임대업자가 부동산을 담보로 제공하고 차입한 이자비용은 자산에 대응하는 부채임

○○○세무서장이 2008.4.23. 청구인에게 한 2003년 귀속 종합소득세 129,571,220원, 2004년 귀속 종합소득세 144,963,980원, 2005년 귀속 종합소득세 97,639,360원 및 2006년 귀속 종합소득세 104,727,330원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 1979.6.22.부터 ○○○ 대지 1,088.1㎡ 및 지상건물 10층 6,394.27㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 임대하는 사업자로, 2003.4.30. 및 2005.10.31. 쟁점부동산을 담보로 하여 ○○○으로부터 각각 2,060백만원 및 6,700백만원(차입금 합계액은 8,760백만원이고, 이하 “쟁점차입금”이라 한다)을 차입하고 동 차입금에 대한 이자상당액 2003년 223,481천원, 2004년 268,161천원, 2005년 200,574천원, 2006년 233,084천원, 합계 925,374천원(이하 “쟁점이자비용”이라 한다)을 필요경비에 산입하여 2003년~2006년 귀속 종합소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 세무조사 결과, 쟁점이자비용은 청구인이 운영하는 부동산임대사업과 관련 없는 비용으로 보아 필요경비 불산입하여 2008.4.23. 청구인에게 2003년 귀속 종합소득세 129,571,220원, 2004년 귀속 종합소득세 144,963,980원, 2005년 귀속 종합소득세 97,639,360원, 2006년 귀속 종합소득세 104,727,330원을 각각 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.5.30. 이의신청을 거쳐 2008.7.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 재경부 예규(○○○, 2002.12.20.)는 개인사업자가 투입된 자본을 회수하기 위하여 금융기관으로부터 자금을 차입하여 당해 차입금을 자본인출금으로 사용한 경우 당해 차입금으로 인하여 초과인출금이 발생하지 않는 한 당해 차입금은 총수입금액을 얻기 위해 직접 사용된 것으로 보아 그 지급이자는 필요경비에 산입하여야 한다고 해석하고 있다는 바, 청구인이 영위하는 부동산임대사업장의 대차대조표상 2003년부터 2006년까지 자산의 합계액이 아래와 같이 부채의 합계액에 미달하지 아니하여 초과 인출금이 발생되지 않으며, 청구인이 상환한 ○○○ 명의의 차입금은 사업과 관련 없이 상환한 것이 아니라 청구인이 사업장으로부터 자본을 인출하여 상환한 것에 불과하므로 초과인출금에 해당하는지 여부만을 따져 필요경비 불산입 여부를 판단하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 소득세법에 의한 필요경비는 원칙적으로 소득세법 제27조 제1항 의 규정에 의하여 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 하는 것이며, 소득세법 제33조 제1항 제5호 및 동법시행령 제61조 제1항 제1호에서 “사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비”는 필요경비에 불산입하도록 규정하고 있다(○○○, 2007.8.30). 청구인의 자금의 차입행위는 청구인의 주장처럼 투하된 자본의 회수를 위한 목적이 아닌, 사업과 관련없이 개인적인 친분 관계 등에 의한 물상보증 행위를 해소하기 위한 개인적인 지출행위에 해당되므로 쟁점이자비용을 필요경비 불산입한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점차입금과 관련한 쟁점이자비용을 업무무관비용이라고 하여 필요경비 불산입하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 (가) 제27조【필요경비의 계산】

① 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다. (나) 제33조【필요경비 불산입】

① 거주자가 당해연도에 지급하였거나 지급할 금액 중 다음 각호에 규정하는 것은 부동산임대소득금액ㆍ사업소득금액ㆍ일시재산소득금액ㆍ기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 이를 필요경비에 산입하지 아니한다.

5. 대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비

13. 각 연도에 지출한 경비 중 대통령령이 정하는 바에 의하여 직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액 (2) 소득세법시행령 (가) 제55조 【부동산임대소득 등의 필요경비의 계산】

① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각 호의 것으로 한다.

13. 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자 (나) 제61조 【가사관련비 등】

① 법 제33조 제1항 제5호에서 “대통령령이 정하는 가사의 경비와 이에 관련되는 경비”라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 사업자가 가사와 관련하여 지출하였음이 확인되는 경비. 이 경우 제98조 제2항 제2호 단서에 해당하는 주택에 관련된 경비는 가사와 관련하여 지출된 경비로 본다.

2. 사업용자산의 합계액이 부채의 합계액에 미달하는 경우에 그 미달하는 금액에 상당하는 부채의 지급이자로서 재정경제부령이 정하는 바에 따라 계산한 금액 (다) 제78조【업무와 관련없는 지출】 법 제33조 제1항 제13호에서 “직접 그 업무에 관련이 없다고 인정되는 금액”이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다.

3. 사업자가 그 업무와 관련 없는 자산을 취득하기 위하여 차입한 금액에 대한 지급이자 (3) 소득세법시행규칙 (가) 제27조 【가사관련경비】

① 영 제61조 제1항 제2호의 규정에 의하여 필요경비에 산입하지 아니하는 금액은 다음 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 초과인출금 또는 차입금의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 초과인출금의 적수가 차입금의 적수를 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 없는 것으로 본다.

③ 제1항에 규정하는 부채에는 법 및 조세특례제한법에 의하여 필요경비에 산입한 충당금 및 준비금은 포함하지 아니하는 것으로 한다. (나) 제41조【업무와 관련 없는 지출금액의 계산】

① 차입금이 업무와 관련 없는 자산을 취득하기 위하여 사용되었는지의 여부가 불분명한 경우에 영 제78조 제3호의 규정에 의하여 필요경비에 산입하지 아니하는 금액은 다음 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 적수의 계산은 월말 현재의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다.

