대법원 판례는 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 기존건물의 취득가액이나 철거비용 등은 양도소득의 필요경비로서 공제할 수 있다고 판시하였으나, 이 건과 같이 취득가액을 환산하는 경우 법에 정한 필요경비만이 인정됨
대법원 판례는 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 기존건물의 취득가액이나 철거비용 등은 양도소득의 필요경비로서 공제할 수 있다고 판시하였으나, 이 건과 같이 취득가액을 환산하는 경우 법에 정한 필요경비만이 인정됨
심판청구를 기각합니다.
○○○으로부터 임차보증금 360,000,000원을 부담하면서 ○○○ 대 423㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 동 지상 건물 1,214㎡(이하 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 증여받아 취득하고, 2002.5.16. ○○○, ○○○(이하 합하여 “매수인들”이라 한다)에게 양도한후 2003.5.31. 양도소득세 확정신고시 실제양도가액을 1,360,000,000원, 실제취득가액을 1,297,127,200원, 기타 필요경비를 140,158,270원, 산출세액을 0원으로 하였다.
- 나. 처분청은 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 실제양도가액을 1,750,000,000원, 취득가액을 환산가액(쟁점부동산중 증여부분은 ○○○의 취득일인 1990.3.5., 부담부분은 1998.11.9. 기준)인 1,352,697,965원, 필요경비를 89,257,342원으로 보아, 2008.4.24. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 123,837,810원을 경정고지하였다.
- 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.11. 심판청구를 제기하였다.
(1) 이 건 쟁점부동산 양도당시 쟁점부동산에는 고시원업을 하던 성이 박씨인 임차인(이하 “고시원임차인”이라 한다)이 있었고, 당초 매수인들은 위 임대차계약을 인수하기로 하였으나 마음을 바꿔 고시원을 직접 운영하겠다고 하였다. 이에 청구인이 고시원임차인에게 고시원을 넘겨줄 것을 요구하자 고시원임차인은 2억원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 요구하였고, 청구인은 매수인들로부터 이러한 고시원 양도 관련 비용으로 쟁점금액을 수취하였다 할 것이므로, 청구인이 매수인들로부터 수취한 고시원 시설매입대금은 양도가액에서 제외하여야 한다.
(2) 청구인이 쟁점부동산중 부담분을 제외한 증여부분에 대한 취득가액은 환산가액이 아닌 ○○○의 부동산임대업 관련 장부에 의하여 확인되는 실제취득가액(1,297,127,200원)의 70.57%인 915,382,665원으로 산정하여야 한다.
(3) 설령 환산취득가액에 의하여 양도소득세를 계산한다 하더라도 취득시의 기준시가에 토지만이 아닌 철거전에 존재하였던 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)의 기준시가도 합산하여야 한다.
(4) 쟁점부동산중 토지부분의 공시지가는 1990년에는 단독주택지 지가인 960,000원으로 고시되었다가, 1991년에는 상가지가인 1,900,000원으로 고시된 점 등에 비추어 보았을때 사실상 현장조사도 이루어지지 아니하고 고시되었다고 볼 수 있다. 따라서, 소득세법 제99조 제1항 가목에 의하여 공시지가가 없는 토지로 보아 표준지인 ○○○의 지가변동율로 산출한 공시지가(1,548,000원)로 취득가액을 환산함이 타당하다.
(1) 청구인은 2002.4.12. 쟁점부동산의 잔금이 청산되었고, 단지 건물 명도 과정에서 성이 박씨인 인적 미상의 고시원임차인에게 지급할 시설비 쟁점금액을 청구인의 계좌를 통하여 입·출금한 것에 불과하다고 주장하나, 청구인이 고시원임차인에 대한 임대관련계약서, 세금계산서, 임대료영수증 등 관련 증빙서류를 전혀 제시하지 못하고 있는 점, 2002.5.12. 청구인의 계좌에 입금된 쟁점금액이 고시원 시설금이라면 지급받은 즉시 출금되었어야 하나 이러한 거래내역이 확인되지 아니하는 점, 매수인들은 양도당시 실지거래가액에 대하여만 확인하여 줄 뿐 고시원시설비에 대하여는 확인서 작성을 거부하는 점, 부동산매매관행상 잔금결제와 동시에 등기이전이 이루어지는 것인데 쟁점부동산의 등기이전일이 2002.5.16.인 것으로 보아 쟁점부동산의 잔금청산일을 2002.5.15.로 보는 것이 합리적인 점, 매수인들이 고시원 시설금을 청구인 계좌를 이용하여 지급할 특별한 사유도 보이지 아니하는 점 등을 종합하였을 때, 쟁점금액을 양도가액에 포함하는 것이 타당하다.
