지상에 건축물이 장착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 건축허가를 받고 착공 전에 토지를 양도하는 경우에는 비사업용 토지로 보는 것임
지상에 건축물이 장착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 건축허가를 받고 착공 전에 토지를 양도하는 경우에는 비사업용 토지로 보는 것임
심판청구를 기각합니다.
청구인은 2001.6.29. 00도 0000시 00읍 00리 000-0 답 4,086㎡외 13필지 계 11,492㎡를 황000과 경매로 공동취득(각 지분 2분의 1)하였고, 2007.3.29. 황00의 지분을 매수한 후 본인이 소유하던 토지와 함께 2007.6.18. 본인이 대주주로 있는 00종합건설(주)에게 양도하고, 양도소득세 예정신고를 하지 아니하였다. 00지방국세청장은 청구인에 대한 ‘실거래가 허위신고 혐의자’ 조사를 실시한 결과 청구인이 00종합건설(주)에게 양도한 14필지 계 11,492㎡에서 00읍 00리 하천 936㎡를 제외한 10,556㎡가 비사업용토지에 해당한다는 자료통보를 처분청에 하였다. 처분청은 위 자료통보에 따라 ‘비사업용토지에 대한 양도소득세 중과세’ 규정을 적용하여 2008.4.11. 청구인에게 2007년도 귀속분 양도소득세 3,643,792,890원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.6.30. 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 00도 000시 00읍 00 리 000 -0외 13필지 계 11,492㎡를 황000과 공동으로 취득(이하 “취득토지”라 한다)하였고, 청구인이 대주주로 있는 00종합건설(주)는 동일 사업지구내 나머지 토지를 취득하였는데, 청구인과 00종합건설(주)는 아파트 건축을 목적으로 이들 토지를 취득하였으며, 전 소유주 역시 주택건설을 추진하고 있었다.
(2) 청구인은 사업지구내 토지의 대부분을 취득한 이후인 2002년 5월 부터 아파트 건축을 추진하였으나 당시 해당사업지구와 관련하여 남양주시청의 도시계획변경(안)이 경기도에 계류중이었던 관계로 아파트 신축공사 사업승인 자체를 접수할 수 없어 결정공고 및 지적고시후에야 접수가 가능하였는 바, 해당 변경(안)이 2002년 11월에 공고되었고, 청구인은 아파트 신축공사 사업승인서를 2003.2.11.에 접수하였으며, 이후 사업지구내의 우회도로, 도로점용 문제, 학교 및 문화재 문제 등으로 인한 000시청 등 관계기관과의 계속적인 협의, 반려 및 보완 등을 통하여 2005년 12월에 사업승인을 받았다(최종 주택사업계획 변경확정일은 2007.5.7.).
(3) 청구인은 사업승인을 받고서도 사업계획의 변경, 시공사의 선정 및 분양가격 문제 등으로 사업이 계속하여 지연되다가 2007년 6월경에 분양을 마치고 착공을 하였는 바, 당시 000종합건설(주)와 공동사업자로 약정을 맺고 사업을 추진하려고 하였으나, 시공사, 분양사 및 신탁회사 등과의 협의결과 토지의 합필 및 분양 등의 일정진행상 공동사업이 어렵다는 결론을 내리고 청구인 소유의 토지를 00종합건설(주)에게 양도하였다.
