부동산매매업을 영위하기 위해서는 부동산의 취득가액 외에도 부동산 매입, 보관 매도에 수반되는 제반 경비, 관련 직원의 인건비, 영업장 임차비용, 사무용품, 구입비 공과금, 광고선전비 등의 각종 필요경비가 소요되는 것이 일반적인데, 이와 같은 비용의 대부분이 확인되지 아니하므로 추계결정함이 타당함
부동산매매업을 영위하기 위해서는 부동산의 취득가액 외에도 부동산 매입, 보관 매도에 수반되는 제반 경비, 관련 직원의 인건비, 영업장 임차비용, 사무용품, 구입비 공과금, 광고선전비 등의 각종 필요경비가 소요되는 것이 일반적인데, 이와 같은 비용의 대부분이 확인되지 아니하므로 추계결정함이 타당함
○○세무서장이 2008.5.19. 청구인에게 한 2002년 귀속 종합소득세 2,217,893,050원의 부과처분은소득세법제80조 제3항 단서의 규정에 의하여 청구인의 2002년 귀속 소득금액을 추계조사 결정하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
(1) 쟁점토지는 1971년 공원용지로 지정된 임야로서 청구인이 1989년 취득하여 보유하다 아파트 사업부지로 개발하고자 하는 ▷▷ 주택조합장 김CC에게 매매하기로 약정하고 김CC으로부터 매매대금을 지급받았으며, 김CC은 쟁점토지의 개발주체로서 조합원들을 모집하여 조합원들과 매매계약을 체결하고 대금도 지급받았으므로 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 과세한 처분은 부당하다. (주위적 청구)
(2) 부동산매매업으로 본다 하더라도, 청구인은 ▽▽▽건설 김JJ의 채무 2,000,000천원을 대위변제함에 따라 쟁점토지를 취득하였으나, 취득시부터 12년이 경과하여 취득가액에 관한 중빙을 갖추지 못하고 있고, 명의신탁해지를 원인으로 취득하는 과정에서 고액의 변호사 수임료를 지불한 사실도 있는 점 등을 고려하여 단순경비율 등에 의하여 소득금액을 추계결정함이 타당하다.(예비적 청구 ①)
(3) 청구인과 ▷▷주택조합장 김CC간에 체결한 매매합의서상 쟁점토지의 평당가액을 1,500천 원 이상으로 하여 매매대금을 3.038백만 원으로 약정하고 추가로 사례비를 지급받은 사실은 있으나 양도가액이 4,000,000천원은 아니므로 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액이 불분명한 이상 기준시가로 재계산함이 타당하다.(예비적 청구 ②)
(1) 청구인은 전체토지 중 1,949㎡를 1999년~2001년까지 이AA 외 27명에게 분할양도하였을 뿐 아니라 ▷▷주택조합(비인가)의 조합장 김CC과 위원장 김FF에게 쟁점토지의 양도에 관한 위탁계약을 체결하고 2002.6.5. ~ 2002.8.19.까지 118명에게 분할하여 양도하였는바, 청구인이 쟁점토지를 양도한 것은 계속적 ․ 반복적으로 이루어져 사업성이 있으므로 부동산매매업에 해당되어 사업소득으로 과세한 처분은 정당하다.(주위적 청구)
(2) 쟁점토지의 양도에 따른 소득금액은 소득세법 시행령 제142조 제1항 에 의하여 실지조사에 따라 확인된 실지거래가액으로 결정하여야 하는 것이므로 이 건은 추계결정사유에 해당하지 아니한다.(예비적 청구 ①)
(3) 조□□시 김CC이 쟁점토지의 양도가액을 4,000,000천 원으로 확인하였고 취득가액은 불분명하므로 양도가액은 4,000,000천원, 취득가액은 소득세법 기본통칙 39-21에 의하여 기준시가로 평가한 가액으로 하여 사업소득을 산정하고 과세한 처분은 정당하다.(예비적 청구 ②)
① 주택조합을 통하여 다수에게 쟁점토지를 분할양도한 것이 부동산매매업에 해당하는지 여부(주위적 청구)
② 부동산매매업에 해당하는 경우, 취득가액과 관련한 증빙이 없는 이 건 소득금액을 단순경비율 등에 의하여 추계결정할 수 있는 지 여부(예비적 청구①)
③ 쟁점토지 취득가액 및 양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가에 의하여 소득금액을 산정할 수 있는지 여부(예비적 청구②)
(1) 쟁점①(주위적 청구)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지의 지목이 임야이며 공원용지이어서 토지의 이용가치가 없어 일반인들을 상대로 양도하는데 한계가 있었는데, 2002년에 조만간 공원용지에서 해제되어 택지조성사업을 할 수 있을 것이라는 소문이 돌면서 장기간(13년간) 보유하던 쟁점토지를 2002.6.10. ▷▷주택조합장 김CC에게 일시에 양도한 것이고, 김CC은 쟁점토지의 개발주체로서 조합원들을 모집하여 조합원들과 매매계약을 체결하고 매매대금을 청구인에게 지급한 뒤 쟁점토지를 조합원에게 분할매각한 것이며, 청구인은 토지매수자를 개별적으로 만나지 아니하였음에도, 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 위법 ․ 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 본다. (나) 청구인과 김CC은 2002.6.10. 쟁점토지에 대하여 매매 약정을 체결하였으며, 주요한 약정내용을 보면 다음과 같다.
