분할토지에 대하여 처분청이 결정한 개별공시지가로 양도세 과세한 처분의 당부

○○○세무서장이 2008.4.11. 청구인에게 한 2003년 귀속 양도소득세 87,154,650원의 부과처분은 이를 취소하고, 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 2003.9.24. ○○○ 266-8 대지 1,279㎡(이하 “모지번 토지”라 한다), 같은 곳 266-13 대지 29㎡(이하 “도로지번 토지”라 한다), 같은 곳 266-5 지상의 정비공장 564.9㎡를 주식회사○○○에게 양도하고 2003.10.29. 모지번 토지와 도로지번 토지로 분할하기 전의 개별공시지가인 1,420,000원/㎡로 양도가액을 산정하여 양도소득세 290,565,160원을 예정신고․납부하였다. 처분청은 ○○○지방국세청장의 감사지적에 따라 모지번 토지와 도로지번 토지가 분할된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지에 해당하므로 감정평가법인에서 평가한 감정가액을 참작하여 처분청이 결정한 개별공시지가(모지번 토지는 1,632,000원/㎡, 도로지번 토지는 257,500원/㎡)로 양도가액을 재계산하여 2008.4.14. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 87,154,650원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.5.23. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 모지번 토지는 당초 ○○○ 266-8 단일번지로 도로에 접한 공장건물이 있던 토지(면적 1,308㎡)였으나 ○○○시장의 도로확장계획에 의하여 모지번 토지의 일부가 도로확장부지로 편입되면서 ○○○ 266-13번지인 도로지번 토지로 분할하게 되었고, 모지번 토지는 도로지번 토지만큼 줄어들면서 면적이 1,279㎡로 되었는 바, 이는 청구인의 의사와는 무관하게 관할관청이 도로확장사업을 위하여 당초부터 도로에 접하여 있던 토지 일부를 도로확장부지로 흡수한 것에 불과하고, 공공사업으로 인하여 추가로 도로에 연접하거나 새로이 도로가 개설된 것도 아니며 분할 전․후를 통하여 그 형상․지번․지목이 변하였거나 정황이 달라진 것이 없을 뿐 아니라 도로에 편입된 토지에 대하여 지번을 부여한 이 건은 단순 지번분할에 불과한 것이므로 2003.9.24. 양도한 모지번 토지는 2003.1.1. 현재의 개별공시지가인 1,420,000원/㎡(정기결정․공시일: 2003.6.30.)를 적용함이 타당하고, 모지번 토지가 도로지번 토지로 분할되어 양도당시 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다 하여 양도당시를 기준으로 한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 처분청이 결정한 개별공시지가인 1,632,000원/㎡으로 양도가액을 재계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다. 또한, 도로지번 토지는 2003.1.17. 모지번 토지에서 분할되었으므로 2003.1.1. 현재의 개별공시지가(정기 결정․공시일: 2003.6.30.)가 없어수시결정․공시사유에 해당하여 2003.7.1. 현재 기준으로 수시결정․공시일(2003.10.31.)에 고시된 개별공시지가인 249,000원/㎡이 토지대장에 표시되어 있으나 이는 도로지번 토지의 양도일인 2003.9.24.에는 적용할 수 없으므로 결국 당해 토지는 개별공시지가가 없는 토지에 해당하여 양도당시를 기준으로 한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 처분청이 결정한 개별공시지가인 257,500원/㎡으로 양도가액을 재계산하여 양도소득세를 과세하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 소득세법시행령 제164조 제1항 제2호 에 지적법에 의한 분할로 인하여 지번이 새로이 부여된 토지를 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지로 규정하고 있는데 이는 분할 후의 토지뿐 아니라 분할 전의 토지도 개별공시지가가 없는 토지로 보도록 한 규정이고, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률시행령 제15조 에서 분할․합병한 토지의 경우 매년 1.1.～6.30. 변동분은 기준일을 7.1.로 하여, 매년 7.1.～12.31. 변동분은 기준일을 다음해 1.1.로 하여 결정․공시하도록 규정하고 있으며, 위 규정에 따라 ○○○시장은 모지번 토지 및 도로지번 토지에 대하여 2003.7.1.을 기준일로 하여 각각 1,540,000원/㎡, 249,000원/㎡으로, 2004.1.1.을 기준일로 하여 1,790,000원/㎡, 295,000원/㎡으로 각각 결정․공시하였고, 처분청이 모지번 토지 및 도로지번 토지에 대하여 한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 양도당시인 2003.9.24.자로 결정한 개별공시지가는 각각 1,632,000원/㎡, 257,500원/㎡이고, 위 가액은 ○○○시장이 2003.7.1. 및 2004.1.1.을 기준으로 하여 결정․공시한 개별공시지가 범위 내에 있는 점, 당초 토지가 분할된 후에 새로이 개설된 도로에 연접하게 되어 형상이 변경된 점 등을 감안할 때, 모지번 토지와 도로지번 토지로 분할한 것을 단순한 분할로 보아야 한다는 청구인의 주장은 인정하기 어려운 만큼, 양도당시를 기준으로 한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 산정한 개별공시지가로 양도가액을 재계산하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

