검인계약서상 매매가액이 기준시가 대비 37%의 수준에 불과하여 취득 당시의 기준시가와 큰 차이가 있고, 부동산정보제공업체에서 조사한 쟁점아파트의 당시 시세가 4억원 정도에 형성된 사실이 확인되므로 실지취득가액에 대한 재조사를 실시함이 타당함.
검인계약서상 매매가액이 기준시가 대비 37%의 수준에 불과하여 취득 당시의 기준시가와 큰 차이가 있고, 부동산정보제공업체에서 조사한 쟁점아파트의 당시 시세가 4억원 정도에 형성된 사실이 확인되므로 실지취득가액에 대한 재조사를 실시함이 타당함.
○○세무서장이 2008.4.5. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 39,895,770원의 부과처분은 ○○시 ○○구 ○○동 2525번지 ○○아파트 104동 1003호의 실지취득가액을 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.
청구인은 2002.1.28. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 2525번지 ○○아파트 104동 1003호(전용면적 117.19㎡로서, 이하 “쟁점아파트”이라 한다)를 2007.1.29. 청구외 최○○에게 950,000,000원에 양도하고, 2007.3.31. 쟁점아파트의 취득당시의 실지거래가액을 알 수 없다 하여 양도가액을 기준시가로 환산한 481,884,057원을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득세 35,304,230원을 예정신고․납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트 취득시 작성한 검인계약서상 매매가액 128,000,000원을 쟁점아파트의 실지취득가액으로 보아 2008.4.5. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 39,895,770원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.4.16. 이의신청을 거쳐 2008.8.20. 이 건 심판청구를 제기하였다.
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항, 제96조제2항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
○ 소득세법시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
② 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조제1항제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ─────――――――――─― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당 시의 기준시가)
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 청구인은 2002.1.28. 취득한 쟁점아파트를 2007.1.29. 950,000,000원에 양도하고, 2007.3.31. 쟁점아파트의 취득당시의 실지거래가액을 알 수 없다 하여 양도가액을 기준시가로 환산한 481,884,057원을 취득가액으로 하여 양도차익을 산정하고 양도소득세 35,304,230원을 예정신고․납부하였음이 양도소득과세표준 예정신고 및 자진납부계산서 등 심리자료에 의하여 확인된다.
(2) 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 취득할 때 작성한 검인계약서상 매매가액 128,000,000원을 쟁점아파트의 실지취득가액으로 보아 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 39,895,770원을 경정고지한 사실이 양도소득세 경정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다.
(3) 청구인은 쟁점아파트를 취득하면서 작성한 검인계약서상 매매가액 128,000,000원은 취득세 및 등록세를 산출하기 위하여 임의적으로 기재한 가액으로 쟁점아파트의 실지취득가액에 해당하지 아니하는 만큼, 검인계약서상 매매가액을 실지취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인이 쟁점아파트를 취득하면서 2001.12.6. 작성한 부동산매매계약서는 2002.1.28. ○○구청장이 검인한 계약서로서 매매가액이 128,000,000원, 계약금이 28,000,000원, 잔금이 100,000,000원으로, 법무사 김○○가 검인 신청인으로 기재되어 있다. (나) 청구인이 쟁점아파트를 취득한 2002.1.28.과 비슷한 시기인 2002.1.1.을 기준으로 국세청장이 조사하여 2002.4.4. 고시한 쟁점아파트에 대한 기준시가가 344,000,000원인 사실이 국세청의 기준시가 조회에 의하여 확인된다. (다) 청구인이 쟁점아파트를 취득할 당시(2002.1.28.) 부동산정보제공업체인 부동산○○에서 조사한 쟁점아파트와 동일 소재지이며 동일 평형(전용면적 117.19㎡)인 아파트의 시세가 4억원 정도임이 인터넷상 아파트시세표에 의하여 확인된다. (라) 청구인이 제시한 매매사례가액을 보면, 쟁점아파트와 동일 소재지이며 동일 평형(전용면적 117.19㎡)인 103동 601호가 2001.7.26. 380,000,000원에 매매된 사실과 쟁점아파트와 동일 소재지이나 쟁점아파트 보다 작은 평형(전용면적 80.20㎡)인 106동 803호가 2002.6.15. 350,000,000원에 매매된 사실이 부동산매매계약서 등 심리자료에 의하여 확인된다. (마) 청구인이 쟁점아파트를 취득하면서 지방세(취득세 및 등록세)를 신고하기 위한 목적으로 산출한 과세시가표준액이 127,231,428원(토지 103,531,740원, 건물 23,699,688원)임이 심리자료에 의하여 확인된다. (바) 살피건대, 검인계약서상 매매가액이 국세청장이 고시하고 있는 쟁점아파트에 대한 기준시가 대비 37%의 수준에 불과하여 취득 당시의 기준시가와 큰 차이가 있고, 부동산정보제공업체에서 조사한 쟁점아파트와 동일 소재지이며 동일 평형인 아파트의 당시 시세가 4억원 정도에 형성된 사실이 확인되며, 쟁점아파트와 동일 소재지이며 동일 평형인 아파트의 2001.7.26. 매매가액이 380,000,000원으로 확인되고, 쟁점아파트를 취득하면서 산출한 지방세법상 과세시가표준액이 검인계약서상 매매가액과 유사한 사실 등을 종합적으로 고려하면, 검인계약서상 매매가액이 쟁점아파트의 실지취득가액이 아니라는 청구인의 주장이 신빙성이 있는 반면, 검인계약서상 매매가액이 쟁점아파트의 실지취득가액이라는 처분청의 의견은 설득력이 없다.
(4) 따라서, 처분청이 검인계약서상 매매가액을 쟁점아파트의 실지취득가액으로 보아 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있으므로 기준시가와 취득당시 쟁점아파트의 시세와 청구인이 제시한 매매사례가액 등을 감안하여 쟁점아파트의 실지취득가액에 대한 재조사를 실시하고, 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.