양도가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분하여 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 서울특별시 ○○구 ○○동 ○○번지 대지 270.4㎡ 와 동 지 번상의 건물인 겸용주택 507.15㎡(이하 “쟁점토지” 및 “쟁점건 물” 이라 하고 이들을 함께 “쟁점부동산”이라 한다)를 2007.1.31. (주)△△△△ “청구외법인”이라 한다)에게 양도가액 37억 5,000만원에 양도하고 양도소 득세를 신고납부한 후, 주택부분의 경우 15년 이상 보유한 1세대 1주택 으로 장기보유특별공제를 양도차익의 30%가 아닌 45%로 적용하여야 한 다는 사유로 2007.8.17. 27,970,320원을 환급하여 달라는 경정청구를 하 였다. 처분청은 청구인이 주장하는 주택분 장기보유특별공제율 45%를 인정 하면서 청구인이 당초신고한 계약서상의 쟁점건물 양도가액 10억원이 근 거가 없는 불분명한 가액이라 하여 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도가액을 기준시가로 안분 계산하여 2008.4.10. 청구인에게 2007년 귀속 양도소 득 세 6,262,700원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.7.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 매매계약서 작성 당시 건물가액의 적정여부 및 양도소득세 사전 계산문제 등으로 건물가액을 특약사항에 기재하면 서 건물금액은 공란으로 하였으나 10억원으로 구두계약하 여 결정되었음이 쟁점부동산을 매수하기로 한 청구외 (주)

○○○○ 의 전무 이

○○ 가 확인한 정황서와 부동산 중개업자의 정황서로 확인되고, (주)

○○○○ 의 매수자 지위를 승계한 청구외법인 과 작 성한 매매계약서에도 쟁점토지의 양도가액을 27 억 5,000만원으로, 건물의 양도가액을 10억원으로 하였음이 확인되며, 당시의 기준시 가와 비교시 쟁점토지의 매매가액은 3.4배이고 쟁점 건물의 매매가액은 6.13배에 해당되어 기준시가 이하로 매매거래 가 이루어지지 않았고, 쟁점부동산 은 점포임대보증금 이 9억 3,000만원으로 건물가액의 비중이 크게 차지하고, 쟁점토지의 평당 매 매 가액은 3,362만원으로서 당시 인근토지의 거래가액이 평당 2,000만 원～3,000만원에 거래된 것에 비추어 볼 때 쟁점건물가액이 높게 거래된 것이 아닌데도 단순히 토지 대 건물 비율이 기준시가에 의한 비율과 다르다 하여 토지와 건물의 구분 가액이 불분명한 것으로 보아 실지거래가액 자체를 부인한 이 건 처분은 잘못된 것이다.

• 나. 처분청 의견 쟁점토지의 양수자인 청구외법인이 해당구청에 제출한 검인계 약서상에는 건물양도가액이 기재되어 있지 아니하고 청구인과 매수인에게 건물양도가액을 10억원으로 산정한 경위를 확인하였으나 구체적인 과정이나 현황도 없이 임의로 산정 기재한 가액으로 확인되는바, 소득세법 시행령 제166조 제4항의 규정에 의거 기준시가로 토지 및 건 물의 양도가액을 안 분계산한 이 건 처분은 타당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법 시행령 제166조 제4항 의 규정에 따라 기준시가로 안분하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함 에 있 어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매 사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거 래 가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사 례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당 해 매매사례가액ㆍ감정 가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가 액 을 기준시가에 의하 는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지 거래 가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하 거나 양 도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액 과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

④ 법 제100 조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불 분명 한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

○ 부가가치세법 제48조의2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자 가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액 은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의 한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준 시가 (이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공 급계약 일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급 조건부 또는 장기할 부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과 세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기 간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가 액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점건물은 1995년에 신축된 겸용주택으로 쟁점토지 및 쟁점 토 지와 연접한 청구외 강

○○ 소유의 토지상에 걸쳐 있는 건물의 1/2로 서, 청구인 및 강

○○ 이 각 1/2씩 소유하고 있다가 쟁점토지와 함께 청구외법인에게 양도(2007.1.31., 쟁점부동산 등기접수일) 되었다.