(1) 지적법에 의하여 분할된 토지를 개별공시지가가 없는 토지로 보아 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 처분청이 결정한 개별공시지가로 양도소득세를 부과한 처분의 당부

(2) 도로부지로 편입되어 새로운 지번으로 분할된 토지의 경우 개별공시지가가 없다 하여 처분청이 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 결정한 개별공시지가를 적용할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물

• 가. 토 지 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법시행령 제164조 【토지․건물의 기준시가 산정】

① 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목ㆍ이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률 제10조 제2항의 규정에 의한 비교표에 의하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 2 이상의 감정평가기관에 의뢰하여 당해 토지에 대한 감정평가기관의 감정가액을 참작하여 평가할 수 있다.

2. 지적법에 의하여 분할 또는 합병된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 지적법상의 지목이 변경된 토지

4. 개별공시지가의 결정ㆍ고시가 누락된 토지(국ㆍ공유지를 포함한다)

○ 부동산가격공시 및 감정평가에 대한 법률 제11조【개별공시지가의 결정․공시 등】

① 시장ㆍ군수 또는 구청장은개발이익환수에 관한 법률에 의한 개발부담금의 부과 그 밖의 다른 법령이 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용하도록 하기 위하여 제20조의 규정에 의한 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할구역안의 개별토지의 단위면적당 가격(이하 “개별공시지가”라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계행정기관등에 제공하여야 한다. 다만, 표준지로 선정된 토지, 조세 또는 부담금 등의 부과대상이 아닌 토지 그 밖에 대통령령이 정하는 토지에 대하여는 개별공시지가를 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준지로 선정된 토지에 대하여는 당해 토지의 공시지가를 개별공시지가로 본다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 공시기준일 이후에 분할ㆍ합병 등이 발생한 토지에 대하여는 대통령령이 정하는 날을 기준으로 하여 개별공시지가를 결정ㆍ공시하여야 한다.

○ 부동산가격공시 및 감정평가에 대한 법률시행령 제15조【분할․합병 등이 발생한 토지의 개별공시지가】

① 법 제11조 제2항에서 “분할ㆍ합병 등이 발생한 토지”라 함은 다음 각호의 토지를 말한다. 1.지적법상 분할 또는 합병된 토지

2. 공유수면매립 등으로지적법상 신규등록된 토지

3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로지적법상 지목변경이 된 토지

4. 국ㆍ공유지가 매각 등의 사유로 사유지로 된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지

② 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 다음 각호의 구분에 따라 개별공시지가를 결정ㆍ공시한다.

1. 1월 1일부터 6월 30일까지의 사이에 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 7월 1일을 기준일로 하여 10월 31일까지 결정ㆍ공시

2. 7월 1일부터 12월 31일까지의 사이에 제1항의 규정에 의한 사유가 발생한 토지에 대하여는 다음 연도 1월 1일을 기준일로 하여 다음 연도 5월 31일까지 결정ㆍ공시

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2003.9.24. 모지번 토지와 도로지번 토지를 주식회사○○○에게 양도하고 모지번 토지와 도로지번 토지로 분할하기 전의 개별공시지가를 적용하여 양도소득세 290,565,160원을 신고․납부하였고, 처분청은 모지번 토지와 도로지번 토지가 분할된 토지로서 개별공시지가가 없는 토지에 해당한다고 보아 감정평가법인에서 평가한 감정가액을 참작하여 결정한 개별공시지가를 적용하여 양도가액을 재계산하고 양도소득세를 과세한 사실이 경정결의서 등에 나타난다.

