취득가액에 대한 객관적인 증빙 없이 공인중개사와 부동산뱅크지의 시세만으로는 실지취득가액이 확인된다고 보기 어렵고, 실지취득가액을 확인할 수 없다면 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하는 것임.
취득가액에 대한 객관적인 증빙 없이 공인중개사와 부동산뱅크지의 시세만으로는 실지취득가액이 확인된다고 보기 어렵고, 실지취득가액을 확인할 수 없다면 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하는 것임.
심판청구를 기각합니다.
청구인은 00시 00구 00동 9- 00타운2차 2호에 거주하면서 00도 00시00구 0동 000아파트 제동 ***호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1997.3.19. 취득하여 2006.6.22. 양도하고 양도가액을 208,500천원, 취득가액을 145,000천원으로 하여 2006.8.17. 양도소득세과세표준 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점아파트의 취득가액이 불분명한 것으로 판단하고 환산가액(87,252,717원)을 적용하여 산정한 양도차익을 근거로 2008.1.15. 청구인에게 2006년도 귀속분 양도소득세 17,578,650원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.29. 이의신청을 거쳐 2008.6.19. 심판청구를 제기하였다.
(1) 청구인은 쟁점아파트를 양도하고 양도소득세과세표준 예정신고를 준비하면서 취득계약서를 분실한 사실을 알고, 전소유자인 김00에게 거래사실확인서를 요구하였으나 동인이 과다한 사례비(감세액의 50%)를 요구하여 받을 수 없었다. 따라서 청구인은 쟁점아파트의 매수당시 부동산 중개업자인 신00로부터 청구인의 취득가액이 145백만원이라는 확인서와 부동산매물대장 사본을 받아서 이를 첨부하여 예정신고를 하게 되었다.
(2) 청구인이 양도소득세 예정신고한 쟁점아파트의 취득가액은 당시 000뱅크지에 나타나 있는 시가범위내에 있고, 쟁점아파트와 동일한 지역에 있는 아파트 중 양도당시 쟁점아파트의 면적과 기준시가가 유사한 인근 아파트의 시세도 쟁점아파트의 거래가액과 유사함이 확인되고 있다.
(3) 처분청이 쟁점아파트의 취득가액으로 본 금액은 000뱅크지를 통하여 확인할 수 있는 시세의 절반에 불과하므로 이를 취득가액으로 보아 과세한다면 청구인으로서는 억울한 세금이 부과(처분청의 환산가액이 거래당시 시세의 60%에 불과)되는 것이다. 따라서 쟁점아파트의 취득가액은 청구인이 예정신고한 실지거래가액(145백만원)으로 산정되어야 하며, 만약에 이를 인정할 수 없다면 매매사례가액을 적용하여 과세되어야 한다.
(1) 청구인은 쟁점아파트의 취득당시 계약서를 분실하였다고 주장하면서 양도소득세과세표준 예정신고한 취득가액이 실지거래가액이라는 증빙으로 당시 관련 부동산 중개업자의 확인서 및 동인이 기록․보관하였다는 ‘1996년 물건 접수대장’을 제출하고 있다. 그러나 대금지급과 관련된 증빙이나 기타 객관적인 증빙을 제출하지 아니하고 있을 뿐 아니라 부동산거래는 관행상 매출을 여러 곳에 의뢰하는 것인 바, 위 중개업자가 직접 쟁점아파트의 매매를 중개하였는지 여부도 불투명하다.
