매매사례가액을 양도가액으로 보아 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 1997.6.19. 아버지 김○○○으로부터 ○○○ 다가구주택 1동(대지 246.8㎡, 건물 544㎡, 이하 “쟁점주택”이라 한다)을 증여받고 2005.5.31. 아버지 소유인 ○○○ 5층 건물 1동(대지 371㎡, 건물 1,139.11㎡)의 아버지 소유지분 3/4중 1/3지분(이하 “교환부동산”이라 한다)과 교환하였으며, 처분청에 2005.6.27. 기준시가에 의하여 2005년 귀속 양도소득과세표준 예정신고 및 세액 134,527,960원을 자진납부하였다.
• 나. ○○○지방국세청장은 2007.10.1.~12.24. 기간동안 아버지의 양도소득세에 대한 세무조사를 실시하여 아버지가 쟁점주택과 교환부동산의 거래일로부터 3월 이내인 2005.6.30. 쟁점주택을 주식회사 ○○○에 양도한 사실을 확인하고 그 양도가액 2,326백만원을 교환거래당시 쟁점주택의 매매사례가액으로 보아 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 그 과세자료를 처분청에 통보하였고, 처분청은 위 과세자료를 근거로 2008.5.20. 청구인에게 2005년 귀속 양도소득세 489,484,670원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.6.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 교환방법에 의한 부동산의 양도는 매매와 달리 물건을 대가로 받기 때문에 실지거래가액이 존재하지 아니하는 미실현 명목소득에 불과하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로 처분청이 향후 양도한 가액을 매매사례가액으로 보고 동 가액을 쟁점주택의 양도가액으로 보아 과세하는 것은 부당하며, 쟁점주택의 양도가액은 청구인이 아닌, 아버지가 수령하였으므로 아버지의 수령액을 청구인의 양도가액으로 보는 것은 사실에 부합하지 아니한다. 또한 양도 후 3월내에 발생한 매매사례가액을 매매당시로 소급적용할 수 있다는 규정은 양도일 현재 발생이 불확실하고, 미래의 불가능한 사실에 기초한 법규로서 당연 무효의 규정이며, 교환의 경우 양도가액은 인수받은 자산의 가액으로 하여야 함에도 인도한 자산의 매매사례가액을 적용하여 과세하는 것은 판례의 취지 등에도 배치된다.

(2) 증여받은 자산의 양도차익을 산정하는 경우, 양도가액은 매매사례가액으로 하고, 취득가액은 기준시가에 의하여 과세하는 것은 양도가액을 실지거래가액으로 하는 경우에는 취득가액도 실지거래가액, 양도가액을 기준시가로 하는 경우에는 취득가액도 기준시가에 의하여 산정해야 한다는 소득세법 제100조 규정에 배치되며, 과잉금지의 원칙, 공평과세의 원칙 및 헌법상 평등권의 원칙을 침해하는 위헌적 과세처분이다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점주택의 양도는 특수관계자 간의 부동산 교환거래로서, 쟁점주택은 지정지역 내에 소재하여 소득세법 제96조 규정에 의한 실지거래가액 적용대상 주택에 해당하나, 교환계약서상에 쟁점주택의 실지거래가액이 기재되어 있지 아니하여 실지양도가액을 확인할 수 없으며, 쟁점주택이 소재한 ○○○는 2003.4.30.부터 소득세법 제96조 제1항 제6의 2호 규정에 의해 양도가액을 실지거래가액으로 적용하는 지정지역에 해당하고, 교환계약서상에 쟁점주택의 실지거래가액이 기재되어 있지 아니하여 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하여 소득세법 제114조 제5항 규정에 의해 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 및 기준시가의 순으로 양도가액을 산정하여야 하는 바, 소득세법시행령 제176조의2 제3항 규정에 의한 양도일 또는 취득일 전·후 각 3월 이내에 당해 자산에 대한 매매사례가액이 존재하므로, 위 매매사례가액을 양도가액으로 보아 과세한 처분은 정당하다. (2) 소득세법시행령 제163조 제9항 에서 상속 또는 증여받은 자산의 취득가액은 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고 청구인은 쟁점주택을 2007.6.19. 아버지로부터 증여를 원인으로 취득하였으며, 증여일 현재 쟁점주택에 대한 감정평가액이 없으므로 처분청이 위 규정에 의거 증여일 현재 기준시가를 취득당시 시가로 보고 취득 및 양도당시 실지거래가액에 의하여 과세한 처분은 적법하다.

