과세근거로 한 계약서가 약정내용 등이 상세하게 기재되어 있어 신빙성이 있어 보이고 계약서가 허위라는 청구인의 주장을 입증할 증빙자료가 없는 등 과세근거로 한 양도가액이 높게 작성된 계약서가 진실된 계약서로 판단됨
과세근거로 한 계약서가 약정내용 등이 상세하게 기재되어 있어 신빙성이 있어 보이고 계약서가 허위라는 청구인의 주장을 입증할 증빙자료가 없는 등 과세근거로 한 양도가액이 높게 작성된 계약서가 진실된 계약서로 판단됨
심판청구를 기각한다.
○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한 다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발 생하는 소득
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
③ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 때에는 즉시 이를 다시 경정한다.
○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액
3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 이 건 과세자료 등에 의한 사건경위를 보면, 청구인은 2002.4.6. 쟁점토지를 이○○으로부터 취득하여 2006.2.13. 권○○에게 양도하고 2006.4.24. 쟁점토지의 실지양도가액 및 실지취득가액을 각각 283,000천원 및 267,000천원으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였고, 이에 대하여 처분청은 양수자 권○○으로부터 쟁점토지의 실지양도가액을 340,000천원으로 확인받고, 실지취득가액은 국세통합전산자료에 의하여 267,000천원(전소유자 이○○의 당초 신고액 77,000천원에서 경정)으로 확인하여 세무조사결과를 통지하였고, 청구인이 제기한 과세전적부심사청구에 대한 결정시 쟁점토지의 실지양도가액을 317,000천원으로 경정하여 이 건 과세한 사실이 확인된다.
(2) 청구인은 쟁점토지의 실지양도가액이 283,000천원이고 그 외에 양도대금을 수령한 사실이 없다고 주장하면서 쟁점토지의 부동산매매계약서, 청구인의 장인 성○○ 명의의 ○○은행 요구불거래내역조회표, 성○○ 명의의 ○○통장 사본, ○○은행 대출금 계산서 및 영수증 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점토지의 부동산매매계약서를 보면, 2006.2.10. 청구인과 권○○이 매매대금 283,000천원에 쟁점토지의 매매계약을 체결하고 계약금은 20,000천원, 잔금 263,000천원은 2006.2.13. 지급하는 것으로 되어 있으며, 별도 특약사항은 없고, 성○○ 명의의 국민은행 요구불거래내역 의뢰조회표를 보면, 성○○의 ○○은행 예금계좌의 2006.1.20.～2006.2.10. 기간중 거래내역조회표로 2006.1.23. 권○○으로부터 20,000천원을 송금받은 것으로 되어 있고, 그 아래 면에 수기로 “2006.1.18. 10,000천원 계약금 권○○ 송금받음, 계약금 총 30,000천원”으로 기재되어 있으며, 성○○ 명의의 ○○통장 사본을 보면, 2006.2.23. 김○○로부터 36,360천원을 송금받은 것으로 되어 있고, ○○은행의 대출금에 대한 계산서 및 영수증을 보면, 2006.2.17. 청구인이 원금 100,000천원, 약정이자 741,369원, 연체이자 6,840,781원 합계 107,582,150원을 수납한 것으로 되어 있다. (나) 청구인에 대한 심판자료 사전열람 결과, 청구인의 추가 제시의견을 보면, 양수자 권○○은 쟁점토지의 실지취득가액을 당초 340백만원이라고 하였다가 317백만원으로 정정하여 신뢰할 수 없음에도 권○○이 확인한 내용만이 옳고 청구인의 주장은 틀리다는 것은 납득하기 어렵고, 또한 권○○과 청구인이 제출한 부동산매매계약서상에 권○○과 청구인의 인감이 모두 날인되어 있음에도 청구인이 제출한 매매계약서만 허위계약서라고 보는 것도 타당하지 아니하며, 권○○이 청구인에게 쟁점토지의 양수대금을 수표 등으로 지급하였다는 내용으로 처분청에 확인하였다 하나, 청구인은 통장으로 받은 경매취하대금과 계약금․잔금 외에 양도대금 수령액이 없으므로 권○○이 청구인에게 수표로 송금하였다는 금액이 실제 청구인에게 지급되었다는 사실을 입증하여 준다면 납득할 수 있으나, 그와 같은 절차도 거치지 아니한 채 청구인이 실제 받지도 아니한 양도대금에 대하여 양도소득세를 부과하는 것은 억울하고 부당하다는 등의 내용으로 되어 있다. (다) 처분청이 과세근거로 제출한 쟁점토지의 부동산매매계약서를 보면, 2006.1.18. 청구인과 권○○이 매매대금 317,000천원에 쟁점토지의 매매계약을 체결하면서 계약금은 10,000천원, 중도금 20,000천원 및 잔금 287,000천원은 2006.1.23. 및 2006.2.17. 