(2) 청구인이 제출한 건설가계정 요약분석은 입증할 증빙이 전혀 없는 단순한 요약표일 뿐인 점, ○○○의 부담부 증여에 따른 양도소득세 관련 선결정례(○○○, 2003.8.27.)는 ○○○이 쟁점부동산의 취득가액을 1,297,127,200원이라고 주장함에 대하여 증빙으로 제출된 건설가계정원장 사본, 대차대조표 사본이 신빙성이 없다고 본 점 등을 종합하였을 때, 청구인이 주장하는 1,297,127,200원을 ○○○의 당초 취득가액으로 보기 어렵다.
(3) 쟁점부동산의 구건축물 3채의 취득이 토지를 이용하여 건물을 신축하려는 목적이었다고 보이므로 대법원 판례(○○○, 1992.9.8.)에 의하여 처리함이 타당하다.
(1) 쟁점금액을 양도가액에서 제외할 것인지 여부
(2) 쟁점부동산중 부담분을 제외한 증여부분에 대한 실제 취득가액을 ○○○의 부동산임대업 관련 장부가액으로 산정할 수 있는지 여부
(3) 증여자의 취득당시 기준시가를 산정함에 있어 취득당시 존재하였으나 철거된 쟁점건물의 기준시가를 포함할 수 있는지 여부
(4) 쟁점부동산에 대하여 고시된 1990.1.1.자 개별공시지가에 대하여 우리 원이 위법하다고 판단할 수 있는지 여부
① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법 제47조 제3항 본문에 해당하는 경우를 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 제94조【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 제96조【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액
2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액
④ 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 자산 기타 대통령령이 정하는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 제3항의 규정에 의하되，취득가액은 당해 배우자의 취득당시 제1항 제1호 각목의 1의 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제3항의 규정에 불구하고 필요경비에 산입한다.
⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법시행령 제159조【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】 법 제88조 제1항 후단의 규정에 의한 부담부증여에 있어서 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 법 제96조 및 법 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 당해 자산의 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액으로 한다. 제163조【양도자산의 필요경비】
⑥ 법 제97조 제3항 제2호에서 “대통령령이 정하는 금액”이라 함은 다음 각호의 금액을 말한다.
취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가 × 3/100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3/1000)
⑨ 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액에 의한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】
② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액" 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 제158조 제1항 각호의 규정에 의한 기타 자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ――――――――――――――――― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가
③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 협회등록법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 청구인은 1998.11.9. 남편 ○○○으로부터 임차보증금 360,000,000원을 부담하면서 쟁점부동산을 증여받아 취득하고, 2002.5.16. 매수인들에게 양도한후, 실제양도가액을 1,360,000,000원, 실제취득가액을 1,297,127,200원, 기타 필요경비를 140,158,270원, 산출세액을 0원으로 하여 양도소득세를 확정신고하였다. 처분청은 청구인에 대한 세무조사를 실시하여 실제양도가액을 1,750,000,000원, 취득가액을 환산가액(쟁점부동산중 증여부분은 ○○○의 취득일인 1990.3.5., 부담부분은 1998.11.9. 기준)인 1,352,697,965원, 필요경비를 89,257,342원으로 산정하여, 2008.4.24. 청구인에게 이 건 과세처분을 하였다.
(2) 청구인은 이 건 쟁점부동산 양도당시 고시원임차인이 쟁점부동산을 임차하여 고시원업을 영위하고 있었고, 당초 매수인들이 위 임대차계약을 인수하기로 하다가 마음을 바꿔 고시원을 직접 운영하겠다고 하여, 청구인이 매수인들로부터 고시원임차인에게 지급할 고시원 시설대금으로 쟁점금액을 수취하였던바 쟁점금액을 양도가액에서 제외하여야 하고(쟁점①), 쟁점부동산중 부담분을 제외한 증여부분(70.57%)의 취득가액은 ○○○의 부동산임대업 관련 장부로 확인되는 실제취득가액을 기준으로 산정하여야 하며(쟁점②), 만약 환산가액으로 취득가액을 산정하는 경우에도 취득당시 쟁점토지의 기준시가에 철거전에 존재하였던 건물(이하 “쟁점건물”이라 한다)의 기준시가도 합산하여야 하고(쟁점③), 쟁점토지에 대한 1990.1.1.자 개별공시지가는 사실상 현장조사도 이루어지지 아니하여 부당하다 할 것이므로, 소득세법 제99조 제1항 가목에 의하여 공시지가가 없는 토지로 보아야 한다(쟁점④)고 주장한다.
