유사한 매매사례아파트 가액을 상속재산의 시가로 본 처분의 당부

1. ○○세무서장이 2008.5.9. 청구인에게 한 2006.5.21. 상속분 상속세 63,520,060원의 부과처분은 상속재산인 ○○시 ○○구 ○○동 1685 ○○아파트 14동 1103호의 평가가액 차이로 인한 미달신고액에 대하여는 신고불성실가산세를 과세하지 아니하는 것으로 하여 그 세액을 경정하고

2. 나머지 청구는 기각한다.

1.처분개요 청구인은 2006.5.21. 배우자 이○○(이하 “피상속인”이라 한다)의 사망으로 ○○시 ○○구 ○○동 1685 ○○아파트 14동 1103호 130.73㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 상속받고 쟁점아파트의 시가를 1,325,000천원으로 평가하는 등 하여 2006.11.20. 상속세 과세표준 및 세액을 신고․납부하였다. 처분청은 2007년 8월경 상속세 세무조사를 실시하여 쟁점아파트와 같은 면적인 같은 아파트 10동 305호와 11동 302호(이하 “비교아파트①”이라 한다)의 매매사례가액 1,500,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보고 1,500,000천원과 1,325,000천원의 차액 175,000천원을 상속재산가액에 가산하는 등 하여 2008.5.9. 청구인에게 2006.5.21. 상속분 상속세 63,520,060원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.17. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점아파트의 가액을 평가함에 있어 면적만 같을 뿐 위치, 동, 층, 방향, 선호도 등 유사성이 없는 아파트를 선정하여 이를 매매사례가액이라 하여 시가로 간주하는 것은 부당하다. 청구인은 상속세 신고시 여러 곳의 부동산중개업소에 문의하여 쟁점아파트의 시가를 1,325,000천원으로 보았으나, 2006.2.17. 매매계약된 쟁점아파트와 같은 아파트 같은 동(14동) 202호(이하 “비교아파트②”라 한다)의 매매사례가액 1,280,000천원이 확인되었으므로 이를 시가로 보아 상속세를 결정하여야 한다. 처분청은 2006.10.13. 매매계약된 쟁점아파트와 같은 동(14동) 1302호(이하 “비교아파트③”이라 한다)의 거래가액을 추가로 제시하고 있으나 비교아파트③은 시세상승기의 가액이고, 비교아파트②의 거래시기가 평가기준일에 더 근접하므로 비교아파트②의 거래가액을 매매사례가액으로 적용하여야 한다.

(2) 상속세 신고시 신고한 재산으로서 상속세 및 증여세법 시행령에서 정하는 평가가액의 차이로 인하여 미달신고한 금액에 대하여는 신고불성실가산세를 부과하지 아니하여야 하므로 신고불성실가산세 부과처분은 취소하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 국세청통합시스템에서 공동주택 건설교통부 실거래가를 검색하여 쟁점아파트와 면적, 위치, 방향, 채광상태, 선호도 등이 같으며 기준시가가 동일하고 상속개시일 전, 후 6개월이내에 매매계약이 이루어진 비교아파트③의 거래가액 1,500,000천원이 추가로 있음이 확인되었으므로 이를 유사매매사례가액으로 적용하는 것이 타당하다.

(2) 상속재산 평가가액의 차이로 인한 상속세결정세액에 대한 신고불성실가산세에 대하여는 청구인의 주장이 정당하므로 상속세 및 증여세법 제78조 제1항 에 의거 직권시정하고자 한다.

• 가. 쟁 점

(1) 쟁점아파트의 시가를 얼마로 볼 것인지 여부

(2) 상속재산 평가가액의 차이로 인하여 신고하여야 할 과세표준에 미달신고한 경우 신고불성실가산세 부과여부

• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세 가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