• 가. 쟁 점

① 청구인 소유의 쟁점주택과 아버지 소유의 교환부동산을 교환하고 쟁점주택의 양도차익을 기준시가로 신고한 경우로서 교환 후, 아버지가 쟁점주택을 3개월 이내 양도한 가액을 청구인의 실지양도가액으로 볼 수 있는지 여부

② 증여받은 자산에 대한 취득가액을 취득(증여)당시 기준시가로 산정하여 과세한 처분의 당부

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 6의 2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우(2002. 12. 18 신설)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액(1999.12.28. 개정)

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2002. 12. 18 개정)

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000. 12. 29 개정)

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정癜경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다. (2001. 12. 31 단서신설)

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서 및 나목의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다(2005.2.19. 개정)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. 처분청은 쟁점주택과 교환부동산의 교환거래일로부터 3월 이내에 아버지가 교환으로 취득한 쟁점주택을 양도한 사실을 확인하고 그 양도가액 2,326백만원을 교환거래시 쟁점주택의 매매사례가액으로 보아 실지거래가액에 의하여 양도소득세를 과세하였으며, 이에 대해 청구인은 교환방법에 의한 부동산의 양도는 실지거래가액이 존재하지 아니하는 미실현 명목소득에 불과하므로 기준시가에 의해 과세하여야 하고, 설사 실지거래가액에 의해 과세하는 경우에도 아버지의 수령액을 청구인의 실지양도가액으로 보아 과세하는 것은 사실에 부합하지 아니한다고 주장하므로 이에 대해 살펴본다. (가) 먼저 교환방법에 의한 부동산의 양도에 대하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 수 있는지 여부에 대해 살펴본다.

1. 청구인은 아버지로부터 쟁점주택을 증여받고 아버지 소유인 교환부동산과 교환하였으며, 소득세법 제88조 규정에 의하면, “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있고, 같은 법 제96조 제1항은 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의한다고 규정하면서 제6의 2호에서 지정지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한다고 규정하고 있으므로 교환으로 인하여 자산이 사실상 유상이전되는 경우에도 위 규정에 의한 지정지역에 해당하는 부동산은 양도차익 산정시 실지거래가액 적용대상 임을 알 수 있다.

2. 한편, 쟁점주택이 소재한 ○○○지방국세청장은 아버지에 대한 세무조사시 쟁점주택과 교환부동산의 거래일로부터 3월 이내인 2005.6.30. 아버지가 주식회사 ○○○에 쟁점주택을 2,326백만원에 양도하였음이 조사복명서에 나타난다.

3. 양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 소득세법시행령 제176조 의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말함) 또는 기준시가 등에 의하는 것임을 알 수 있다. 따라서 쟁점주택과 교환부동산의 거래일로부터 3월 이내에 주식회사 행남자기에 양도한 가액 2,326백만원은 위 규정에 의한 매매사례가액에 해당하므로 처분청이 동 매매사례가액을 쟁점주택의 실지양도가액으로 보아 과세한 처분은 타당한 것으로 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 처분청은 소득세법시행령 제163조 제9항 의 규정에 따라 증여일 현재 쟁점주택의 상속세 및 증여세법에 의한 평가액(기준시가)을 쟁점주택의 취득가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세하였으며, 이에 대해 청구인은 1997.6.19. 아버지로부터 증여받은 쟁점주택을 아버지 소유인 교환부동산과 교환하고 처분청에 기준시가에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 및 자진납부하였는 바, 처분청이 실지거래가액으로 과세하더라도 취득가액을 기준시가에 의해 산정하는 것은 부당하다고 주장한다. (나) 소득세법시행령 제163조 제9항 에 의하면 증여받은 부동산의 취득가액을 산정함에 있어 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하는 한편, 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 의하면 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 취득가액을 환산가액(양도당시 실지거래가액 × 취득당시 기준시가 / 양도당시 기준시가) 등으로 한다고 규정하고 있다. (다) 청구인은 증여받은 쟁점주택의 취득가액을 기준시가에 의해 산정하는 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 쟁점주택과 같이 증여받은 자산에 대해서는 취득당시의 실지거래가액을 소득세법시행령 제163조 제9항 에서 직접 규정하고 있는 바, 동 규정에 근거하여 처분청이 쟁점주택의 취득(증여)일 현재 위 규정에 의해 평가한 가액(기준시가)을 취득가액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.(○○○, 2008.6.24.외 다수 같은 뜻임)

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.