(3) 쟁점①에 대하여 살펴보면, 쟁점부동산에 대한 등기부등본, 청구인의 제일은행 계좌 금융거래내역(○○○), 청구인이 제출한 심판청구서, 처분청이 제출한 답변서에 의하면 청구인은 2002.5.15. 매수인들로부터 쟁점금액을 수령한 사실, 이 건 양도와 관련 등기신청이 위 쟁점금액 송금일 직후인 2002.5.16. 접수된 사실, 고시원임차인과 매수인들 모두 부가가치세 등 고시원 영업과 관련하여 아무런 세금을 신고하지 아니한 사실이 확인되는 반면, 청구인이 고시원임차인에게 쟁점금액을 송금하였는지 여부는 확인되지 아니하는바, 특별한 사정이 없는 한 청구인은 쟁점금액을 쟁점부동산의 양도대가로 수령하였다고 봄이 합리적이고, 매수인들이 임차인에게 지급하여야 할 시설대금을 청구인에게 지급함은 이례적인 점을 고려하였을 때, 쟁점금액을 고시원 시설대금으로 보아 양도가액에서 제외하기는 어렵다 할 것이다.
(4) 쟁점②에 대하여 살피건대, 청구인은 ○○○의 쟁점부동산에 대한 실제거래가액을 입증하기 위하여 ○○○이 쟁점부동산에서 부동산임대업을 영위할 당시 작성한 건설가계정 원장 사본과 대차대조표 사본을 증빙으로 제출하였으나, 우리 원(○○○, 2003.8.27.)은 위 제출된 건설가계정 원장 사본 및 대차대조표 사본에 대하여 전세보증금 등 총액이 360,000,000원이 아닌 250,000,000원으로 기재되어 있는 등 신빙성이 없다고 보았던바, 기타 실제 취득가액을 입증할만한 금융증빙 등 객관적인 증빙이 제출되지 아니한 이상 위 장부상 가액을 ○○○의 실제 취득가액으로 인정하기는 어렵다고 보인다.
(5) 쟁점③에 대하여 살펴보면, 대법원 판례(○○○, 1992.9.8.)는 “기존건물을 철거하여 나대지 상태로 양도하지 아니하고 그 지상에 새건물을 건축하여 양도하는 경우에도 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에는 기존건물의 취득가액이나 철거비용 등은 양도소득의 필요경비로서 공제할 수 있고, 이와 같은 경우 기존건물의 매수비용이나 철거비용은 소득세법 제45조 소정의 취득가액이나 경우에 따라서는 개량비나 자본적 지출에 해당한다”는 취지로 판시하였으나, 이는 취득가액을 실제거래가액에 의하여 산정하는 경우 기존건물의 매수비용이나 철거비용으로 실제 지출된 비용을 필요경비로 인정할 수 있다는 것이지, 이 건과 같이 취득가액을 환산가액에 의하여 추계하는 경우에는 소득세법 시행령제163조 제6항 소정의 필요경비만이 인정될 뿐이라 할 것이므로, 환산가액을 산정함에 있어 쟁점건물의 기준시가를 쟁점토지의 개별공시지가에 합산하여야 한다는 주장을 받아들이기는 어렵다고 보인다.
(6) 쟁점④에 대하여 살피건대, 건설부장관(1990.1.1. 개별공시지가 공시자)이 공시한 개별공시지가에 대하여는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 이의신청 등의 절차를 거쳐서 불복할 수 있다 할 것이고, 이러한 절차를 거치지 아니하고 확정된 개별공시지가에 대하여 우리 원이 부당함을 판단할 수는 없다 할 것이므로(○○○, 2000.7.29. 같은 뜻), 쟁점토지에 대한 1990.1.1.자 개별공시지가가 부당하다는 청구인의 주장에 대하여는 심리하지 아니한다.
(7) 따라서, 쟁점금액을 양도가액에 포함시키고 쟁점부동산의 취득가액을 실지거래가액이 아닌 환산가액으로 산정하였으며, 증여부분의 환산가액을 산정함에 있어 쟁점건물의 기준시가를 제외한 쟁점토지에 대한 1990.1.1.자 개별공시지가를 기준으로 한 이 건 과세처분은 정당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.