각각 지급하는 것으로 되어 있고, 특약사항으로 “①토지거래 불허가시 본 계약은 무효임, ②등기부 을구의 3번 근저당, 7번 근저당 및 갑구의 4번 경매결정 등은 잔금일까지 말소한다. ③계약금 및 중도금은 은행입금한다(○○은행, 성○○), 단 미입금시 본 계약은 자동해지됨”등의 내용이 약정되어 있는 사실이 확인되며, 쟁점토지의 등기부등본의 갑구(소유권에 관한 사항)를 보면, 2002.4.4. 매매원인으로 2002.4.6. 청구인이 소유권이전등기하였고, 2005.12.5. ○○지방법원○○지원에서 임의경매개시(채권자 ○○은행)결정하였다가 2006.2.23. 말소등기되었고, 2006.2.10. 매매원인으로 하여 2006.2.13. 권○○의 명의로 소유권이전등기된 것으로 나타나고, 을구(소유권 이외의 권리에 관한 사항)중 3번 근저당권 설정내용을 보면, 2001.9.28. ○○은행이 채무자를 전소유자인 이○○으로 하여 채권최고액이 195,000천원인 근저당권을 설정하였고, 2002.4.6. 청구인이 당해 근저당권상 채권최고액을 130,000천원으로 변경하여 계약인수하였다가 2006.2.17. 등기말소된 것으로 되어 있고, 또한 7번 근저당권 설정내용을 보면, 2003.8.11. ○○은행이 채무자를 (주)○○(청구인이 대표이사)으로 하여 채권최고액 130,000천원의 근저당권을 설정하였다가 2006.2.15. 말소등기된 것으로 나타난다. 쟁점토지를 양수한 권○○의 2007.8.10.자 당초 거래사실확인서를 보면, 권○○은 청구인으로부터 340백만원에 쟁점토지를 양수(계약금 2,000만원, 1차 및 2차 중도금은 4,000만원 및 8,000만원, 잔금 2억원은 2006.2.23. 지급)한 사실을 확인한다는 내용이고, 권○○의 수정 거래사실확인서(2008.6.23.)를 보면, 권○○은 쟁점토지의 양수거래와 관련하여 당초 도봉세무서의 취득가액 거래사실확인요청시 340백만원으로 확인하였으나, 이후 권○○이 다시 알아 보니 이 건 거래당시 중간거래역할을 한 이○희에게 쟁점토지의 매수대금으로 340백만원을 주었으나 이○희가 그 중 317백만원만 양수대금으로 사용하고 나머지는 다른 양수토지가 나오면 계약금으로 사용하기로 약정한 것을 쟁점토지의 양수대금이 340백만원으로 착각하여 확인한 것으로 쟁점토지의 실제 취득가액을 당초 확인한 340백만원이 아니라 317백만원으로 정정하여 확인한다는 내용으로 되어 있다. 이 건 과세전적부심사결정서상 청구인이 매매대금 317,000천원의 매매계약서와 관련하여 처분청의 담당직원에게 진술하였다는 내용을 보면, “이제 솔직히 말하면 위 매매계약서에 서명․날인을 한 것은 맞지만 별도의 매매계약서(283백만원)가 있었고(현재 분실), 317백만원의 매매계약서 작성당시 금액을 높이면 양도소득세가 많이 나온다고 항의하였지만 얼마 나오지 아니한다고 하여 그냥 서명․날인하여 주었다”고 나타난다.
(3) 위의 사실관계를 종합하면, 처분청이 과세근거로 한 매매대금이 317,000천원인 매매계약서는 특약사항으로 정한 약정내용 등이 상세하게 기재되어 있고 쟁점토지의 등기부등본의 소유권에 관한 사항중 임의경매개시결정 및 소유권 이외의 권리에 관한 사항중 이미 설정되었다가 위 계약서상 잔금 약정일 전후 말소된 근저당권상 금융채무 등과 일치하고 있어 신빙성이 있어 보이고, 또한 쟁점토지를 양수한 권○○도 쟁점토지를 실제 317,000천원에 취득하였다고 확인하고 있는 점 등으로 볼 때 동 매매계약서가 진실된 계약서로 보여지는 반면, 청구인이 증빙자료로 제출한 매매대금이 283,000천원인 매매계약서의 경우 쟁점토지 등기부등본에 설정된 근저당권상 금융채무 등이 양수자 권○○의 명의로 소유권이전등기가 된 이후 10일 이내에 모두 말소등기가 되었음에도 이와 관련한 약정내용 등이 전혀 없는 것으로 볼 때, 진실된 계약서로서 신뢰성이 없어 보이고, 더구나 이 건 과세전적부심사결정서에 의하면, 청구인은 동 매매계약서 외에 매매대금이 317,000천원인 매매계약서에도 서명․날인한 점을 인정한 것으로 나타나는 바, 그렇다면 이는 실제 이중계약서를 작성한 사실을 인정한 것이 되어 처분청이 과세근거로 한 매매계약서가 허위의 계약서라는 사실에 대한 입증책임은 청구인에게 있는 것으로 전환된 것으로 보아야 하나, 청구인이 제출한 증빙자료만으로는 그 주장내용이 입증된다고 보기 어렵다. 또한, 부동산거래에 따른 등기시 실지거래가액을 기재하도록 하는 부동산등기법의 개정내용이 시행된 2006.6.1. 이전에는 부동산의 매매계약을 함에 있어 취득세․등록세 등을 적게 납부할 목적으로 실제 매매계약서 외에 허위의 매매계약서를 별도로 작성하는 것이 일반적인 관행이었으나, 이 경우에도 검인용으로 작성하는 허위 매매계약서는 실제 매매계약서에 비하여 매매대금을 낮추어 작성하는 것이 통상적인 바, 매매대금을 더 높게 하여 작성된 것이 허위 매매계약서라는 청구인의 주장은 위와 같은 이유로도 받아들이기 어렵다.
(4) 그렇다면, 처분청이 쟁점토지에 대한 청구인의 실지양도가액을 317,000천원으로 보아 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.