② 제1항의 산식에서 차입금은 업무와 관련 없는 자산을 취득하기 위하여 사용되었는지의 여부가 분명하지 아니한 차입금의 금액을, 지급이자는 당해 차입금에 대한 지급이자를 말한다.

③ 업무와 관련 없는 자산의 적수가 차입금의 적수를 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분은 없는 것으로 본다.

④ 영 제78조 제5호에서 “재정경제부령이 정하는 것”이라 함은 사업자가 업무와 관련 없는 자산을 취득하기 위한 자금의 차입에 관련되는 비용을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 청구인에 대한 소득세 부분조사 종결보고서를 보면, 청구인은 1975.5.2. ○○○ 대지 962㎡(구획정리에 의한 환지로 같은동 736-2번지로 변경)을 증여로 취득하고 1978.11.15. 같은동 736-3 대지 150.7㎡를, 1981.7.2. 같은동 대지 736-4 148㎡를 매입한 후 1979.8.29. 동 지상에 지하 1층, 지상 10층 건물 4,556.26㎡을 신축(1983.6.7. 1,799.11㎡ 증축)하였으며, 1979.6.22.부터 부동산임대업을 영위하였고, 1992.11.5. 청구인이 청구외 ○○○의 채무(채권최고액 30억원)를 담보하기 위하여 쟁점부동산을 담보제공하였다가 2005.10.31. 근저당권설정등기가 말소된 사실이 확인된다. 청구인은 ○○○의 에스컬레이터 설비 등에 관한 시설대여 관련 계약에 연대보증을 하였고, 채권자인 ○○○ 등과 다툼이 발생하여 청구인이 2003.5.2. 1,903,936천원을 변제공탁하고 2003.5.6. ○○○에 근저당권말소등기 소송(○○○)을 제기하였고, 2004.9.2. 청구인이 1,705,348천원을 추가 지급한 후 근저당권설정등기를 말소하도록 판결이 선고되었으며, 이 과정에서 청구인이 쟁점차입금을 인출하여 위의 변제공탁액 및 추가 지급액에 충당하였고, 쟁점이자비용을 필요경비에 산입하여 2003년~2006년 귀속 종합소득세를 신고하였으며, 처분청은 쟁점이자비용에 대하여 청구인이 운영하는 부동산임대사업과 관련없는 비용으로 보아 이 건 과세한 사실이 확인된다.

(2) 청구인은 개인 사업자가 투입된 자본을 회수하기 위하여 금융기관으로부터 자금을 차입하여 당해 차입금을 자본인출금으로 사용한 경우 당해 차입금으로 인하여 초과인출금이 발생하지 않는 한 당해 차입금은 총수입금액을 얻기 위해 직접 사용된 것으로 보아 그 지급이자는 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하면서 쟁점부동산 관련 임대사업장의 2003년~2006년 귀속분 인출금·차입금 계정별원장 및 재무제표 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 청구인의 부동산임대사업장에 대한 차입금·인출금 계정별원장을 보면, 2003.4.30. ○○○으로부터 2,060백만원을 차입하고, 동일자에 2,000백만원을 인출하였으며, 2005.10.31. ○○○으로부터 6,700백만원을 차입하여 동일자에 2,140백만원을 인출한 것으로 나타나며, 대차대조표상 사업용자산 및 부채금액을 보면, 2003년~2005년까지는 사업용자산의 합계액이 부채의 합계액 보다 많아 초과인출금이 발생하지 아니한 것으로 확인되고, 2006년 귀속 종합소득 과세표준 신고서를 보면, 2006년분 지급이자중 초과인출금이 발생된 기간의 차입금에 상당하는 지급이자 57,660천원은 필요경비에 불산입하는 것으로 세무조정하여 신고한 사실이 확인된다. (나) 살피건대, 거주자가 부동산임대업을 자기 자본에 의하여 경영할 것인지 차입금에 의하여 경영할 것인지는 거주자 개인의 선택에 달린 문제이므로, 거주자의 부동산임대소득금액을 계산함에 있어서, 임대용 부동산의 취득비용으로 사용된 당초의 차입금을 그 후 다른 차입금으로 상환한 경우는 물론이고, 당초 자기 자본으로 임대용 부동산을 취득하였다가 그 후 투하자본의 회수를 위하여 새로 차입한 금원을 자본인출금으로 사용한 경우에도, 초과인출금 상당의 부채에 해당한다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 그 차입금채무는 부동산임대업을 영위하는 데 필요한 자산에 대응한 부채로서 사업에 직접 사용된 부채에 해당한다고 보아야 할 것이고, 따라서 그 차입금의 지급이자는 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로서 필요경비에 해당한다고 보아야 한다(○○○, 2002.1.11. 같은 뜻임). 이 건의 경우 쟁점차입금이 청구인이 영위하는 부동산임대사업과 직접 관련이 없으나, 동 차입금중 쟁점이자비용에 상당하는 차입금이 소득세법시행령 제61조 제1항 제2호 에서 규정한 초과인출금에 해당되지 아니한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으므로 동 차입금채무는 부동산임대업을 영위하는 데 필요한 자산에 대응한 부채에 해당한다고 보아야 할 것이고, 따라서 그 차입금의 지급이자는 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 지급이자로서 필요경비에 해당한다고 판단된다(○○○, 2002.7.2. 같은 뜻임).

(3) 그렇다면, 처분청이 쟁점이자비용을 사업과 관련없는 비용으로 보아 필요경비에 불산입하여 청구인에게 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이므로 취소하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.