환산취득가로 신고에 대해 검인계약서로 경정하자 실제계약서를 인정해 달라는 주장의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2006.11.23. ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○연립 ○○동 ○○호(이하 쟁점주택“이라 한다)를 양도하고 기준시가에 의한 양도소득세를 신고하였다가, 2007.05.31. 취득가액을 환산취득가액 163.342천원으로 하여 수정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 수정신고한 환산취득가액을 검인계약서 금액 80,000천원 취득가액으로 하여 2008.01.04. 청구인에게 2006년 귀속양도소득세 57,054,820원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.04.03. 실지취득가액을 160,000천원으로 하라는 이의신청을 하였으나, 처분청은 2008.05.02. 실지취득가액을 140,000천원으로 결정하여 27,708,920원을 감액경정하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2008.07.29. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 세무조사당시 매매계약서를 작성하지 않은 것으로 알고 매도인 박○○의 거래사실확인서를 제시하였다가, 이의신청시 실지매매계약서를 발견하여 제출한 것임에도 실지 매매계약서 금액을 취득가액으로 인정하지 않은 이 건 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시한 매매계약서는 중랑구청에 제출한 검인계약서와 작성일자 및 매수인(검인계약서에는 청구인, 이의신청 및 심판청구시 제시한 매매계약서에는 장○○외 1인)이 서로 다르고, 매도인 박○○이 매매계약서 작성없이 협의하여 거래하였다고 확인하고 있는 점으로 보아 실지 매매계약서로 보기 어려우므로 이의신청시 자금원천이 확인되는 140,000천원을 실지 취득가액으로 하여 경정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 취득가액을 기준시가로 신고하였다가 환산가액으로 수정신고한 것에 대하여, 처분청이 검인계약서 금액으로 경정하자, 제시하는 매매계약서상 금액을 실지취득가액으로 하여 경정하라는 주장의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 〇 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 〇 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 〇 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액 ․ 매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 〇 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 취득당시의 기준시가 제1호의 매매사례가액 또는 × 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제7항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점주택에 대한 신고 및 경정내역은 다음 〈표1〉과 같다. 〈표1〉 신고 및 경정내역 (단위: 천원) 양도가액 취득가액 산출세액 취득가액기준 당초신고 93,530 80,480 738 기준시가 수정신고 190,000 163,342 13,046 환산가액 경정 190,000 80,000 57,054 검인계약서 이의신청주장 190,000 160,000 15,051 실지거래가액 이의신청후 재경정 190,000 140,000 감액 27,708 실지거래가액

(2) 처분청이 당초 경정시 취득가액의 근거로 본 검인계약서에는 쟁점주택의 매도인은 박○○, 매수인은 남○○, 매매대금은 80,000천원 등으로 하여 2004.05.28. 매매계약서를 작성한 것으로 되어 있다.

(3) 매도인 박○○이 작성한 거래사실확인서에는 ‘쟁점주택의 거래 당시 매수인인 남○○과는 이웃주민으로 서로 잘 알고 지내는 사이여서 매매계약서 작성없이 협의하에 매도하였다’라고 되어 있다.

(4) 이 건 이의신청 결정서에는 ‘청구인은 쟁점주택의 실지 취득가액이 160,000천원이라고 주장하면서 매매계약서와 금융증빙 등을 제시하고 있는바, 계약서상 계약금 및 중도금 60,000천원은 계약일자에 청구인 및 청구인의 남편 장○○ 계좌로부터 45,526천원이 인출된 점, 잔금 100,000천원에 대하여는 세입자의 전세보증금 50,000천원과 청구인의 남편 장○○의 계좌에서 31,200천원이 인출된 사실이 확인되는 점, 신○○이 청구인에게 변제한 것으로 되어 있는 30,000천원은 지급사실이 확인되지 않는 점 등으로 보아 자금원천이 확인되는 140,000천원을 취득가액으로 함이 타당한 것으로 판단된다’라고 되어 있다.

(5) 쟁점주택의 실지 취득가액은 160,000천원이라고 주장하면서 청구인이 제시하는 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인이 제시하는 매매계약서에는 쟁점주택의 매도인은 박○○, 매수인은 장○○외 1명, 매매대금은 160,000천원 등으로 하여 2004.04.30. 매매계약서를 작성한 것으로 되어 있는바, 처분청은 위 매매계약서는 검인계약서상의 매수인(남○○) 및 작성일(2004.05.28.)이 다르고, 매도인 박○○이 매매계약서를 작성하지 않은 것으로 확인하였다 하여 실지 매매계약서로 볼 수 없다는 의견이다. (나) 청구인이 제시하는 통장사본에 의하면, 2004.04.30. 청구인의 남편 장○○의 계좌(○○○-○○○○○-○○○)에서 24,000천원, 2004.05.28. 청구인의 계좌(○○○-○○-○○○○-○○○)에서 21,526천원, 2004.06.30. 및 2004.07.02. 장○○ 계좌(○○○-○○○○○○-○○○○○)에서 31,200천원이 인출된 것으로 되어 있다. (다) 청구인이 제시하는 대금변제 확인서에는 ‘신○○은 2004.06.30. 청구인에게 30,000천원을 변제하였음을 확인한다’라고 되어 있다.

(6) 살피건대, 청구인이 실지 취득가액의 증빙으로 제시한 매매계약서는 검인계약서와 작성일자 및 매수인이 서로 다르고, 쟁점주택의 매도인 박○○이 매매계약서 작성없이 협의하여 거래하였다고 확인하고 있는 점으로 보아 실지 계약서로 보기 어렵고, 청구인은 이의신청시 자금원이 확인된다 하여 처분청이 실지 취득가액으로 인정한 140,000천원에 대한 금융증빙 외에 다른 객관적인 증빙의 제시가 없으므로 쟁점주택의 실지 취득가액이 160,000천원이라는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.