쟁점건물의 양도와 관련하여 청구인이 당초신고한 가액 중 양도가액만 실지거래가액으로 확인되므로 쟁점건물의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하는 것이 타당하며, 그 양도차익은 실지양도가액을 한도로 하는 것이 타당함.
쟁점건물의 양도와 관련하여 청구인이 당초신고한 가액 중 양도가액만 실지거래가액으로 확인되므로 쟁점건물의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산하는 것이 타당하며, 그 양도차익은 실지양도가액을 한도로 하는 것이 타당함.
○○○세무서장이 2008.4.10. 청구인에게 한 2003년 귀속 양도소득세 444,842,100원의 부과처분은 청구인이 2003.5.15. 양도한 ○○○ 소재 건물 1,493.1㎡의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정함에 있어 그 양도차익을 실지 양도가액인 50,000,000원의 범위내로 한정하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 이를 기각합니다.
○ 소득세법(2003.12.30. 법률 제7006호로 개정되기 전의 것) 제96조【양도가액】
① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.
6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
○ 소득세법 제102조 【양도소득금액의 구분계산 등】 양도소득금액은 다음 각호의 소득별로 구분하여 계산한다. 이 경우 소득금액을 계산함에 있어서 발생하는 결손금은 이를 다른 호의 소득금액과 통산하지 아니한다.
1. 제94조 제1항 제1호·제2호 및 제4호의 규정에 의한 소득
○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
○ 국세기본법(2003.12.31. 법률 제7032호로 개정되기 전의 것) 제81조의3 【세무조사권 남용 금지】
② 세무공무원은 조세탈루의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 있는 경우, 거래상대방에 대한 조사가 필요한 경우, 2이상의 사업연도와 관련하여 잘못이 있는 경우 기타 이와 유사한 경우로서 대통령령이 정하는 경우를 제외하고는 같은 세목 및 같은 과세기간에 대하여 재경정·재조사를 할 수 없다.
○ 국세기본법시행령(2003.12.30. 대통령령 제18172호로 개정되기 전의 것) 제63조의2 【중복조사의 금지】 법 제81조의3 제2항에서 "기타 이와 유사한 경우로서 대통령령이 정하는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 부동산투기·매점매석·무자료거래 등 경제질서 교란 등을 통한 탈세혐의가 있는 자에 대하여 일제조사를 하는 경우
2. 각종 과세자료의 처리를 위한 재조사나 국세환급금의 결정을 위한 확인조사 등과 법 제81조의4 및 법 제81조의7의 규정에 의한 부과처분을 위한 실지조사에 의하지 아니하고 재경정하는 경우
- 다. 사실관계 및 판단
(1) 쟁점건물의 건축물대장 등에 의하면, 쟁점건물은 지상3층, 지하1층의 철근콘크리트조 평스라브 구조로, 1989.9.9. 신축하였으며, 1층은 근린생활시설(소매점 311.4㎡) 및 주차장(56.7㎡), 2~3층은 일반목욕장(각 368.1㎡), 지층은 일반목욕장(326.4㎡) 및 보일러시설(62.4㎡) 등으로 사용되었던 것으로 나타난다.
(2) 청구인은 2003.5.15. 쟁점부동산을 매매대금 38억원에 양도하고, 토지는 기준시가, 쟁점건물은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여 양도소득세 15,889,220원을 신고납부를 하였고, 사업장 관할 강동세무서장에게 쟁점건물의 양도(양도가액 50백만원)에 따른 부가가치세(5백만원)를 신고납부하였으며, 처분청은 이 건 양도소득세를 과세할 때에 청구인이 신고한 쟁점건물의 실지양도가액 및 취득가액이 신빙성이 없다고 보아 기준시가에 의하여 양도차익을 재계산하고, 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세하였는 바, 청구인과 처분청의 양도차익 계산내역은 아래 <표1>과 같다.
○○○
(3) 주위적 청구에 대하여 살펴본다. (가) 먼저, 청구인이 신고한 쟁점건물의 양도가액 50백만원을 실지양도가액으로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.
