분할로 인하여 양도당시 개별공시기가 없는 토지의 분할전 개별공시지가 적용은 불합리하고 양도일을 평가기준일로 한 감정평가기관의 평가액을 기준시가로 하여 양도차액을 산정하는 것이 정당함.
분할로 인하여 양도당시 개별공시기가 없는 토지의 분할전 개별공시지가 적용은 불합리하고 양도일을 평가기준일로 한 감정평가기관의 평가액을 기준시가로 하여 양도차액을 산정하는 것이 정당함.
1. ○○○세무서장이 2008.5.13. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 112,506,240원의 부과처분은 ○○○번지 임야 2,969㎡·같은 동 1162-9번지 임야 10,190㎡ 중 7,141㎡·같은 동 1162-15번지 임야 3,142㎡의 양도일을 평가기준일로 다시 평가한 가액을 기준시가로 보아 양도가액을 산정하는 것으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.
2. 나머지 청구는 이를 기각한다.
(1) 쟁점토지의 양도는 청구인과 청구인의 아버지가 양도업무를 위임한 자의 기망에 따라 분할 및 양도상황을 인지하지 못한 상태에서 이루어진 거래로서 분할에 따른 이익을 향유하고자 의도한 사실이 없고, 쟁점토지의 양도이후 양수자가 형질변경(2003년, 2005년 및 2007년 공장용지로 지목 변경)을 통해 차익을 얻고자 한 것으로 청구인과 관련이 없어 단순히 분할 양도한 쟁점토지에 대해 분할 전의 개별공시지가를 적용하는 것이 합리적인데도, 감정평가기관의 소급감정가액에 의하여 개별공시지가를 결정하고 과세한 처분은 부당하다.
(2) 쟁점1토지는 양도일로부터 무려 30일이 경과한 2002.7.2.을 감정가액 산정기준일로 하여 평가하였을 뿐만 아니라 쟁점3토지는 분할하여 9일 후 잔금이 청산되어 지가상승요인이 양도가액에 반영될 여지가 없는데도 양도일 이후인 2002.7.2.을 감정평가기준일로 하는 것은 부당하다.
(1) 쟁점1·2토지는 당초 ○○○번지 임야 19,519㎡에서 2002.5.1. 1162-9번지 10,910㎡·1162-13번지 2,969㎡·1162-14번지 5,640㎡로 각각 분할되었고, 쟁점3토지는 같은 동 1162-2번지 임야 14,040㎡에서 2002.6.17. 같은 동 1162-2번지 7,410㎡·1162-15번지 3,142㎡·1162-16번지 3,488㎡로 각각 분할되었으므로 양도당시 개별공시지가가 없는 토지에 해당하며, 공장용지로 형질을 변경하는 과정에서 분할이 발생한 것으로 분할 후에 토지의 이용가치가 현저히 달라졌음을 부인할 수 없으므로, 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 결정한 기준시가로 양도가액을 산정하여 과세한 처분은 정당하다.
(2) 쟁점토지의 양도일과 평가기준일의 차이기간이 단기간으로 평가가격에 미치는 특별한 요인이 없고 토지가치가 상승추이에 있으므로 쟁점토지의 감정평가기준일과 양도일의 기간차이가 중대한 영향이 없다.
(1) 분할로 인하여 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정평가기관의 평가액을 기준시가로 보아 과세한 처분의 당부
(2) 쟁점토지의 양도일 이후인 2002.7.2.를 감정평가기준일로 한 것이 부당하다는 청구주장의 당부
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.
○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】
① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다.
1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물
- 가. 토 지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
○ 소득세법 시행령 제164조 【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】
① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률제9조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은지방세법제111조 제2항 제1호 단서의 규정에 따라 시장ㆍ군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다. 1.지적법에 의한 신규등록토지 2.지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지
3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여지적법상의 지목이 변경된 토지
4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 부동산등기부등본 등에 의하면, ○○○ 임야 43,579㎡는 2001.8.11. 같은 동 1162-2번지 24,060㎡·1162-9번지 19,519㎡로 분할되고, 같은 동 1162-9번지 임야 19,519㎡가 2002.5.1. 같은 동 1162-9번지 10,910㎡(지분 7,141㎡: 쟁점2토지)·1162-13번지 2,969㎡(쟁점1토지)·1162-14번지 5,640㎡로 분할되었으며, 같은 동 1162-2번지 임야 14,040㎡가 2002.6.17. 같은 동 1162-2번지 7,410㎡·1162-15번지 3,142㎡(쟁점3토지)·1162-16번지 3,488㎡로 각각 분할된 것으로 확인된다.
