실지취득가액을 종전소유자 및 부동산중개인으로부터 확인하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 199 ○○아파트 제8동 제403호 133.76㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2002.5.24. 취득하여 보유하다가 2006.4.20. 양도하고, 실지양도가액은 759,000,000원, 실지취득가액은 환산가액인 554,520,548원으로 하여 양도차익을 산정하고 2008.6.16. 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점아파트의 종전 소유자와 부동산중개인으로부터 쟁점아파트의 실지취득가액이 380,000,000원임을 확인하여 양도차익을 재계산하고 2008.3.31. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 69,884,870원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.6.16. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트의 취득관련 매매계약서를 분실하였고, 실지취득가액을 정확히 기억하지 못하며, 종전소유자의 연락처를 확보할 수도 없었기 때문에 부득이하게 환산가액으로 양도소득세를 신고한 것이다. 처분청이 매매계약서도 없이 종전소유자 및 부동산중개인의 확인서만으로 실지거래가액을 확인하였다고 하여 과세하는 것은 근거과세원칙에 위배되므로 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 종전소유자는 계약금, 중도금, 잔금으로 구분하여 구체적으로 거래사실을 확인하고 있고, 부동산중개인도 실지거래가액을 확인하였으므로 실지거래가액이 확인되었다고 보는 것이 타당하며, 처분청이 확인한 실지거래가액은 시세를 반영하고 있는 적정한 가액으로 판단되므로 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 실지취득가액을 종전소유자 및 부동산중개인으로부터 확인하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액(단서 생략)

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항, 제96조 제2항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점아파트를 2002.5.24. 취득하여 보유하다가 2006.4.20. 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하면서 실지양도가액은 759,000,000원으로 하고, 실지취득가액은 매매계약서를 분실하였고 실지취득가액이 기억나지 아니한다고 하여 소득세법 제114조 제7항 및 같은법 시행령 제176조의 2 제2항의 규정에 따라 환산한 가액인 554,520,548원으로 하여 양도차익을 산정한 사실이 양도소득세 신고서 및 이 건 심판청구서 등에 나타난다.

(2) 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점아파트의 종전소유자 남○○과 취득당시 부동산중개인 광장부동산 김○○로부터 쟁점아파트의 실지취득가액이 380,000,000원임을 확인하였고, 청구인으로부터 쟁점아파트를 양수한 양수인의 영수증, 금융증빙, 거래사실확인서 및 시세 등을 검토하여 쟁점아파트의 실지양도가액 759,000,000원이 적정한 것으로 확인하였다는 내용이 심리자료에 나타나며, 취득 관련 매매계약서 및 취득대금 지급관련 금융증빙은 제시된 바 없는 것으로 나타난다.

(3) 청구인은 2002.5.24. 남○○으로부터 쟁점아파트의 소유권을 취득(등기원인: 2002.2.8. 매매)한 것으로 등기부등본에 나타나는 바, 남○○은 청구인에게 쟁점아파트를 380,000,000원에 양도하였고 2002.2.28. 계약금 38,000,000원, 2002.3.30. 중도금 142,000,000원, 2002.5.20. 잔금 200,000,000원을 수령하였다는 내용의 거래사실확인서(2007.10.1)를 처분청에 제출하였고, 광장부동산 김○○은 쟁점아파트를 380,000,000원에 중개한 것이 사실이라는 내용의 부동산 실지거래가액조회 회신문(2008.1.16)을 처분청에 제출한 것으로 심리자료에 나타난다.

(4) 쟁점아파트의 2001.7.1.고시 기준시가는 243,000천원, 2002.4.4. 고시 기준시가는 320,000천원으로 나타나며, 쟁점아파트가 소재한 프라자아파트 전용면적 133.76㎡ ～ 134.09㎡ 아파트의 매매평균가는 2002년 2월 370,000천원, 2002년 3월 390,000천원, 2002년 4월 425,000천원, 2002년 5월 425,000천원으로 심리자료에 나타난다.

(5) 살피건대, 청구인은 매매계약서도 없이 종전소유자 및 부동산중개인의 확인서만으로 실지취득가액이 확인되었다고 하여 과세하는 것은 근거과세원칙에 위배된다고 주장하고 있으나, 2006년에 주택을 양도하고 양도소득세를 신고하면서 2002년에 취득한 수억원대 주택의 실지취득가액을 기억하지 못한다는 청구주장을 일반적인 사회통념상 납득하기 어렵고, 종전소유자가 청구인에게 쟁점아파트를 3억 8천만원에 양도하였고 매매대금을 계약금, 중도금, 잔금으로 구분하여 수령하였다고 확인하였으며, 부동산중개인도 종전소유자와 일치하게 실지거래가액을 3억 8천만원이라고 확인하였고, 부동산등기부에 나타나는 매매계약일(2002.2.8) 당시의 시세도 매매평균가가 3억 7천만원으로 나타나고 있는 점 등을 감안할 경우 쟁점아파트의 실지취득가액이 3억 8천만원이라는 종전소유자 및 부동산중개인의 확인이 신빙성이 있어 보인다.

(6) 따라서 처분청이 소득세법 제114조 제4항 의 규정에 의하여 실지취득가액을 확인하여 과세한 이 건 양도소득세 부과처분은 정당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.