전 소유자가 제출한 매매계약서를 근거로 취득가액을 과소산정하여 경정한 처분의 당부

○○세무서장이 2008.1.29. 청구인에게 한 2002년 귀속 양도소득세 28,991,000원의 부과처분은 ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 대지 1,012㎡에 대한 매매거래가액(취득가액)을 재조사하여 그 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 2002.1.23. ○○도 ○○시 ○○동 ○○번지 소재 대지 1,012㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2002.11.8. 양도한 후 실지거래가액으로 양도차익을 산정(양도가액 110,000천원, 취득가액 107,000천원)하여 양도소득세를 신고하였다.

○○세무서장은 양도가액 허위신고 관리 실태를 점검하여 쟁점토지의 취득가액을 61,200천원으로 확인하고 동 과세자료를 처분청에 통보하였다. 처분청은 위 과세근거자료에 근거하여 쟁점토지의 취득가액을 61,200천원으로 양도차익을 산정하여 2008.1.29. 청구인에게 2002년 귀속 양도소득세 28,991,000원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.3.31. 이의신청을 거쳐 2008.7.22. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점 토지를 2002.1.23. 청구 외 차○○ 대리인인 부친 차○○로부터 107,000천원에 취득 하였는바, 계약금 10,000천원, 중도금 40,000천원, 잔금 57,000천원 합계 107,000천원을 지급한 것이 사실이므로 청구인이 신고한 실지 취득가액 107,000천원을 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점주택의 양도자인 차○○이 제시하는 계약서와 확인서를 보면 거래가액이 61,200천원임이 확인되며, 매도인 차○○과 매수인인 청구인 쌍방이 작성한 매도·매수 거래사실 확인서를 보면 청구인이 인감증명을 첨부하여 거래가액이 61,200천원임을 확인하고 있으며, 청구인은 대금지급 사실로 2001.11.1. 계약 시 10,000천원을 지급하고, 중도금 40,000천원은 ○○은행 ○○지점 계좌에서 2001.11.1 출금한 20,000천원과 2001.12.17. 근저당권자 강○○로부터 20,000천원을 차용하여 지급하였고, 잔금은 2002.1.23. ○○은행 ○○지점에서 대출받은 50,000천원으로 지급하였다고 주장하고 있으나, 위 대금지급내역이 명확히 입증되지 아니하여 청구주장이 신빙성이 없으므로 쟁점토지의 취득가액을 61,200천원으로 하여 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득가액을 61,200천원으로 확인하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정 신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분 계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분 계산한다.

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방 국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정 신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방 국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정 신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방 국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점 토지를 양도한 후 실지거래가액으로 양도차익을 산정(양도가액 110,000천원, 취득가액 107,000천원)하여 양도소득세를 신고한데 대하여 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 61,200천원으로 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 내용이 처분청 심리자료에 나타난다.

(2) 청구인은 쟁점 토지를 107,000천원(계약금 10,000천원, 중도금 40,000천원, 잔금 57,000천원)에 취득하고, 동 금액을 매도자에게 지급한 것이 사실이므로 쟁점토지의 취득가액을 107,000천원으로 인정하여야 한다고 주장하고 있다.

(3) 청구인이 2002.1.23. 쟁점 토지를 매매로 취득하여 2002.11.8. 청구 외 현○○에게 양도한 내용과 주식회사 ○○은행(○○지점)이 청구인의 쟁점 토지 취득일자인 2002.1.23.에 쟁점토지에 대하여 채권최고액을 72,000천원으로 하고 채무자를 청구인으로 하여 근저당권을 경료 한 내용이 쟁점토지 등기부등본에 나타나고 있다. 차○○실가신고 청구인 실가신고 기준시가 양도가액 61,200천원 110,000천원 1996년도:5,758천원 (㎡당 5,690원) 2002년도:66,690천원 (㎡당 65,900원) 취득가액 30,614천원 107,000천원 (취득일/ 양도일) 1996.3.22/2002.1.23 2002.1.23/2002.11.8

(4) 처분청 심리자료에 의하면 쟁점 토지 매도인 차○○은 쟁점 토지를 양도하고 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 양도소득세를 신고한 내용과 쟁점토지의 기준시가 액은 아래와 같이 나타나고 있다.