(2) 청구인은 모지번 토지와 도로지번 토지가 당초부터 도로에 접하였던 토지로서 공공사업으로 인하여 토지 일부가 도로에 추가로 포함되거나 새로이 도로가 개설된 것도 아니고 분할 전․후를 통하여 그 형상․지번․지목이 변하거나 정황이 달라진 것이 없는 이 건은 단순 지번분할에 불과하므로 모지번 토지는 분할 전의 개별공시지가를 적용하고 도로지번 토지는 새로운 지번을 부여받은 토지로서 개별공시지가가 없는 토지에 해당하므로 처분청이 감정평가기관에 의뢰하여 평가한 감정가액을 감안하여 결정한 개별공시지가를 적용하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 본다. (가) 부동산등기부등본 및 토지대장 등에 의하면, ○○○ 266-8번지 대지 1,308㎡는 2003.1.17. 같은 곳 266-8번지 대지 1,279㎡(모지번 토지) 및 같은 곳 266-13번지 도로 29㎡(도로지번 토지)로 각각 분할되었고, 부동산등기부등본에는 2003.7.2. 분할등기된 것으로 확인된다. (나) ○○○시장이 고시한 개별공시지가에 의하면 모지번 토지 및 도로지번 토지의 개별공시지가 변동내역은 아래와 같고, 처분청은 개별공시지가의 산정을 위하여 ○○○감정원, 주식회사 ○○○감정평가법인에 의뢰하여 평가한 감정가액을 참작하여 2003.9.24. 기준으로 모지번 토지의 개별공시지가는 1,632천원/㎡으로, 도로지번 토지의 개별공시지가는 257천원/㎡으로 결정한 사실이 경정결의서, 감정평가법인 평가내역서 등에 의하여 확인된다.

○○○ (다) 청구인이 토지분할과 관련하여 ○○○시장에게 질의하여 답변을 받은 사실이 문서○○○에 나타나는 바, 위 문서에 의하면 ○○○시장이 ○○○ 266-8번지 대지 1,308㎡는 ○○○동 소로 3-52호선 도시계획도로의 확장을 위하여 기존 현황도로를 도시계획선에 맞춰 모지번 토지와 도로지번 토지로 분할한 것이고, 이 분할로 인하여 토지의 지목․형질․형상 등의 변경은 없다고 답변한 것으로 되어 있다. (라) 분할 전의 토지인 ○○○ 266-8번지 대지 1,308㎡는 도시지역․일반상업지역․제2종일반주거지역․방화지구․그린벨트지역으로 대로2류(주간선도로) 및 소로3류(국지도로)에 접하여 있는 것으로 토지이용계획확인서에 나타난다. (마) 필지의 분할 및 지목변경으로 인하여 토지의 품위 또는 정황이 달라져 직전의 개별공시지가를 적용하는 것이 불합리할 경우 개별공시지가가 없는 토지로 보아 납세지 관할세무서장이 평가하는 것이 타당한 반면, 단순한 지번분할에 불과한 경우로서 모지번 토지의 개별공시지가가 고시되어 있는 경우에는 이를 기준시가로 적용하는 것이 타당하다 할 것이다○○○

(3) 이상의 사실관계 및 관계법령을 종합하면, 모지번 토지 및 도로지번 토지는 도시계획에 따라 기존의 도로를 확장하기 위하여 도로에 편입되는 부분을 구분하여 단순분할한 것으로 인정되는 점, ○○○시장이 모지번 토지 및 도로지번 토지는 도시계획도로의 확장으로 분할한 것이나 분할로 인하여 토지의 지목․형질․형상 등에 변경은 없었다고 회신하고 있는 점, 지번분할(2003.1.17.)을 전․후하여 모지번 토지의 개별공시지가와 감정평가기관에서 평가한 감정가액간에 큰 차이가 없는 점 등을 고려할 때, 이 건은 단순히 지번을 분할한 경우이므로 모지번 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 타당한 반면 개별공시지가가 없는 것으로 보아 감정평가기관의 감정가액을 적용하여 산정한 개별공시지가로 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

(4) 한편, 청구인은 도로지번 토지는 새로운 지번으로 분할된 토지로 개별공시지가가 없다 하여 처분청이 결정한 개별공시지가를 적용하여야 한다고 주장하나, 위에서 살펴본 바와 같이 도로지번 토지는 도로에 편입되는 부분을 구분하여 번호를 부여한 것에 불과하고, 이 건은 분할로 인하여 토지의 형질․형상 등에 변경이 없는 단순분할에 해당되므로 모지번 토지의 개별공시지가를 적용하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리한 결과 청구인 주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호와 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.