취득가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 결정한 처분의 당부

○○세무서장이 2008.1.14. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 42,977,630원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 ○○○번지 소재 건물 440.1㎡(토지 229.2㎡를 포함하여 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 1997.8.25. 취득하여 보유하다가, 쟁점건물이 2004.10.13. ○○○의 임의경매처분에 의하여 민○○○에게 경락가액 5억1,880만원에 매각된 후 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 이에 처분청은 양도가액을 경락가액인 5억1,880만원으로 하고, 취득가액은 실지거래가액이 확인되지 않아 환산취득가액인 3억9,797만원으로 하여 2008.1.14. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 42,977,630원을 결정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.20. 이의신청을 거쳐 2008.7.28. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 2004.10.13. ○○○의 임의경매처분에 의하여 소유권이 이전된 쟁점건물에 대하여, 청구인은 2003.6.23.~2005.5.30. 수감생활로 양도소득세 신고 자체도 불가능했고 경매에 의한 양도는 신고 의무가 없는 것으로 알았으며, 경매 낙찰금액 5억1,880만원이 당초 취득금액 5억5,000만원보다 작아 양도소득세가 없는 것으로 판단하였다. 쟁점건물의 실제 취득가액이 매매계약서 사본에 의하여 확인되고, 쟁점건물의 중도금 중 청구인의 소유인 ○○○(76.56㎡이며 이하 “○○○”라 한다)를 1억4,000만원에 교환하였으며, 쟁점건물의 담보채무 1억5,000만원을 인수하였고, 쟁점건물의 임대보증금 1억2,500만원을 승계한 사항이 계약서 특약사항으로 확인되므로, 처분청이 실제 취득가액이 확인되지 아니한다고 보아 환산가액으로 하여 과세한 이 건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 증빙서류로 부동산매매계약서 사본 및 전소유자와의 쟁점건물 거래사실확인서를 제출하고 있으나, 매매계약서만으로는 특약사항인 (주)○○○의 근저당설정 채무(채권최고액 1억9,500만원)를 청구인이 운영한 주식회사 ○○○에서 인수하였다는 사실과 청구인이 소유하던 ○○○와 쟁점건물이 교환되었다는 사실만 확인되고, 2005.4.30. 최초 공시된 ○○○의 공시가격이 5,300만원임을 감안하면 1997.6.26. ○○○의 교환가치가 1억4,000만원인지 여부가 청구인이 제출한 자료만으로는 인정하기 어렵고, 임대보증금으로 1억2,500만원을 승계하였다고 주장하나, 경매 당시 임차인들의 권리 관계에 대해 ○○○에 확인한 결과 쟁점건물과 관련된 임대보증금 합계액이 총 7명 5,800만원으로 확인되고, 청구인이 제출한 매매계약서만으로는 임차인들의 임차내용을 확인할 수 없어 청구인의 주장을 인정하기 어려우므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 취득가액을 부인하고 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 결정한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제96조 <2004.12.31. 개정전의 것> (양도가액)

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제114조 (양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점건물을 1997.8.25. 취득하여 보유하였으나, 쟁점건물이 2004.10.13. ○○○의 임의경매 처분에 의하여 5억1,880만원에 매각된 후 양도소득세를 신고하지 아니하였고, 이에 처분청은 양도가액을 경락가액인 5억1,880만원으로 하고, 취득가액은 환산취득가액인 3억9,797만원으로 하여 2008.1.14. 청구인에게 양도소득세를 결정 고지한 사실이 심리자료 등에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 실제 취득가액이 쟁점건물 매매계약서 등에 의하여 확인되므로 양도차익 계산시 환산가액이 아니라 실제 취득가액을 적용하여야 한다고 주장한다.

(3) 청구인이 제출한 매매계약서 사본에 의하면, 쟁점건물 취득금액은 5억5,000만원(계약금 5,000만원, 중도금 4억1,500만원, 잔금 8천500만원)이고, 특약사항이 기재되어 있으며, 계약일자는 1997.6.26.로 되어 있다. 매매계약서 특약사항에 의하면, “쟁점건물의 중도금은 ○○○ 202호 대금 1억4천만원과 쟁점건물 은행 대출금 1억5천만원, 지하 커피솝 이천오백만원, 1층 부동산 이천만원, 서점 일천만원, 분식집 일천만원, 2층 1호 삼천만원, 2층 2호 삼천만원 중도금으로 상계 처리한다” 라고 기재되어 있다.