(5) 쟁점 토지 취득과 관련하여 청구인이 제시한 매매계약서(2001.11.1)에는 매도인 차○○의 대리인(차○○의 아버지 차○○)과 매수인 청구인간에 매매계약을 체결하였고, 중개업자의 중개사실이 나타나며, 계약일 2001.10.1. 계약금 10,000천원, 2001.11.30. 중도금 40,000천원, 2001.12.10. 잔금 57,000천원, 총 매매대금 107,000천원으로 기재되어 있는 것으로 나타나고 있고, 쟁점 토지 양도자 차○○이 제시한 매매계약서(2001.11.15)에는 매도인 차○○과 매수인 청구인간에 매매계약을 체결하였고, 중개인의 중개사실이 나타나며, 계약일 2001.11.15. 계약금 10,000천원, 2002.1.25. 잔금 51,200천원, 총 매매대금 61,200천원으로 기재되어 있으며, 청구인이 작성한 매도·매수 거래사실 확인서(인감증명서 첨부) 및 2002.1.23. 50,000천원을 수령한 금융증빙을 소명자료로 제출하였으며, 쟁점 토지 검인계약서(2002.1.9)에는 매도인 차○○과 매수인 청구인간에 매매계약을 체결하였고, 매매대금이 70,000천원(계약금 7,000천원, 잔금 63,000천원)으로 기재되어 있으며, 검인신청인은 법무사 조○○로 기재되어 있는 것으로 나타나고 있다.

(6) 청구인이 매매계약체결(2001.11.1)하여 계약 1,000만원, 중도금 일부 3,000만원을 지급하여 합 4,000만원이 지급되었으나, 청구인의 사정으로 계약금 1,000만원을 포기하고 중도금 3,000만원만 되돌려 받는 조건으로 포기하며, 쟁점 토지를 제3자에게 처분하여도 무방하지만 청구인이 2002.1.15. 오전 12시까지 잔대금 6,700만원이 지급될 시는 계약은 유효함을 확인하고, 그 이후에는 임의처분 하여도 민·형사상에 이의를 제기치 않을 것도 확인하면서 각서 한 내용이 매매대금 지급지연 등으로 작성하였다고 주장하면서 제시한 토지매매계약포기각서 사본에 나타나고 있다.

(7) 차○○은 확인서(2007.7.3)에서 쟁점토지의 매매와 관련하여 실제 매매대금이 61,200천원에 거래하였음을 확인하며, 107,000천원에 대한 계약서는 본인이 작성하여 준 적이 없으며, 대리인 아버지가 작성한 것으로 추정한다는 내용이 나타나고 있다.

(8) ○○세무서장(○○지서)은 서면조사에 의하여 본 계약당시 아버지 차○○이 계약서를 이중으로 작성해준 것으로 추정되며, 당초 신고금액이 실제 거래가액임이 매수인으로부터 받은 잔금(50,000천원)에 대한 금융증빙 등에 의해 확인되므로 매수인 청구인의 관할 서에 자료통보 한다는 내용이 나타나고 있지만, 쟁점 토지 매수인 청구인에 대한 조사는 하지 아니한 것으로 나타나고 있고, 처분청은 위 과세자료에 근거하고, 청구인이 제시한 금융증빙이 확인되지 아니한다 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 내용이 ○○세무서장(○○지서)의 양도가액 허위신고 혐의자 검토서 및 처분청 심리자료에 나타나고 있다.

(9) 살피건대, 매도자 차○○과 매수자인 청구인이 제시하고 있는 매매거래가액이 상이하고, ○○세무서장(○○지서)은 서면조사에 의해 매도자 차○○이 제시한 매매계약서, 청구인의 거래사실 확인서 등을 근거로 차○○의 쟁점 토지 양도가액을 61,200천원으로 확인하여 ○○세무서장에게 과세자료 통보(○○지서-7978, 2007.9.5)하였으며, ○○세무서장은 위 과세자료에 근거하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 것으로 나타나고 있는 반면, 매도인 차○○의 양도가액 61,200천원이 당시 기준시가인 66,690천원보다 낮아 사회통념상 시세로 보기에는 어려운 측면이 있고, 주식회사 ○○은행(○○지점)이 청구인의 쟁점 토지 취득일자인 2002.1.23.에 쟁점토지에 대하여 채권최고액을 양도가액 61,200천원보다 높은 72,000천원으로 하여 근저당권을 설정한 사실이 관련 등기부등본에 나타나고 있으며, 차○○이 쟁점 토지를 약 5년 10개월 동안 보유하였다가 양도하였지만 청구인은 약 9개월 동안 보유하였다가 양도하여 특별한 사정이 없는 한 단기로 시세차익이 크지 않을 것으로 보여 지며, 차○○이 확인서(2007.7.3)에서 107,000천원에 계약서는 대리인 아버지가 작성한 것으로 추정한다고 하고 있는 등 쟁점토지의 매매거래가액에 대한 조사가 충분치 않다고 보여 지는 면이 있으므로 처분청으로 하여금 매도인 차○○과 매수인 청구인간의 쟁점토지에 대한 매매거래가액을 재조사하여 이를 토대로 과세하는 것이 근거과세 원칙에 부합한다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.