1. 제1조(매매대금의 사후청산)와 제2조(토지대금지불방법)에서 "쟁점토지는 공원부지이므로 장차 공원부지를 해제하여 조합 아파트를 신축하기 위하여 조합원을 모집하고 지분등기하여 토지대금을 정산하며, 토지대금은 조합원이 구성되는대로 일시불로 지급하고 1평당 1,500천 원 이상으로 한다"고 약정되어 있다.
2. 제3조(조합운영)와 제5조(약정의 해제 및 해지)에 "주택조합운영은 김CC 외 1인이 책임지고 청구인은 관여하지 아니 하고, 청구인은 ▷▷주택조합이 약정일로부터 12개월 이내에 토지면적의 50% 미만의 조합원올 모집할 시 약정을 해제 ․ 해지할 수 있다" 는 내용 등이 약정되어 있다. (다) 청구인은 직접 조합원들을 상대로 쟁점토지를 양도하지는 아니하였으나, 소유권이전등기는 청구인으로부터 김CC에게 이전됨이 없이 직접 조합원들에게 이전된 사실이 나타나고, 김CC이 조□□시 "□□시 □□구 □□동 산 32 일대를 택지개발예정지로 보아 조합원을 모집하여 지분분할등기를 할 수 있게 지주로부터 토지를 위탁받아 양도하였다"고 진술한 사실이 전말서상에 나타난다. (라) 청구인이 1991.11.13. 전체토지(□□시 □□구 □□동 산 32-4 임야 8,666㎡)를 취득하여 이 중 1,949㎡는 ♤♤주택조합장인 최GG을 통하여 1999년부터 2001년까지 이AA 외 27명에게 분할양도한 사실과 쟁점토지는 청구인이 ▷▷주택조합 조합장인 김CC을 통하여 2002.6.5.부터 2002.8.19.까지 김EE 외 117명에게 분할양도한 것으로 쟁점토지의 등기부등본상에 등재되어 있다. (마) 청구인이 쟁점토지를 양도한 후 ▷▷주택조합에서 청구인에게 토지를 더 구해줄 것을 요구하여 청구인의 주선으로 □□시 □□구 □□동 산 32-91 구KK 외 13인이 소유하는 임야 6,202㎡를 ▷▷주택조합이 위탁받아 양도하고, 정LL 소유의 □□시 □□구 □□동 산 32-105 임야 6,202㎡를 김CC, 김FF에게 소개하여 취득 및 양도(115명)하게 한 뒤 소개비의 명목으로 수수료를 지급 받은 사실 등이 처분청의 심리자료에 나타난다. (바) 위 사실관계 등을 종합하여 보면, 쟁점토지의 등기부등본상 소유권이전등기가 청구인으로부터 김CC에게 이전됨이 없이 직접 조합원들에게 이전된 점, 김CC이 쟁점토지를 청구인으로부터 위탁받아 매매하였다고 진술한 것으로 나타나는 점, 청구인이 "양도 대금을 김CC으로부터 수차례에 걸쳐 지급받았으며, 주택조합의 특성상 김CC이 지분으로 이전등기할 것을 요구하여 지분으로 등기하여 주었다"고 진술한 점 등에 비추어 보면 쟁점토지는 청구인이 김CC에게 위탁하여 매매한 것으로 볼 수 있고, 청구인은 쟁점토지의 양도 이전에도 전체토지의 일부를 분할하여 양도한 사실과 쟁점 토지 인근토지의 매매를 알선한 사실 등이 확인되는 것으로 보아 쟁점토지의 양도행위를 부동산매매업으로 인정하여 종합소득세를 부과한 처분청의 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②(예비적 청구①)에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지의 양도에 따른 소득금액을 추계로 결정하여야 한다는 의견인 반면, 처분청은 소득세법 시행령 제142조 제1항 에 의하여 이 건은 실지조사에 의하여 확인된 실지거래가액으로 결정한 것으로서 추계결정사유에 해당하지 아니한다는 의견이므로 이에 대하여 본다.