(2) 청구인이 당초신고한 쟁점건물의 주택부분에 대해 장기보유특별 공 제율을 30%가 아닌 45%를 적용하여야 한다며 경정청구한 내역과 처 분청이 청구인이 경정청구한 주택부분의 장기보유특별공제 45%를 인 정하면서 쟁점건물과 쟁점토지의 구분가액이 불분명한 것으로 보아 양 도당시의 기준시가로 안분하여 과세한 내역은 아래와 같다.

• 주택분에 대해 장기보유특별공제 45%를 적용한 경정청구 -

○○○

• 처분청의 경정 -

○○○

(3) 청구인은 쟁점부동산의 양도가액 37억 5,000만원에서 청구인이 신 고한 쟁점건물의 양도가액 10억원이 청구외법인과 협의한 정당한 가 액이라며 아래와 같은 주장을 하고 있다. (가) 청구인은 당초에 쟁점부동산을 양도하기 위해 (주)

○○○○ 와 양도계약 체결(계약일 2005.12.28., 양도가액 37억 5,000만원, 쟁 점 부동산 인도일 2006.4.28., 공인중개사 ○○중개사 배○○)을 하였다 가, 청구외법인이 (주)

○○○○ 의 매수자 지위를 승계하는 새로운 계약 서(계약일 2005.12.28., 양도가액 37억 5,000만원, 쟁점부동산 인도일 2007.1.31., 공인중개사

○○ 중개사 이

○○)를 작성하였다며 청구외법 인과 (주)

○○○○ 와 함께 연대하여 날인하였다는 ‘청구인과 (주)

○○○○ 간의 쟁점부동산 계약서’ 및 ‘청구인과 청구외법인간의 쟁 점부동산계약서’를 제시하였다. (나) 청구인은 위 (가)의 계약서에 특약사항으로 쟁점건물 가액을 명기하기로 하면서 금액을 공란으로 두었으나 계약당시부터 10억원으로 이미 내정되었다는 증빙으로 (주)

○○○○ 전무이사 및

○○ 중 개사 소장의 ‘계약정황서’ 2매를 제출하였는바, 그 내용은 쟁점건물 가 액의 적정여부, 양도소득세 계산문제, 부가가치세 문제 등으로 계약서 작성시에는 금액을 기재하지 않고 추후 기재하기로 하였으나 계약때부 터 구두계약으로 10억원으로 정하였다는 것이다. (다) 쟁점토지와 연접한 토지의 소유자인 강○○이 연접토지가 ○○○○ 2단계 사업부지로 수용되어 2006년도에 보상받은 보상금내역을 제시하 였다(1㎡당 5,454천원).

(4) 처분청은 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서(특약사항으로 쟁점건물의 양도가액이 10억원으로 기재된 계약서)에 대하여 쟁점부동산의 양수자인 청구외법인에게 문의하여, 계약서 작성당시 쟁점건물의 가액을 기재하지 아니하였고 그 가액을 확정하지도 않았다는 답변에 의 거하여 쟁점토지와 쟁점건물의 구분가액이 불분명한 것으로 보아 양 도가액을 기준시가로 안분하여 이 건 양도가액을 산정한 것으로 확인된다. 한편 처분청이 2005년도 기준시가로 안분하여 산정한 쟁점토지의 양도 가액은 1㎡당 11,279천원으로 나타나며, 청구인이 실지거래가액으로 신 고한 2007년도 양도가액은 1㎡당 10,170천원으로 확인된다.

(5) 위 사실관계 등을 종합해 볼 때, 청구인이 신고한 쟁점토지의 1㎡ 당 양도가액 10,170천원이 2006년도에 수용된 연접토지의 1㎡당 수용가액 5,454천원보다 높게 나타나기는 하나, 처분청의 조사자료에 의하면 청구 인과 쟁점토지 양수자인 청구외법인간에는 쟁점건물의 가액을 10억원으 로 확정하여 매매계약서에 기재한 사실이 없을 뿐 아니라 청구인이 제시한 증빙상에도 매매 당사자간에 쟁점건물의 적정가액, 양도소득세 및 부가가치세 문제 등으로 쟁점건물 가액을 확정하지 못하였던 것으로 확인되는바, 쟁점부동산의 양도가액은 확인되나 쟁점토지 및 쟁점건물의 양도가액 구분이 불분명한 이 건에 대해 처분청이 소득세법 시행령 제166조에 의 거하여 기준시가로 안분계산한 쟁점토지 및 쟁점건물의 양 도가액 산정방식에 달리 잘못이 있다고 판단하기는 어렵다고 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본 법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.