(4) 처분청은 청구인이 취득하여 양도한 취득토지 중 진접읍 342 하천 936㎡를 제외한 10,556㎡를 비사업용토지로 보아 이 건 과세하였다. 그러나 처분청이 비사업용토지로 본 토지 중 진접읍 343-2, 344 및 348-1은 비사업용토지가 맞지만 나머지 10필지의 토지 중 당초 청구인이 황00과 공동으로 취득할 당시의 청구인 지분(이하 “쟁점토지”라 한다)은 청구인이 아파트건설사업을 위하여 사업용으로 사용하였기 때문에 비사업용토지가 아니다. 그 이유는 첫째, 쟁점토지는 1974.12.16. 이미 주거지역으로 고시되어 있었는 바, 1994년 12월에 ‘농지의 보전 및 이용에 관한 법률’ 등 농지관련 법규들이 농지법으로 통합되어 1996.1.1.부터 시행(법률 제4817호)될 당시 부칙 제8조 제3항에 의하여 ‘농지전용에 관한 협의를 완료한 농지’에 해당하고, 쟁점토지가 주거지역에 소재하고 있기 때문에 청구인과 00종합건설(주)가 쟁점토지를 아파트 건설을 목적으로 취득하여 보유한 것은 동 전용목적에 부합하며, 쟁점토지가 소재하고 있는 진접읍은 도농복합형태인 남양주시의 읍이기 때문에 쟁점토지는 비사업용토지로서 농지에 관한 적용을 받지 아니한다. 둘째, 아파트의 건축은 그 사업의 특성상 장기간이 소요되고, 사업승인이 가장 중요한 절차 중의 하나인 바, 처분청과 같이 사업용으로의 사용을 착공이후로만 본다면 착공이후 공정이 50% 정도 된 상태에서 양도를 하면 주택신축판매업의 사업소득으로 보아 양도소득세 과세대상이 아니고, 공정이 50%미만 상태에서 양도를 하는 경우에 비사업용토지의 기간기준을 같이 고려한다면 공정이 50% 진행되는데 2년의 시간이 소요되어야만 비사업용토지의 범위에서 제외될 수 있으므로 통상적인 아파트 건축공사의 공정진행을 감안할 때, 모든 아파트 시행사업의 토지양도가 비사업용토지에 해당할 것이어서 비사업용토지의 예외로 규정할 필요가 없어지는 바, ‘사용’이라는 개념은 비단 건축행위가 이루어지는 기간뿐만 아니라 사업승인단계부터 최종완공까지의 일련의 절차를 의미한다고 보아야 한다. 세째, 청구인은 00종합건설(주)와 공동사업으로 쟁점토지위에 아파트를 건설하기 위하여 00개발이라는 상호로 사업자등록을 하고, 사업지구로 승인을 받는 등 사업을 추진하였으나, 수탁관리사인 00000신탁(주)와 시공사인 00건설(주)에서 사업토지 공동사업시 토지소유주가 달라 아파트 준공시 사업토지합필과정이 원활하지 않으면 준공필에 어려움이 있으므로 원활한 인․허가(부기등기, 분양보증신청, 입주자모집공고)를 위하여 00종합건설(주)의 단독사업을 요청함에 따라 수차례의 회의를 거쳐 부득이 하게 청구인 소유의 취득토지를 회사에 양도하였다. 네째, 청구인은 2007.5.23. 00종합건설(주)와 쟁점토지의 양도계약을 체결하고 잔금청산일전인 2007.6.18. 소유권이전등기를 하였다. 따라서 쟁점토지가 양도일 직전 5년이 되는 2002.6.19.부터 3년이상의 기간동안에 사업용토지로 사용하였다면 비사업용토지에 해당하지 아니하는 것인 바, 청구인은 쟁점토지를 취득하여 사업승인신청한 2003.2.11.부터 공동사업을 포기하고 토지의 양도계약을 체결한 2007.5.23.까지 4년 2개월 15일간 사업용으로 사용하여 쟁점토지를 전용목적에 맞게 3년이상 사업용으로 사용하였으므로 비사업용토지로 보아 과세함은 부당하다.
8. 제104조의 3 의 규정에 의한 비사업용 토지 인 경우 (2) 소득세법 제104조 【양도소득세의 세율】① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의 7. 제104조의 3 의 규정에 의한 비사업용 토지 양도소득과세표준의 100분의 60 (3) 소득세법 제104조 의 3【비사업용 토지의 범위】① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7 에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다.
1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 “ 농지 ”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것
4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지
5. 지방세법 제182조 제2항 의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율 을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지
② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (4) 소득세법시행령 제168조 의 6【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의 3 제1항 각 호외 의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
(5) 소득세법시행령(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제168조의 7【토지지목의 판정】 법 제104조의 3 의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다. 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다.
(6) 소득세법시행령(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제168조의 8【농지의 범위 등】① 법 제104조의 3 제1항 제1호에서 “농지”라 함은 전ㆍ답 및 과수원으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다. 이 경우 농지의 경영에 직접 필요한 농막ㆍ퇴비사ㆍ양수장ㆍ지소(池沼)ㆍ농도ㆍ수로 등의 토지 부분을 포함한다.
② 법 제104조의 3 제1항 제1호 가목 본문에서 “소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지”라 함은 농지의 소재지와 동일한 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 그와 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주(이하 "재촌" 이라 한다)하는 자가 농지법 제2조 제5호 의 규정에 따른 자경(이하 “자경”이라 한다)을 하는 농지를 제외한 농지를 말한다.
③ 법 제104조의 3 제1항 제1호 가목 단서에서 “ 농지법 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지의 경우를 말한다.