○ 상속세 및 증여세법 제78조 【가산세 등】

① 세무서장등은 상속재산 또는 증여받은 재산에 대하여 제67조 또는 제68조에 규정된 신고기한 이내에 신고하여야 할 과세표준에 미달하게 신고(이하 이 항에서 “미달신고”라 한다)한 때에는 제76조의 규정에 의하여 결정한 과세표준에 대하여 미달신고한 금액(다음 각호의 1에 해당하는 금액을 제외한 금액을 말한다)이 차지하는 비율을 상속세산출세액 또는 증여세산출세액과 제27조 또는 제57조의 규정에 의하여 가산하는 금액을 합한 금액에 곱하여 계산한 금액의 100분의 10(신고기한내 신고하지 아니하였거나 가공의 채무ㆍ명의신탁 등 대통령령이 정하는 사유로 미달신고한 때에는 100분의 20)에 상당하는 금액을 각각 산출세액에 가산한다. 다만, 납부할 세액이 없는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 신고한 재산으로서 대통령령이 정하는 평가가액의 차이로 인하여 미달신고한 금액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 2006.5.21. 피상속인의 사망으로 쟁점아파트를 상속받고 쟁점아파트의 시가를 1,325,000천원으로 보아 상속세를 신고하였고, 처분청은 상속개시일 전 6개월이내에 거래된 비교아파트①의 거래가액 1,500,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 상속세를 결정고지한 사실이 결정결의서 등 심리자료에 나타난다. (나) 청구인은 상속세 신고당시 매매사례정보를 취득하기 쉽지 않아 쟁점아파트 주변 4곳의 부동산중개업소에 문의하고 ○○은행 시세표 등을 참고하여 쟁점아파트 시가를 1,325,000천원으로 평가하였으나, 처분청의 상속세 조사과정 중 국세통합전산망에 의하여 평가기간 내 쟁점아파트와 같은 아파트 같은 동의 거래내역을 확인한 결과 2006.2.17. 매매계약된 비교아파트②의 거래가액 1,280,000천원이 확인되었으므로 1,280,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다는 주장이다. (다) 처분청이 2008.2.25.부터 2008.3.31.까지의 기간 동안 상속세 조사를 실시하고 작성한 상속세조사종결보고서(2008.2)에 의하면 비교아파트①의 거래가액 1,500,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보는 것이 적합하다고 조사한 내용이 나타난다. 한편, 처분청은 이 건 심판청구서에 대한 답변에서 2006.10.13. 매매계약된 비교아파트③의 거래가액 1,500,000천원이 추가로 확인되었으므로 이를 매매사례가액으로 보아야 한다는 의견을 제시하였다. (라) 청구인과 처분청이 서로 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다고 제시하는 ○○아파트의 매매사례는 아래 표와 같은 것으로 심리자료에 나타나며, ○○은행이 제공하는 쟁점아파트 단지 시세변동표에 의하면 2005년 11월의 일반거래가는 119,500만원, 2006년 2월은 135,000만원, 5월은 151,000만원, 8월은 152,000만원, 11월은 158,500만원으로 나타난다. (단위: 천원) 동․호수 계약일자 거래가액 기준시가 방향 구분 14-0202 06.02.17 1,280,000 776,000 동향 비교아파트② 11-0302 06.04.07 1,500,000 818,000 남향 비교아파트① 10-0305 06.04.30 1,500,000 818,000 남향 14-1103 06.05.21 상속 888,000 동향 쟁점아파트 14-1302 06.10.13 1,500,000 888,000 동향 비교아파트③ (마) 살피건대, 청구인이 제시한 비교아파트②와 처분청이 제시한 비교아파트③은 쟁점아파트와 같은 면적, 같은 동, 같은 방향으로 나타나고 있으므로 일응 쟁점아파트와 서로 유사한 아파트라고 볼 수 있으나, 13층에 위치한 비교아파트③이 2층에 위치한 비교아파트②에 비하여 쟁점아파트(11층)에 근접한 층에 위치하고 있고, 비교아파트③의 기준시가는 쟁점아파트와 동일한 반면 비교아파트②는 쟁점아파트와 차이가 있는 점 등을 종합적으로 고려해 볼 때 비교아파트②보다는 비교아파트③이 쟁점아파트에 좀 더 유사한 아파트라고 보여진다. 따라서 처분청이 비교아파트③의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이 건 상속세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. (가) 상속세 및 증여세법 제78조 제1항 의 규정에 의하면 상속재산가액을 과세표준에 미달하게 신고한 때에는 미달신고한 부분에 대하여 10%의 신고불성실가산세를 부과하나, 신고한 재산으로서 대통령령이 정하는 평가가액의 차이로 인하여 미달신고한 금액에 대하여는 신고불성실가산세를 부과하지 아니하는 것임을 알 수 있다. (나) 이 건은 청구인이 쟁점아파트의 시가를 부동산중개업소에 대한 탐문 및 시세 등을 참고하여 1,325,000천원으로 평가하여 상속세를 신고하였고, 처분청은 쟁점아파트의 시가를 비교아파트③의 거래가액으로 평가함으로써 평가가액의 차이가 발생한 것이므로 상속세 및 증여세법 제78조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 신고불성실가산세를 부과하지 아니하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.