(4) ○○○의 부동산등기부등본에 의하면, ○○○는 전용면적 76.56㎡(대지권 39.3㎡)으로서 청구인이 1997.8.23. 쟁점건물과 교환한 것으로 나타나고 있다. 쟁점건물 부동산등기부등본에 의하면, ○○○에서 1996.9.4. 쟁점건물 양도자인 은○○○에게 채권최고액 1억9,500만원, 은○○○에게 3,000만원으로 하여 근저당권을 설정하였으나, 1998.5.11. 청구인○○○이 계약 인수한 것으로 기재되어 있다. 청구인은 쟁점건물의 계약금 및 잔금은 현금 또는 송금하였으나, 은행 기록이 확인되지 아니하고, 쟁점건물 매매계약서 원본은 교도소에 복역하는 동안 이사하는 과정에서 분실하여 세무대리인 홍○○○ 세무사가 보관해오던 매매계약서 사본을 돌려받아 제출하였다고 진술하고 있다. 청구인이 제출한 쟁점건물의 양도자인 은○○○의 사실확인서에는 2007.12.7. 청구인에게 쟁점건물을 5억5,000만원에 매도하였다고 기재되어 있다.

(5) 국토해양부 자료에 의하면, 쟁점건물과 ○○○의 연도별 개별공시지가 및 주택공시가격 현황은 아래와 같이 나타난다. 쟁점건물의 2004년 감정가액(5억9,878만원)이 2005년 공시가격 대비 2.43배로 나타나고, ○○○의 1997년 교환가격(1억4,000만원)이 2005년 공시가격 대비 2.64배로 나타나고 있으며, 청구인이 제출한 ○○○의 확인서에 의하여 2005년 ○○○ 시세가 2억500만원 수준으로 나타나고 있다.

(6) 쟁점건물의 임대보증금 관련, 청구인이 1997년 쟁점건물 취득 당시 중도금 중 일부로 대체한 매매계약서상의 임대보증금과 2004년 쟁점건물 경매 당시 임대보증금을 비교하여 보면, 2004년 경매당시 임대보증금에는 월차임이 확인되고 있어 1997년 취득당시 임대보증금보다 낮게 아래 표와 같이 나타난다.

(7) 처분청은 쟁점건물 매매계약서 사본의 특약사항에 기재되어 있는 중도금으로 대체되는 ○○○와의 교환가격 1억4,000만원은 ○○○의 2005.4.30. 최초 공시가격이 5,300만원임을 감안하면, 청구인의 주장은 신빙성이 없으며, 임대보증금 1억2,500만원은 2004년 쟁점건물 경매 당시 임대보증금은 5,800만원으로 차이가 있고 임차인의 인적사항, 임대기간 등 구체적인 임대내용을 확인할 수 없으며, 계약내용을 입증할 수 있는 금융증빙도 없으므로 청구인이 제시하는 매매계약서 사본 및 부동산거래사실확인서만으로는 매매계약서상의 매매대금을 실지취득가액으로 보기 어렵다는 의견이다.

(8) 살피건대, 처분청은 쟁점건물 매매계약서상의 특약사항에 대하여 청구인이 제출한 서류만으로는 인정하기 어렵고, 매매대금 거래사실이 전혀 확인되지 아니하므로 이 건 과세하였으나, 이 건은 10여년전의 거래로 금융자료 등을 확인하기 곤란하고 매매계약서의 사본을 제출하고 있지만, 매매계약서상의 특약사항에 기재되어 있는 내용 중 양도자의 채무 1억5,000만원에 대한 근저당 설정 채무(채권최고액 1억9,500만원)를 청구인○○○이 인수한 사실이 쟁점건물 등기부등본에 기재되어 있는 점, ○○○ 등기부등본에 교환된 사실이 확인되는 점, ○○○의 교환가액 1억4,000만원과 관련하여 쟁점건물이 2004년 경매당시 감정평가액이 5억9,878만원으로 평가되고 있으나 2005.4.30. 쟁점건물의 공시가격(2억4,600만원) 대비 2.43배로 나타나고 감정평가액이 일반적으로 시세보다 낮게 평가되는 점을 고려할 때, ○○○의 교환가격(1억4,000만원으로 2005년 공시가격의 2.64배)이 그 당시 분양가격으로 신빙성이 있어 보이는 점, 임대보증금 관련, 청구인이 쟁점건물을 취득할 당시에는 전세금 위주로 되어 있어 월차임 위주로 변경된 경매당시(2004년)보다 많게 기재되어 있는 점, 양도인 은○○○가 쟁점건물을 5억5,000만원에 양도하였다고 확인하고 있는 점 등을 종합하여 보면, 매매계약서 사본의 특약사항에 기재되어 있는 쟁점건물과 ○○○와 교환, 근저당권 및 임대보증금의 인수 등으로 쟁점건물의 매매계약을 체결하여 취득하였다는 청구인의 주장이 신뢰성이 있다고 인정된다. 따라서, 처분청이 쟁점건물의 매매계약서상 매매대금 5억5,000만원을 취득가액으로 하여, 양도소득금액을 계산하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.