1. 청구인은 당초 쟁점건물을 근린생활시설로 증축하기 위하여 ○○○청장으로부터 증축허가를 받았으나, 구조안전성 문제 및 공사비의 과다부담 등으로 증축보다는 재건축을 하는 것이 유리하다고 판단하여 증축공사를 중지하고, 재건축을 추진하기 위하여 건축물 멸실신고까지 하였으나 심장질환이 악화되어 다시 재건축을 포기하고 쟁점부동산을 매수인들에게 양도한 것이며, 매수인들은 쟁점건물을 철거하고 재건축을 할 예정으로 쟁점부동산을 매수한 것이고, 건물의 철거비용만도 1억원 이상 소요될 예정이어서 쟁점건물의 가액을 영(0)으로 하였어야 하나, 당사자 합의하에 50백만원으로 한 것이므로 이를 실지 양도가액으로 인정하여야 한다고 주장하면서, 건물 증축 및 재건축 관련서류 일체와 매매계약서 등을 제시하였는 바
- 가) 쟁점부동산 양도당시 쟁점건물은 신축한지 14년이 경과한 목욕탕 시설로 상당히 노후화되었으며, 2000년경에는 인근에 현대식 대형사우나시설이 개업함에 따라 수입금액이 감소(2001년 74백만원, 2002년 14백만원)하고 있었던 것으로 보인다.
- 나) 청구인은 당초 쟁점건물을 지하1층, 지상7층의 근린생활시설로 증축하기 위하여 2002.10.15. 서울특별시 강동구청장으로부터 증축허가를 받았으나 2003.3.12. 동 증축허가 취소원을 제출함과 동시에 재건축 허가신청서를 제출하여 2003.4.10.자로 재건축 허가를 다시 받고, 2003.4.21. 건축물 철거·멸실신고서까지 제출하였다가 2003.5.15. 쟁점부동산을 양도하였고, 2003.5.16. 다시 재건축 허가 취소원을 제출하여 동일자로 재건축 허가가 취소된 것으로 확인된다.
- 다) 청구인이 이 건 조사당시 조사관서에 제출한 쟁점부동산의 매매계약서(매매계약체결일 2003.3.14., 잔금지급일 2003.5.15.)에 의하면, 쟁점부동산의 매매대금이 38억원이라고 기재되어 있고, 특약사항란에 ‘상기 매매대금 중 건물분은 목욕탕 전용으로 노후되어 재사용가치가 없어 철거 멸실후 재건축을 요하므로 그 가액을 5천만원(부가세 별도)으로 약정함’이라고 기재되어 있는 바, 처분청 조사자료에 의하면 위 특약사항은 잔금 청산시점에 추가된 것으로 보인다.
- 라) 매수인들은 쟁점부동산을 매수한 후, 2003.12.20. 쟁점건물을 철거하고, 지하3층, 지상11층 연면적 5,252.38㎡의 근린생활시설을 신축하여 2004.11.26. ○○○청장으로부터 사용승인을 받았으며, 같은 날 소유권 보존등기를 한 것으로 확인된다.
- 마) 쟁점부동산 양도당시의 기준시가는 토지 1,698,950천원, 쟁점건물 597,240천원으로 확인되고, 청구인은 쟁점부동산을 양도한 직후인 2003.6.9.부터 2003.8.6.까지의 기간 중 2회에 걸쳐 27일간 서울아산병원에 입원하여 심장질환에 대한 치료를 받은 사실이 있다.
2. 살피건대, 양도차익 산정에 있어서의 기준이 되는 실지거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체를 의미하므로 건축물 등의 양도대금이 재건축의 필요성 등 특별한 사정에 의하여 실제의 시가보다 낮게 평가될 여지가 있었다 하더라도 거래당사자간에 실지거래된 가액으로서 매매계약서, 영수증등 기타 증빙서류에 의하여 확인되는 가액이라면 그 가액을 실지거래가액으로 보아야 할 것이다(○○○, 1989.7.11. 참조). 이 건의 경우, 청구인이 재건축을 추진하기 위하여 쟁점건물에 대한 멸실신고까지 하였다가 심장질환이 악화되어 재건축을 포기하고 쟁점부동산을 매수인들에게 양도한 것으로 보이는 점, 매수인들이 쟁점부동산 취득 즉시 쟁점건물을 철거하고 동 지상에 대규모 근린생활시설을 신축한 점 등을 감안할 때, 쟁점건물은 양도당시 사실상 교환가치가 없는 물건으로 보이나 매매당사자가 매매계약서에 그 가액을 5천만원으로 기재하였고, 매매계약서상의 특약사항이나 대금지급조건 등은 잔금청산일 이전까지는 당사자간 합의에 의하여 언제라도 변경이 가능하다고 보이므로 이 건 매매계약서에 구분 기재된 쟁점건물의 양도가액 5천만원을 실지 양도가액으로 보는 것이 타당하다고 판단된다. (나) 다음으로, 청구인이 신고한 쟁점건물의 취득가액 680백만원을 실지취득가액으로 인정할 수 있는지 여부에 대하여 살펴본다.