(2) 양도소득세 신고서류 등에 의하면, 청구인의 아버지 한○○○(2002.9.10. 사망)은 2002.6.4. 쟁점1토지를, 2002.6.28. 쟁점2토지를, 2002.6.26. 쟁점3토지를 각각 양도하고 분할 전 토지의 개별공시지가를 적용하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세 사전신고를 하였음이 확인되고, 감사관련자료 및 양도소득세 결정결의서 등에 의하면, ○○○세무서에 대한 감사결과 쟁점토지의 분할 후 양도당시 개별공시지가가 없는 것으로 보아 2개 감정평가기관○○○에 의뢰·평가하여 산술평균한 금액(개별공시지가)을 기준시가로 결정하고 양도가액을 산정한 과세자료를 처분청에 통보함에 따라 이 건 양도소득세를 경정·고지한 사실이 확인된다.
(3) 먼저, 쟁점①에 대하여 살펴본다. 이 건 감정평가기관의 감정평가서류 등에 의하면, 쟁점토지의 공부상 지목은 임야이나 실제 이용상황은 공업나지로써 소로 한면에 접해 있는 것으로 나타나고, 처분청이 상속재산조사과정에서 제출받은 매매계약서를 보면○○○, 쟁점토지의 분할 또는 양도이전인 2001.2.16. 같은 동 1162-2번지 임야 400평을 양도하기로 약정하면서 2001.2.28.까지 매수자가 전기 및 상하수도시설을 적극 협조하여 공장용지조성을 완료하기로 되어 있어 쟁점토지는 공장용지를 조성(형질 변경)하는 과정에서 분할되었음을 알 수 있는 바, 청구인이 분할하여 양도한 쟁점토지는 필지의 분할로 인하여 토지의 정황이나 경제적 가치 등이 달라져 분할 직전의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리하다 할 것이므로, 처분청이 소득세법 시행령 제164조 제1항 의 규정에 의하여 쟁점토지의 양도당시 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정평가기관의 평가액으로 결정한 기준시가로 양도차액을 산정하여 과세한 처분을 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(4) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점토지의 양도일(잔금청산일)이후인 2002.7.2.을 감정평가기준일로 하는 것은 부당하다는 주장이고, 처분청은 쟁점토지의 양도일과 평가기준일의 차이기간이 단기간으로 평가가격에 미치는 특별한 요인이 없고 토지의 가치가 상승추세에 있으므로 쟁점토지의 감정평가기준일과 양도일의 기간차이가 중대한 영향이 없다는 의견이므로 이에 대하여 본다. (가) 이 건 과세전적부심사결정서 등에 의하면, 쟁점토지의 양도일과 감정평가기준일이 상이한 사실을 알 수 있고, 처분청은 양도일과 감정평가기준일의 차이기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없음을 확인할 수 있는 근거자료나 조사내용을 제시하지 못하고 있다. (나) 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에서 공시기준일을 매년 1월 1일로 하고, 같은 법 시행령 제15조(분할·합병 등이 발생한 토지의 개별공시지가) 제2항에서는 1월 1일부터 6월 30일까지의 사이에 토지가 분할·합병 등이 발생한 경우에는 7월 1일을 평가기준일로 하여 10월 31일까지 결정·공시하도록 규정하고 있는데(7월 1일부터 12월 31일까지의 사이에 분할·합병이 발생한 경우에는 다음 연도의 1월 1일이 기준일), 이는 쟁점토지의 경우처럼 6월 30일 이전에 분할 또는 합병 등으로 인하여 지가변동이 발생한 토지에 대한 개별공시지가의 평가기준일을 7월 1일로 하여 적정한 평가를 하고자 함을 알 수 있다. (다) 살피건대, 토지에 대한 감정평가는 당해 자산의 양도가 이루어진 특정시점(양도일 또는 잔금청산일)에서의 적정한 평가를 하고자 하는 것이고, 쟁점토지의 경우 1월 1일부터 6월 30일 사이에 분할 및 양도가 발생하여 이로 인한 새로운 개별공시지가의 평가기준일은 7월 1일로 하는 것이며, 쟁점토지의 양도일과 감정평가기준일이 서로 다른데도 양도일부터 감정평가기준일까지의 차이기간 동안 아무런 가격변동이 없음을 확인할 수 있는 근거자료가 없는 점 등을 감안할 때, 쟁점토지 각각의 양도일을 평가기준일로 삼는 것이 타당한 것으로 보여진다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 양도일을 평가기준일로 하여 다시 감정평가한 가액을 참작하여 결정한 기준시가로 양도차익을 산정하여 이 건 양도소득세를 경정하여야 할 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.