여부
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 당해 자산의 종류 ․ 보유기간 ․ 보유수 ․ 거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 1억원에 대한 차용증(2006.4.21.)에는, 차용인이 최○○으로 되어 있고, 위 금액(1억원)을 차용한 이자는 연 10%로 정하여 지급한다고 되어 있으나, 위 1억원에 대한 채권자(대여자)는 표시되어 있지 않다.

(2) 청구인은 쟁점금액의 일부에 대해 백○○에게 갚은 것이라고 하면서 2008.1.17. 최○○이 백○○에게 40백만원을 입금하는 것으로 기재된, 40백만원의 무통장입금증을 제출하였다.

(3) 청구인에 대한 2006년 귀속 양도소득세 정정신고 ․ 납부 안내문(처분청)에는, 쟁점부동산을 양도하고 양도소득세 예정신고한 내용을 검토한 결과 양도가액 500백만원, 취득가액 261백만원으로 신고하였고 양도가액은 쌍방계약에 의한 거래로 기준시가(공시지가)의 88% 정도 수준으로 다소 낮게 파악된다고 되어 있으며, 양도가액 500백만원을 확인할 수 있는 근거서류를 소명할 내용으로 적시하고 있다. 한편, 청구인의 쟁점부동산 취득과 관련하여 쟁점부동산 등기부등본에 의하면 최○○으로부터 2001.8.14.(등기접수) 증여(2001.8.8.)를 원인으로 청구인에게 쟁점부동산이 소유권이전된 것으로 기재되어 있다.

(4) 청구인이 제출한 ‘○○도 ○○시 ○○리 ○○○번지 매매에 대한 백○○의 확인서’에 의하면, 매매경위에 매도자는 “어차피 급매로 땅을 팔아야 할 땅이니까 보상받을 당신이 사라. 급매로 헐값을 받을 바에야 절친한 친구가 땅을 사는 것이 누이 좋고 매부 좋은 일이 아니냐”고 재차 권유하여 땅의 매매가 이루어졌고, 잔금을 늦게 받은 이유는 매도자가 “땅이 너무 싸니 더 달라”고 하여 잔금은 받지 않고 미루어 오다가 늦게 잔금을 받았다고 되어 있다. 그 외에 청구인은 쟁점부동산 양도가액이 5억원으로 기재된 양도소득세 신고서와 박○분(청구인, 매도인)과 백○○(매수인) 간의 쟁점부동산 매매에 관한 부동산매매계약서, 2007나20800(원고 재단법인 ○○원, 피고 박○분) 등의 대법원 사건진행내역서 등을 제출하였는 바, 부동산매매계약서(2006.8.28.)에는 매도인이 박○분(청구인)이고 매수인이 백○○이며 쟁점부동산 매매에 관해 매매대금이 5억원으로 기재되어 있다.

(5) 살피건대, 청구인은 쟁점금액(1억원)은 청구인 배우자가 백○○으로부터 차용한 금액으로서 당해 금액을 쟁점부동산 양도가액에 포함하여 과세함은 부당하다고 주장하고 있으나, 청구인 배우자가 쟁점부동산 매수자로부터 1억원을 차용한 상태에서, 쟁점부동산 매매대금을 5억원으로 하면서 쟁점부동산 매수자가 475백만원을 지급한데 이어 추가적으로 잔금 25백만원 또한 지급하였다고 하는 청구인의 주장을 경험칙상 수용하기는 쉽지 않아 보이고, 청구인의 배우자 최○○에게 지급된 쟁점금액의 지급시기가 2006.4.21.로서 다른 475백만원 및 25백만원의 지급시점(2006.4.28. 및 2006.8.28.)과 근접해 있으며, 청구인이 쟁점금액과 관련하여 제출한 차용증에는 채권자(대여자)가 표시되어 있지 아니하고, 당해 차용증에 이자지급에 관한 내용이 있으나 청구인은 이자를 지급한 사실이 나타나는 자료를 제출하고 있지 아니한 점 등을 종합적으로 고려할 때, 쟁점금액(1억원)은 청구인 배우자가 차용한 금액으로 이를 쟁점부동산 양도가액에 포함하여 과세한 처분은 부당하다는 청구주장을 받아들이기는 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.