증축 개축비를 필요경비로 인정해야 된다는 주장의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2006.3.24. 서울시 ○○구 ○○구 394-69 대지 272.4㎡ 및 건물 347.34㎡ 중 청구인의 지분 2분의 1(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 주식회사 ○○○(이하 “○○○”이라 한다)에게 600,000천원에 양도하고 환산취득가액을 416,136천원으로 하여 양도소득세를 예정신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 검인계약서상 금액 170,000천원을 실지 취득가액으로 하여 2008.1.2. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 95,789,246원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.13. 실지 취득가액 274,000천원, 증·개축비 64,000천원, 중개수수료 5,400천원, 취득세·등록세 9,889천원으로 경정하라는 이의신청을 제기하였다.
• 라. 처분청은 이의신청에 대한 심리결과 2008년 2월에 실지 취득가액을 274,000천원, 중개수수료 2,500천원, 취득세·등록세 9,889천원을 인정하는 것으로 하여 직권시정하고, 증·개축비 64,000천원에 대하여는 기각하는 것으로 결정하여 당초 고지세액 중 43,658,136원을 감액경정하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.15. 증·개축비 105,648천원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 필요경비로 인정하라는 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2002년에 쟁점부동산을 증·개축하기 위하여 당초 ○○○(○○○○ 대표자)으로부터 견적서를 받았으나 공사비가 너무 비싸다는 생각이 들어 견적서대로 공사를 발주하지 않고, 청구인의 지인들을 소개받아 개별적으로 공사를 의뢰하여 공사를 한 결과 공사비에 대한 영수증을 제대로 수취하지 못하였으나, 실지로 증·개축에 든 비용이 105,648천원이고 개별공사를 한 자들이 이를 확인하고 있으므로 동 금액을 쟁점부동산의 양도소득세 계산시 필요경비에 산입하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 이의신청시 증·개축 공사비를 주장하면서 제시한 ○○○의 견적서 및 도면을 확인한 결과 ○○○이 실지로 공사를 하지 않은 것이 확인되어 취득세·등록세 및 중개수수료만 인정하고 증·개축비에 대하여는 기각하자 청구인은 심판청구시에는 이를 번복하여 ○○○ 외 6인의 확인서를 제출하면서 필요경비 인정을 주장하고 있고, 개별공사자에 대한 확인결과 ○○○은 기 폐업자, ○○○ 및 ○○○은 미등록사업자, ○○○ 및 ○○○은 사업자등록만 되어 있고 부가가치세 신고사항은 없는 것으로 확인되며, 청구인은 쟁점금액의 공사비가 지출되었음을 확인할 수 있는 금융증빙 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있으므로 쟁점금액을 양도소득세 계산시 필요경비에 산입하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산에 대한 양도소득세 계산시 청구인이 제시한 증·개축비를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 소득세법 제96조 【양도가액】① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제97조 【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산에 대한 신고 및 경정내역은 다음 <표1>과 같다. <표1> 쟁점부동산에 대한 신고 및 경정내역 구분 양도가액 취득가액 필요경비 과세표준 총결정세액 기납부세액 고지세액 신고 600,000 416,136

• 154,091 39,396 39,396

• 당초경정 600,000 170,000

• 376,060 135,185 39,396 95,789 (이의신청) 600,000 274,000 79,289 219,539 67,250 39,396 (27,854) 재경정 600,000 274,000 12,389 279,749 91,527 39,396 52,131

(2) 처분청의 현지확인조사서에는 ‘전 소유자 ○○○에게 청구인이 제시한 계약서(274,000천원으로 되어 있음)를 제시하자 거래당시 작성한 계약서가 맞다고 확인하고 있고, ○○부동산에 확인한 바에 의하면 당시 청구인으로부터 5,000천원(청구인 지분 2,500천원)을 받았음을 확인하고 있으며, ○○○에게 공사비 64,000천원을 확인한 결과 견적서와 도면을 제출하였으나 공사를 수주하지 못하였다는 답변이다’라고 되어 있다.

(3) 쟁점금액을 양도소득세 계산시 필요경비에 산입하여야 한다고 주장하면서 청구인이 제시하는 증빙은 다음과 같다. (가) 청구인이 제시하는 증·개축 공사비 명세서는 다음 <표2>와 같다. <표2> 증·개축 공사비 명세서 상호 성명 주민번호 사업장 등록번호 공사명 금액

○○

○○○ 설계 1,000

○○

○○○ 철거 22,374

○○○ 페인트 19,170

○○

○○○ 골조외 94,566

○○

○○○ 기공 등 45,725

○○○ 전기 12,570

○○○ 난방배관 15,592 합 계 211,297 (나) 건축·대수선·용도변경신고필증(2002.5.11.)에는 신고번호 ○○○, 건축주 ○○○ 외 1인, 건축면적 135.12㎡ 등으로 하여 ○○○이 교부한 것으로 되어 있다. (다) 쟁점부동산의 건축물대장에는 2002.7.5. 1층 주택에서 제1종근린생활시설로, 2층 주택에서 제2종근린생활시설 및 50㎡ 증축이기로 신규작성한 것으로 되어 있다. (라) 청구인이 제시하는 사실확인서 및 견적서에는 ○○○이 견적서 및 인감증명서를 첨부하여 위 <표2> 증·개축 공사비 명세서상의 공사를 한 것으로 확인하고 있다.

(4) 살피건대, 청구인은 이의신청시에는 ○○○의 견적서 및 도면대로 공사한 것으로 주장하였다가 ○○○이 공사를 하지 않은 것으로 확인되자 심판청구시는 번복하여 개별공사를 한 것으로 주장하고 있어 주장에 일관성이 없고, 청구인이 제시하는 개별공사자들은 기 폐업자, 미등록사업자 및 부가가치세 무신고자들이어서 실지공사여부를 확인하기 어려우며, 청구인은 쟁점금액의 공사비가 지출되었음을 확인할 수 있는 금융증빙 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등으로 보아 쟁점금액을 양도소득세 계산시 필요경비로 하여 경정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.