1. 처분청은 쟁점토지의 양도를 부동산매매업으로 보아 종합소득세를 과세하면서 양도가액은 실지거래가액인 40억 원으로 그 취득가액은 불분명한 것으로 보아 소득세법 기본통칙 39-21을 근거로 기준시가인 417백만 원을 적용하여 종합소득세를 과세하였는 바, 그 과세 내역과 청구인이 쟁점토지의 양도와 관련하여 신고한 내용을 보면 아래 〈표〉와 같이 나타난다. (단위: 천원, %)
2. 청구인은 쟁점토지의 취득시부터 양도시까지 12년이 경과하여 취득가액에 관한 증빙을 갖추지 못하고 있으나, ▽▽▽건설 (주)의 대표이사 김JJ의 채무 2,000,000천원을 청구인이 소유하던 경기도 ◁◁시 ◁◁구 ◁◁동 313-10 상가를 매각하여 대위변제함에 따라 쟁점토지를 취득한 것이고 명의신탁해지에 따라 취득한 것이므로 고액의 변호사 수임료를 지불한 사실도 있다고 주장하고 있다.
3. 쟁점토지는 1989.4.19. 매매를 원인으로 1989.5.24. 사회복지법인 ◇◇◇◇원, 김JJ, 정MM 명의로 각각 3분의 1 지분으로 소유권이전등기된 사실이 등기부등본에 나타나고, 쟁점토지의 원 소유자 박NN는 "자신이 소유하고 있던 □□시 □□구 □□동 산 32-4 임야 중 3분의 1을 23억 원에 사회복지법인 ◇◇◇◇원 앞으로 소유권이전등기한 사실이 있으며 위 임야의 실질양수자는 김JJ 였으나 명의를 사회복지법인 ◇◇◇◇원으로 하였고 매매대금은 김JJ로부터 수령하였다"는 내용의 확인서와 인감증명을 제출하였다.
4. 쟁점토지는 1991.11.13. 명의신탁해지를 원인으로 하여 사회복지법인 ◇◇◇◇원의 공유지분인 3분의 1이 청구인명의로 소유권이전된 사실이 등기부등본에 나타나며, 사회복지법인 ◇◇◇◇원 이사장인 정MM는 "쟁점토지가 김JJ 외 2인 명의로 매수(매매 가격 23억 원)되었으나 그 중 3분의 1인 2,621평을 김JJ의 부탁으로 사회복지법인 ◇◇◇◇원 명의로 한 사실이 있고, 이후 1991.9.13. 김JJ와 청구인 사이의 채권 ․ 채무때문에 청구인에게 소유권을 이전하기로 3자간에 합의하여 청구인이 명의신탁해지소송을 제기하여 승소하고 소유권을 이전한 사실이 있다"는 취지의 확인서를 인감증명을 첨부하여 제출하고 있다.
5. 청구인은 경기도 ◁◁시 ◁◁구 ◁◁동 313-10 대지 3505.40㎡2층 1507.19㎡의 패쇄등기부등본을 증거자료로 제출하고 있다. 위 등기부등본을 보면 2층 19호 6.16㎡ 21호 7.5㎡, 22호 5.85㎡, 29호 7.52㎡ 30호 7.52㎡ 31호 7.18㎡ 32호 7.18㎡, 33호 7.18㎡, 35호 6.16㎡, 36호 6.16㎡ 37호 6.16㎡ 45호 4.61㎡를 1991.2.21. ~ 1991.3.1. 기간 중 청구인 명의로 소유권이전등기 하였다가 1991.10.16. 김OO, 1991.12.24. 곽RR 외 3명 등의 앞으로 소유권이전등기 한 사실이 나타난다.
