오피스텔 포함하여 1세대 3주택으로 보아 양도소득세를 중과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 1997.3.20. 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○아파트 ○○동 ○○호 면적 123.76㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 김○○로부터 취득하여 2004.5.18. 강제경매를 원인으로 양도하고 양도소득세를 신고ㆍ납부하지 아니하였다. 처분청은 청구인세대가 1세대 3주택에 해당한다 하여 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하면서 양도가액은 경매가액인 372,700,000원, 취득가액은 양도가액을 기준시가로 환산한 188,059,623원으로 하고, 장기보유특별공제 배제 및 양도소득세 중과세율을 적용하여 2007.12.1. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 145,140,180원을 결정고지한 후, 청구인이 2008.2.28. 이의신청을 제기한 이후인 2008.4.3.처분청은 장기보유특별공제 및 양도소득세 일반세율을 적용하여 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 86,894,360원을 감액경정하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.14. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인은 쟁점주택을 7년 이상 보유하다 양도하였으므로 장기보유특별공제를 배제한 처분은 부당하다.

(2) 청구인의 배우자가 보유한 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○호 16.2㎡(이하 “쟁점오피스텔”이라 한다)는 주택이 아니라 청구인이 사무실로 사용한 오피스텔에 해당하므로 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 3주택으로 보아 양도소득세를 중과세하였음은 부당하다.

(3) 청구인은 쟁점주택을 전소유자 김○○로부터 245,000,000원에 취득하였고, 그러한 사실은 쟁점주택 매매계약서 및 쟁점주택을 양수할 당시의 쟁점주택단지 같은 평형 아파트시세가 230,000,000원～260,000,000원인 점에서도 확인되므로 매매계약서상의 취득가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 양도가액을 기준시가로 환산한 188,059,623원으로 하여 양도차익을 산정하였음은 부당하다.

(4) 쟁점주택의 노후화에 따라 싱크대 교체, 거실바닥공사 등을 실시하기 위하여 허○○로부터 위생도기류 및 타일류를 매입하고 청구인이 직접 기술인력을 모아 공사한 금액이 27,500,000원임에도 이를 쟁점주택의 필요경비로 인정하지 아니함은 부당하다.

• 나. 처분청 의견

(1) 청구인의 쟁점주택 양도에 대하여 장기보유특별공제를 한 바 있으므로 이 부분 청구인의 주장은 이유없다.

(2) 청구인의 주민등록지가 쟁점오피스텔 소재지이고, 청구인이 경영하던 ○○건기의 사업장소재지는 쟁점오피스텔과 다르며, 쟁점오피스텔 건물의 내부시설도 바닥 난방시설이 갖추어져 있는 등 주거용도로 설치되어 입주자들 대부분이 주거용으로 사용하고 있으므로 사무실로 사용하였다는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵다.

(3) 청구인이 제시하는 쟁점주택 매매계약서상의 매매대금지급일과 등기부등본상의 등기원인일 또는 등기접수일간에 서로 불일치하고, 청구인은 쟁점주택 취득가액이 245,000,000원임을 입증하는 금융자료를 제시하지 못하고 있으며, 쟁점주택 매매계약서상의 취득가액 대비 양도가액의 비율은 152.1%인 반면, 동 기간 중 쟁점주택의 기준시가 상승률은 198.1%로 차이가 있으므로 쟁점주택의 취득가액을 기준시가로 환산한 가액에 의하여 산정하였음은 정당하다.

(4) 청구인이 쟁점주택 보수공사를 하였다는 싱크대 교체 및 거실바닥공사 등은 수익적지출에 해당하여 필요경비 산입대상이 아니며, 청구인은 공사소요액 27,500,000원에 대한 증빙 없이 자재를 판매하였다는 허○○의 확인서만을 제시하고 있으므로 동 금액을 쟁점주택의 필요경비에 산입하지 않았음은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 쟁점주택의 양도에 대하여 장기보유특별공제를 하였는지 여부

(2) 쟁점오피스텔을 주거용이 아닌 사무실용으로 볼 수 있는지 여부

(3) 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액으로 산정함에 있어 매매계약서상의 가액을 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부

(4) 청구인 주장 쟁점주택 보수공사금액을 양도소득금액 계산시 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

7. 기타 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우

○ 소득세법시행령 제162조 의 2 【양도가액】

⑤ 법 제96조 제1항 제7호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 3주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말한다.(후단 생략)

○ 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다.