4. 농지법 제6조 제2항 제6호 의 규정에 따른 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 소유한 농지 또는 동법 제6조 제2항 제7호의 규정에 따른 농지전용협의를 완료한 농지로서 당해 전용목적으로 사용되는 토지
⑤ 법 제104조의 3 제1항 제1호 나목 단서에서 “소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지를 말한다.
1. 법 제104조의 3 제1항 제1호 나목 본문의 규정에 따른 도시지역에 편입된 날부터 소급하여 1년 이상 재촌하면서 자경하던 농지
2. 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지
(7) 소득세법시행령(2008.2.22. 대통령령 제20618호로 개정되기 전의 것) 제168조의 14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】① 법 제104조의 3 제2항 의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호 의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.
3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 재정경제부령이 정하는 기간 (8) 소득세법시행규칙 제83조 의 5【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】① 영 제168조의 14 제1항 제3호 의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.
5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지: 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)
(9) 농지법(1994.12.22. 법률 제4817호로 제정된 것) 부칙 제8조 【농지전용허가 등에 관한 경과조치】① 이 법 시행당시 종전의 농지의 보전 및 이용에 관한 법률, 농어촌발전특별조치법, 농지확대개발촉진법에 의하여 농지전용허가를 받은 자와 농지전용신고를 한 자는 이 법에 의하여 농지전용허가 또는 농지의 타용도일시사용허가를 받거나 농지전용신고를 한 것으로 본다.
② 이 법 시행당시 종전의 농지의 보전 및 이용에 관한 법률에 의하여 농지전용에 관한 협의를 거치거나 동의ㆍ승인을 얻은 농지는 이 법에 의하여 농지전용에 관한 협의를 거친 것으로 본다.
③ 이 법 시행당시 도시계획법 제17조 제1항 의 규정에 의한 주거지역ㆍ상업지역ㆍ공업지역으로 지정된 지역 안의 농지 및 도시계획시설의 예정지로 결정된 농지로서 종전의 농지의 보전 및 이용에 관한 법률에 의하여 농지전용에 관한 협의를 거치지 아니한 농지는 이 법 제36조 제2항 제1호의 규정에 의하여 농지전용에 관한 협의를 거친 것으로 본다.
(1) 처분청 및 00지방국세청장이 제출한 ‘비사업용토지 검토서’ 등에 의하면 00종합건설(주)는 청구인으로부터 이 건 토지를 양수한 직후에 공동주택 484세대를 2007년 6월 분양하였는 바, 주택사업승인일은 2005.12.31.이며, 착공일은 2007.6.20.이고, 시공사가 00건설(주)인 사실, 청구인이 양도한 토지는 취득당시부터 사실상 지목이나 이용현황이 대지이며 00읍 000에는 건축물이 있었던 사실, 청구인은 이 건 양도토지를 재촌자경한 사실이 없고, 1998년 6월부터 000코리아의 대표로 재직 중인 사실 등이 기재되어 있다.
(2) 00지방국세청장은 청구인이 황00과 공동으로 취득한 취득토지의 현황에 대하여 지상에 건축물이 있는 진접읍 342를 제외한 나머지 토지는 나대지로 파악하였는데, 황00은 취득토지의 본인 지분을 청구인에게 양도한 후 비사업용토지로 양도소득세 신고를 하였다가, 이 중 일부토지가 사업용토지라 하여 경정청구를 하였으나 거부되자 이의신청을 제기하였고, 처분청은 00 읍 000 및 000-0의 토지가 주택과 건물의 부속토지인지 여부를 현지확인하여 결정하도록 재조사결정하였으며, 이후 처분청은 이들 토지위에 아파트 신축공사가 진행 중이어서 현지확인이 불가능하자, 남양주시청에서 징취한 양도당시의 항공사진을 분석하여 00 읍 000 에 공장용 건축물이 있음을 확인하고 이를 사업용토지로 인정하였다.