1. 처분청 전산자료에 의하면, 청구인은 1995년 귀속 종합소득세 신고시 대차대조표에 쟁점건물의 가액을 716,139천원으로 기재하여 신고한 바 있고, 2002년 귀속 종합소득세 신고시 감가상각분을 차감한 680,685천원으로 기재하여 신고한 바 있는 것으로 나타나나, 1994년 이전의 재무제표는 수록되어 있지 아니한 것으로 확인된다.
2. 조사관서의 조사자료 및 처분청의 답변자료에 의하면, 이 건 조사당시(2007.11.5.) 조사관서가 청구인에게 쟁점건물 신축당시(1989년)의 공사도급계약서 등 증빙자료의 제출을 요구한데 대하여 청구인은 2007.11.13.자로 ‘장부의 보존기간이 지나 보존의무가 없다’는 내용의 문서를 접수하였다가, 이 건 세무조사결과 통지서가 발송되자 2008.2.13. 수기노트에 의하여 작성한 건물계정 보조장부를 제시하면서, 쟁점건물의 취득자금 출처에 대하여는 1991년 3월경 강동세무서에서 서면제출을 요청하여 청구인이 신축자금의 조달내역과 이에 따른 증빙서류를 제출하였고, 2005년 7월에도 ○○○지방국세청에서 2000.1.1.부터 2005.7.20.까지 청구인을 비롯한 청구인의 처 신정자, 자녀 박○○○, 박○○○ 등 가족 전원에 대한 금융거래내역 조사 등을 실시하였으므로 이 때 쟁점건물의 취득원가가 규명된 것으로 보아야 한다고 주장하였으나, 처분청은 수기노트에 의하여 작성한 건물계정 보조장부가 사후에 작성된 것이고, 청구인이 1991년 3월경에 있었다고 주장하는 ○○○세무서의 조사 등은 이 건 조사관서의 조사와는 그 세목 및 과세기간이 달라 이 건 조사가 국세기본법 제81조의3 소정의 중복조사에 해당되지 않는다고 보았음을 알 수 있다.
3. 이상의 조사내용에 기초하여 조사관서는 청구인이 장부가액이 실지 취득가액임을 입증할 신빙성있는 증빙자료를 제시하지 못한 것으로 보아 청구인이 신고한 장부가액을 실지 취득가액으로 인정하지 아니하였는 바, 청구인은 다음과 같은 이유로 청구인이 당초 신고한 장부가액을 실지 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하고 있다.
- 가) 쟁점건물의 취득가액에 대하여는 청구인이 기업회계기준에 따라 복식부기에 의한 장부를 비치기장하고 재무제표를 작성하여 신고하여 왔다.
- 나) 쟁점건물의 취득가액에 대하여는 1991년 3월부터 6월까지 강동세무서에서 서면조사(간접조사)를 완료하였으므로 조사관서가 다시 쟁점건물의 취득가액에 대하여 조사하는 것은 국세기본법상 중복조사금지의 원칙에 위배된다.
4. 청구인은 청구주장이 사실임을 입증하기 위하여 이 건 조사당시 조사관서에 제출하였던 서류 일체와 청구인이 2008.3.25. 강동세무서에 정보공개를 청구한 내용 및 그 회신문 등을 제출하였는 바,
- 가) 청구인이 제출한 재무제표 등 확인서에 의하면, 청구인은 2001년 귀속 종합소득세를 간편장부에 의하여 신고하였고, 2002년 귀속 종합소득세를 외부조정에 의하여 기장신고 하였는 바, 2002년 귀속 종합소득세 신고시 제출한 재무제표(대차대조표)상 쟁점건물의 장부가액이 680,685,739원(취득원가 716,139,229원, 감가상각누계액 35,453,490원)으로 기재된 사실이 확인된다.