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 제55조 제1항의 규정에 의한 세율 2의 3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토 지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득과세표준의 100분의 60

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

① 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 때에는 당해 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. (단서 생략)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 2004.5.18. 쟁점주택을 양도할 당시 청구인세대가 소유한 부동산은 아래와 같고, 처분청은 3주택을 소유한 청구인세대가 그 중 쟁점주택을 양도하였다 하여 청구인에게 양도소득세를 중과세하였다. 소유자 소재지 취득일 양도일 비고 청구인 서울시 ○○구 ○○동 ○○ 아파트 ○○○호

○○○

○○○ (경매) 쟁점주택 최○○ (처) 서울시 ○○구 ○○동 ○○ ○○호

○○○ 쟁점오피스텔 서울시 ○○구 ○○동 ○○ ○○

○○○

(2) 쟁점(1)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점주택을 7년 이상 보유하다 양도하였으므로 장기보유특별공제할 것을 주장한다. (나) 처분청은 2007.12.1. 청구인에게 양도소득세를 결정고지하면서 장기보유특별공제를 배제하였다가 2008.4.3. 양도소득세를 감액경정하면서 장기보유특별공제액 26,935,556원을 양도소득금액 계산시 차감한 것으로 처분청 제시 결의서에서 확인되므로 이 부분 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

(3) 쟁점(2)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점오피스텔을 자신의 사무실로 사용하였으므로 쟁점주택의 양도를 처분청이 3주택 소유세대의 양도로 보아 양도차익은 실지거래가액으로 산정하고 양도소득세 세율은 60%로 적용한 것을 2주택 소유세대의 양도로 보아 양도차익은 기준시가로 산정하고 양도소득세 세율은 일반세율(36%)로 적용할 것을 주장한다. (나) 처분청은 2008.4.3. 청구인에 대한 양도소득세 경정결정시 쟁점주택의 양도를 3주택 소유세대의 양도로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하면서, 쟁점주택을 2003.12.31. 이전에 취득하고 2004.12.31. 이전에 쟁점주택을 양도하면서 대체주택으로 경기도 ○○시 ○○면 ○○리 ○○아파트 ○○호를 취득하고 그 기준시가가 3억원 이하(36백만원)에 해당한다 하여 소득세법 부칙(2003.12.30. 법률 제7006호) 제16조에 의거 일반 양도소득세 세율을 적용하여 감액경정한 것으로 나타난다. (다) 청구인이 쟁점오피스텔을 사무실 용도로 사용한 것으로 보아 쟁점주택의 양도차익을 기준시가로 산정할 수 있는지에 대하여 살펴본다.

1. 청구인은 2004.11.8.부터 쟁점오피스텔 소재지를 주민등록지로 한 사실이 있고, 청구인이 1994.8.1.～2007.7.9. 기간 중 경영하였던 ○○건기의 사업장 소재지는 쟁점오피스텔 소재지가 아닌 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○로 되어 있다.

2. 쟁점오피스텔은 연세대학교 인근에 위치한 오피스텔로 각 세대별로 도시가스ㆍ수도ㆍ전기가 설치되어 있고, 바닥은 난방시설을 갖추고 있으며, 대부분의 입주자가 주거용으로 사용하고 있는 것으로 처분청 제시자료에 나타난다.

3. 청구인이 쟁점오피스텔 소재지로 주민등록지를 이전하기까지 쟁점오피스텔에 대하여 부동산임대업 사업자등록한 사실이 없고, 쟁점오피스텔을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 임차인도 없을 뿐 아니라 청구인은 쟁점오피스텔 임대와 관련한 계약서를 제시하지 못하고 있다. (라) 따라서, 청구인은 쟁점오피스텔을 사무실 용도로 사용하였다고 보기 어려우므로 처분청이 청구인의 쟁점주택 양도를 3주택 소유세대의 양도로 보아 양도차익을 실지거래가액으로 산정하였음은 잘못이 없다고 판단된다.