(3) 처분청과 서울지방국세청장이 제출한 검토서 등에 의한 취득토지의 이용현황, 지방세 부과현황 및 청구인이 사업용토지라고 주장하는 근거 등을 정리하면 아래 표와 같다. 연번 지번 지목 총면적(㎡) 당초 청구인 지분(㎡) 토지이용 및 지방세현황 비사업용토지 여부 처분청 청구인 처분청 청구인 1 000-1 답 4,086 2,043 2005.12.31.부터 종합합산과세에서 분리과세로 변경 농지전용목적대로 사용 비사업용 사업용 2 000-3 답 418 209 사업용 3 000-8 답 10 5 사업용 4 000-9 답 33 17 사업용 5 000 하천 936 468 공장건축물 부속토지 사업용 6 000-2 하천 874 437 나대지 (종합합산과세) 의견없음 비사업용 비사업용 7 000 하천 208 104 비사업용 8 000 전 853 427 2005.12.31.부터 종합합산과세에서 분리과세로 변경 농지전용목적대로 사용 사업용 9 000-0 전 1,296 648 잡종지(종합합산 과세), 무허가 건물 사업용 10 000-1 하천 1,296 633 나대지(종합합산과세) 의견없음 비사업용 11 000-8 전 1,319 660 2005.12.31.부터 종합합산과세에서 분리과세로 변경 농지전용목적대로 사용 사업용 12 000-11 답 5 3 사업용 13 000-12 답 23 12 사업용 14 000-12 전 165 83 사업용 계 11,492 5,746
(4) 황00이 제기한 이의신청 내용을 보면, 비사업용토지로 양도소득세 신고한 필지 중 00읍 000-0, 000-0, 000는 분리과세대상 토지로서 비사업용토지의 기간기준에 해당하지 아니하고, 00읍 000, 000-0, 000, 000-0은 지방세법에 의한 하천에 해당하므로 사업용토지로 보아야 한다고 경정청구하였으나, 처분청은 00읍 000-0, 000-0은 등기부등본상 지목이 답으로 분리과세되었지만 재촌자경한 사실이 없고, 00읍 000, 000-0, 000, 000-000은 등기부상 지목이 하천이나 종합합산대상 토지인 나대지로 과세되었으므로 비사업용토지에 해당한다고 경정청구를 거부하였으며, 황00이 이에 불복하여 지목이 하천이라도 그 토지상에 건축물이 설치되어 있었다면 건축물의 부속토지로 보아야 할 것이므로 양도한 토지 중 00읍 000, 00-00에는 건축물이 설치되어 있었고, 동 건축물이 멸실․철거되었다 하더라도 멸실․철거된 날로부터 2년간은 사업용으로 보는 것이므로 동 2필지는 사업용토지에 해당한다고 이의신청하자 처분청은 00읍 000 및 000-0의 토지가 주택과 건물의 부속토지인지 여부를 현지확인하여 결정하도록 재조사결정(2007-97, 2008.1.11.)하였음은 위에서 살펴본 바와 같다.
(5) 판단 (가) 소득세법 제104조 의 3 제1항 제1호 가목은 전ㆍ답 및 과수원으로서 같은법시행령 제168조의 6에서 규정하고 있는 비사업용토지의 기간기준을 충족하는 재촌자경사실이 없으면 비사업용토지로 보되, ‘농지법상 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 한 자가 소유한 농지 또는 농지전용협의를 완료한 농지로서 당해 전용목적으로 사용되는 토지는 비사업용토지인 농지에서 제외한다’고 규정하고 있고, 제4호는 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 ‘재산세가 비과세되거나 면제되는 토지, 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지’를 제외한 토지는 비사업용토지로 본다고 규정하고 있으며, 같은법시행령 제168조의 8 제1항은 비사업용토지의 판단에 있어서 농지란 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다고 규정하고 있다. 또한, 소득세법 제104조 의 3 제2항과 같은법 시행령 제168조의 14를 종합하여 보면, 비사업용토지를 판단함에 있어서 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지, 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지는 비사업용토지로 보지 아니할 수 있는 것으로 이에 대해 소득세법시행규칙 제83조 의 5 제1항 제5호는 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 토지는 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간에는 비사업용토지에 해당하지 아니하는 토지로 본다고 규정하고 있는데, 동 규정은 농지를 취득하여 농지법의 규정에 따라 농지전용허가를 받아 건설에 착공한 경우에는 적용되지 아니하는 것이다(국세청 서면4팀-1837, 2007.6.4. 등 다수 같은 뜻) (나) 청구인은 농지법상 농지전용이 완료된 쟁점토지를 취득하여 아파트 건설용지로 사용하다가 부득이 하게 00종합건설(주)에게 양도하였고, 지목이 농지인 쟁점토지를 취득하여 전용목적에 맞게 3년이상 사업용으로 사용(주택사업승인 신청한 2003.2.11.부터 공동사업을 포기하고 토지의 양도계약을 체결한 2007.5.23.까지는 4년 2개월 15일)하였음에도 비사업용토지로 보아 과세함은 부당하다고 주장하고 있
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.