- 나) 청구인이 제출한 정보공개청구서 등에 의하면, 청구인이 2008.3.25. ○○○세무서장에게 정보공개 청구를 하여 ‘1991년 3월에 있은 쟁점건물의 신축자금 출처조사에 관한 기록물의 열람 및 사본 출력’을 요청한데 대하여 ○○○세무서장은 2008.4.10. 청구인에게 ‘청구인이 정보공개 청구한 내용에 대하여는 기간이 오래되어 조사받은 근거 및 관련서류의 보관이 확인되지 않음을 알려드린다’고 회신하였음이 확인되고, 청구인이 제출한 청구인의 직원 강○○○의 확인서(2008.8.15.)에는 ‘1991년 4월경 ○○○세무서에서 2회에 걸쳐 쟁점건물의 취득자금 출처에 대하여 조사한 사실이 있다’는 취지의 확인내용이 기재되어 있으며, 청구인이 ○○○세무서에 제출하였다는 증빙자료의 목록에는 공사도급계약서 등 건축설계시부터 보존등기시까지 작성한 30여건의 서류목록과 함께 처분청에 제출하였던 수기노트에 의하여 작성한 건물계정 보조장부의 내역이 첨부되어 있으나, 청구인이 제시한 자료만으로는 1991년에 있었다는 강동세무서의 조사내용을 확인하기 어려운 점이 있다.
- 다) 2005.7.20.부터 2005.10.5.까지 실시된 ○○○지방국세청장의 세무조사는 청구인의 처 신정자와 자 박○○○, 박○○○의 부동산 취득자금 출처조사와 관련된 것으로 쟁점건물의 취득자금 출처조사와는 직접 관련이 없는 조사로 확인된다.
5. 살피건대, 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 납세의무자가 비치 기장한 장부에 자산가액이 기재되어 있다 하더라도 그 자체만으로 자산의 실지취득가액을 확정시키는 효과가 있다고 볼 수 없음은 물론 그 자체를 실지취득가액으로 추정하여야 한다거나 그 기재자체가 납세의무자를 기속하는 효과가 있어 납세의무자는 그 기재에 반하는 주장을 할 수 없다고 볼 수 없으므로 그 장부가액이 취득에 관한 제반 증빙서류 등에 의하여 확인되는 경우에 한하여 장부가액을 실지 취득가액으로 인정하는 것이 타당하다 할 것이고(○○○, 1986.2.9. 참조), 각종 과세자료의 처리를 위한 조사나 조세탈루에 대하여 재조사하는 경우 국세기본법 제81조의3 및 같은 법 시행령 제63조의2에서 규정하는 중복조사의 원칙에 위배된다고 보기 어렵다 할 것이다(○○○, 2007.8.24. 참조). 이 건의 경우, 청구인은 1995년 귀속 종합소득세 신고시 대차대조표에 쟁점건물의 가액을 716,139천원으로 기재하여 신고한 바 있고, 2002년 귀속 종합소득세 신고시 감가상각분을 차감한 680,685천원으로 기재하여 신고한 바 있는 것으로 보이나, 쟁점건물이 1989년에 신축된 것으로 확인되는 반면, 1994년 이전의 장부가액을 확인할 수 없어 청구인이 2002년 귀속 종합소득세 신고시 제출한 재무제표상의 장부가액 680,685천원을 쟁점건물의 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단되고, 1991년도○○○세무서장의 세무조사 내용을 확인할 수 없으므로 이 건 조사가 중복조사금지의 원칙에 위배됨을 이유로 위 재무제표상 장부가액을 쟁점건물의 실지 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장 또한 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. (다) 위의 내용을 종합해 보면, 이 건 청구인이 신고한 쟁점건물의 양도가액(50,000,000원)은 실지거래가액으로 인정되나, 취득가액(680,635,739원)은 실지거래가액으로 인정하기 어려우므로 처분청이 쟁점건물의 양도차익을 기준시가에 의하여 계산한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(4) 예비적 청구에 대하여 살펴본다. (가) 기준시가에 의하여 양도차익을 결정함에 있어 양도가액에서 취득가액 등 필요경비를 공제하여 산정한 양도차익이 실지양도가액을 초과하는 경우에는 실질과세의 원칙상 실지양도가액을 한도로 하여야 하고, 나아가 헌법상 실질적 조세법률주의 또는 과잉금지원칙상 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하고 산출한 세액이 실지거래가액에 의한 양도차익 범위를 초과할 수 없다 할 것이다(○○○, 2008.5.2. 등 다수 같은 뜻임). (나) 위 (3)항에서 살펴본 바와 같이 쟁점건물의 양도와 관련하여 청구인이 당초 신고한 가액 중 양도가액만 실지거래가액으로 확인되므로 쟁점건물의 양도차익은 기준시가에 의하여 계산하는 것이 타당하다고 판단되나, 그 양도차익은 실질과세의 원칙 및 조세법률주의 또는 과잉금지의 원칙상 확인된 실지 양도가액(50,000,000원)을 한도로 하는 것이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호와 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.