(4) 쟁점(3)에 대하여 본다. (가) 처분청은 쟁점주택의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하면서 취득가액이 불분명한 것으로 보아 양도가액을 기준시가로 환산한 188,059,623원을 취득가액으로 하였으나, 청구인은 쟁점주택 양도자 김○○와 매매계약체결한 245,000,000원을 취득가액으로 할 것을 주장한다. (나) 청구인이 제시하는 매매계약서를 살펴보면, 매매계약서가 일정한 양식없이 백지 위에 작성되었고 계약일자도 명시되지 않았으며, 동 계약서상 잔금 135백만원은 1996.7.11. 지급하는 것으로 되어 있으나, 특약조건에 “잔금 중 25백만원은 1996.12.31. 이내로 가급적 빨리 지불하는 동시에 명의이전에 서명한다”고 되어 있어 특약조건의 기재사유, 25백만원의 지급시점을 달리 한 사유가 불분명하다. 또한, 매매계약서상의 계약금 지불일은 1996.5.11. 잔금지급일은 1996.7.11.인 반면, 등기부등본상의 등기원인일과 등기접수일은 1997.3.20. 및 1997.4.30.로 약 9개월의 차이가 있고, 매매계약서상 “○○○ 융자금액 50백만원은 양수인이 인도한다”라고 명시되어 있으나, 쟁점부동산 등기부상에는

○○○ 에게 근저당권설정 등을 한 사실은 나타나지 아니한다. (다) 청구인은 쟁점주택 양수에 따라 매매계약서상의 양수대금 245,000,000원을 지급한 금융자료를 제시하지 못하고 있다. (라) 따라서, 청구인이 제시하는 쟁점주택 매매계약서가 매매계약 당시 작성한 계약서인지 불분명할 뿐 아니라 등기부등본상의 기재내용과도 달라 그 진실성을 인정하기 어렵고, 청구인은 쟁점주택 취득가액이 245,000,000원임을 주장하면서도 대금지급에 관한 금융자료를 제시하지 못하고 있으므로 처분청이 쟁점주택의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 양도가액을 기준시가로 환산한 가액에 의하여 산정하였음은 잘못이 없다고 판단된다.

(5) 쟁점(4)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점주택이 노후화하여 1998년 7월에 20일간 싱크대 교체, 바닥타일교환 등 공사를 하였으며, 공사자재는 허○○로부터 구입하고, 청구인이 직접 기술인력을 모아 총 공사비 27,500,000원의 공사를 하였으므로 쟁점주택 양도소득금액을 계산함에 있어 동 공사비를 필요경비로 인정할 것을 주장한다. (나) 청구인은 쟁점주택 보수공사와 관련하여 허○○의 거래사실확인서만을 제시할 뿐 공사비의 구체적 내역 및 그 금융자료를 제시하지 못하고 있으며, 처분청이 허○○에 대하여 실제거래 여부를 확인한 결과 “청구인에게 용역공급한 사실과 공사대금은 기억하지 못하고, 청구인의 요청에 의하여 거래사실확인서를 작성하였다”고 확인한 바 있다. 처분청 제시자료에서도 허○○는 1998년 제2기분 부가가치세 신고시 청구인에 대한 매출액은 없는 것으로 확인된다. (다) 소득세법 제97조 제1항 제2호 및 같은법시행령 제163조 제3호는 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 “자본적 지출액”을 규정하고, 자본적지출액에 해당하기 위해서는 양도자산의 “용도변경이나 개량 또는 이용편의를 위해서 지출한 비용”으로서 이로 인해 “해당 부동산을 사용할 수 있는 기간이 늘어나거나 자산가치가 현실적으로 상승”해야하는 두가지 조건을 충족하여야 하는 바, 청구인이 쟁점주택 보수공사를 하였다는 싱크대 교체, 거실바닥공사, 장판ㆍ도배공사 등과 같이 부동산의 가치를 상승시킨다기 보다는 부동산의 본래의 기능을 유지하기 위한 유지비는 수익적 지출에 해당하여 양도가액에서 공제되는 필요경비의 범위에 포함되지 아니한다. (라) 따라서, 청구인이 쟁점주택의 필요경비로 인정할 것을 주장하는 27,500,000원은 그 공사내역 및 금액이 불분명하고, 공사내역이 수익적 지출에 해당하므로 쟁점주택 양도가액에서 공제되는 필요경비로 인정하기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.