6. 김OO는 "본인은 1991년 5월 ◇◇시 ◇◇구 ◇◇동 ◇◇시장내의 부지에 ▽▽▽건설(주)의 대표이사 김JJ가 신축하는 ▽▽▽쇼핑센타의 상가를 분양받았으나, ▽▽▽건설(주)의 부도로 인하여 분양대금을 회수하지 못한 상태이었는데, 청구인이 대신 변제 해주기로 하여 청구인 소유의 경기도 ◁◁시 ◁◁동 ▽▽▽쇼핑센타 2층 점포 19호, 21호, 22호를 당시 시가인 일천일백만원으로 환산하여 점포면적 6.41평을 대위변제하는 조건으로 받은 사실이 있다"는 내용의 확인서를 인감증명을 첨부하여 제출하고 있다.
7. 대한건설협회 □□시 회원사 정보 메뉴를 보면 ▽▽▽건설(주)의 주업종은 건축이며, 주업종면호번호 000, 소재지는 □□시 □□구 □□동 13-19, 대표이사는 김JJ 1989년 도급한도액은 490백만 원으로 나타나고, 1993.8.31. ■■일보에 "경찰청은 30일 상가분양 사기 등으로 2백87억 원을 가로챈 뒤 미국으로 달아났던 전 ▽▽▽건설(주) 대표이사 김JJ가 31일 오전 김포공항에 도착할 예정인 대한항공의 여객기를 탑승한 사실을 확인하고 김JJ가 도착하는 대로 붙잡아 서울중앙지방검찰청에 인계하기로 했다"는 내용의 기사가 게재되었다. (나) 세법상 과세표준과 세액은 납세자가 스스로 작성하고 생산한 장부와 증빙서류에 근거하여 결정하는 것이 원칙이나, 납세자에게 장부나 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위로 기재되어 있어 과세관청이 소득의 실액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 때에는 추계결정방법에 의하여 과세할 수 있는 것이며, 소득세법 제70조 ․ 제80조 ․ 제160조와 같은 법 시행령 제143조 등을 종합하면, 당해 연도 종합소득금액이 있는 거주자는 다음연도 5월 1일부터 5월 31일까지 종합소득 과세표준확정신고를 함에 있어 원칙적으로 복식부기로 비치 ․ 기장된 장부(일정규모 미만의 사업자는 간편장부)와 증빙서류를 제출하여야 하나, 과세표준을 계산함에 있어 필요한 장부와 증빙서류가 없거나 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우에는 기준경비율 또는 단순경비율(당해 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자, 직전 과세기간의 수입금액 합계액이 일정금액에 미달한 자)에 의하여 추계로 소득금액을 신고할 수 있다고 규정되어 있다. (다) 처분청은 쟁점토지와 관련하여 양도소득으로 신고한 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세를 과세하였는데, 쟁점토지의 양도가액은 실지조사의 방법으로 확인(40억 원)하였으나, 그 취득가액은 불분명하다 하여 기준시가를 취득가액으로 보고 기준시가의 3%를 개산하여 부동산매매업의 필요경비로 공제하였는 바, 쟁점토지 취득가액의 경우 청구인이 ▽▽▽건설(주)의 대표이사 김JJ의 부도로 인하여 청구인이 보유하던 경기도 ◁◁시 ◁◁구 ◁◁등 313-10 대지 3,505.40㎡와 상가건물 일부를 매각하여 김JJ의 채무를 대신하여 변제하고 김JJ가 소유하던 쟁점토지를 취득하였으나, 쟁점토지 취득시부터 양도시까지 12년이 경과하여 취득가액에 관한 증빙서류가 없다는 청구인의 주장이 설득력이 있고, 부동산매매업을 영위하기 위해서는 부동산의 취득가액 외에도 부동산 매입, 보관 매도에 수반되는 제반 경비, 관련 직원의 인건비, 영업장 임차비용, 사무용품, 구입비 공과금, 광고선전비 등의 각종 필요경비가 소요되는 것이 일반적인데, 이와 같은 비용의 대부분이 확인되지 아니하는 이 건은 청구인이 영위한 부동산매매업의 소득금액을 계산함에 있어서 필요한 장부와 증빙서류의 중요한 부분이 미비 또는 허위인 경우에 해당되므로(국심 2005중157, 2006.11.17. 같은 뜻) 추계조사방법에 의하여 소득금액을 결정함이 타당한 것으로 판단된다.
(3) 예비적 청구①이 인용되어 예비적 청구②는 심리의 실익이 없어 그 심리를 생략한다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.