(2) 또한, 청구인은 쟁점아파트와 유사한 아파트의 매매사례가액을 취득가액으로 하여야 한다고 주장하고 있으나, 국세통합전산망에 의하면 아래와 같이 확인된다 구분 물건지 국세청기준시가(천원) 거래일자 전유면적(㎡) 실지거래가액(천원) 비 고 쟁점아파트 000 000 동 호 77 1997.3.19 84.23 145 (청구주장) 매매사례아파트가 전유면적이 적음 매매사례아파트 00 동*호 70 1997.8.29 78 110 ※주): 국세청기준시가는 1994.7.1. 고시된 것임
(3) 따라서 금융자료가 뒷받침되지 아니하는 부동산 중개업자의 확인서 및 매물대장에 기재된 취득가액은 진실성이 불분명하므로 환산취득가액(87,252,717원)으로 과세한 처분은 정당하고, 쟁점아파트와 비교할 수 있는 유사매매사례를 국세통합전산망상으로 발견할 수 없으므로 유사매매사례가액을 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항, 제96조제2항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
⑫ 법 제97조제1항제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다 (4) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제5항에서 "대통령령이 정하는 사유"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가
2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 취득당시의 기준시가 ×-------------------------------------------------------------------------------------------------- 양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. <개정 2005.12.31, 2008.2.22>
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 청구인이 쟁점아파트의 취득가액이 145,000천원이라는 입증자료로서 제출하고 있는 공인중개사 신00(청구인등 동 아파트의 매매를 중개하였다고 주장)의 매매가액 확인서(2006.8.1. 작성)에는 “상기물건을 1996년 9월 10일 매매가 일금 일억삼천만원정에 접수를 받아 그 당시 매매가가 상승시점이라 1997.년 1월경 매매가 일금 일억사천오백만원정에 매수인 김00씨에게 매매계약을 체결하였습니다. 본 내용을 확인하기 위하여 당시 물건접수대장 사본을 첨부합니다.”고 기재되어 있고, 첨부된 1996년도 ‘부동산 매물대장’사본에는 신00의 확인내용과 같이 쟁점아파트가 130,000천원에 접수되어 있는데, 청구인은 이 건 심판관회의시 의견진술을 하면서 신00의 중개확인서를 다시 제출하고 있으며, 동 확인서에는 쟁점아파트를 청구인이 145,000천원에 취득한 사실과 물건접수대장 원본을 폐기한 사실 등이 기재되어 있다.
(2) 청구인은 부동산뱅크지의 ‘1개월 단위 과거시세 상세보기’에 의하면 쟁점아파트와 동일평형의 아파트 시세가 아래 표와 같다고 주장하고 있다. 기간 매매가액(만원) 하한가 상한가 등락폭 1997.1월 13,000 14,500 △1,250 1997.2월 13,000 14,500
• 1997.3월 14,000 15,500 △1,000
(3) 청구인은 쟁점아파트를 취득할 당시 동 아파트의 기준시가는 77,000천원이었고, 쟁점아파트의 인근에는 면적과 기준시가가 유사한 아파트가 아래 표와 같이 소재하였다고 주장하고 있다. 아파트명 소재지 전용 면적 해당동 국세청기준시가(천원) 최고가 최저가
① 0000아파트 00 00 0 11** 85㎡ 1019,1020,1022 81,000 77,500
② 미00 00아파트 00 00 0 ** 84.6㎡ 923,924,925,927,928,929,932,933,934 77,000 70,000
③ 미00 00아파트 00 00 0 ** 84.99㎡ 935,938,943 77,000 70,000
④ 0000아파트 00 00 0 ** 84.9㎡ 1209,1210,1211,1213 84,000 77,000
⑤ 000아파트 00 00 0 ** 84.6㎡ 1201,1202,1203,1204,1205,1206 87,500 80,500
(4) 청구인은 000뱅크지의 쟁점아파트 인근아파트 ‘1개월 단위 과거시세 상세보기’에 의하면 쟁점아파트를 취득할 당시 면적과 기준시가가 유사한 아파트의 거래시세는 아래 표와 같다고 주장하고 있다. <표삭제>
(5) 처분청이 국세통합전산망에 의하여 확인한 쟁점아파트 단지의 매매사례내역은 아래 표와 같으며, 청구인에게 쟁점아파트를 양도한 김00는 처분청의 양도가액 확인자료 요청에 응하지 아니하였다. 구분 물건 거래일자 평형(형) 전유면적(㎡) 실지거래가액(천원) 기준시가(천원) 1 0-000 1997.9.8. 16 39 42,000 43,500 2 0-000 1997.4.25. 22 56 84,500 50,071 3 0-000 1977.7.15. 16 39 35,000 43,500 4 0-000 1997.8.29. 31 78 110,000 94,500
(6) 판단 청구인은 쟁점아파트의 환산취득가액이 지나치게 낮고, 000뱅크지의 시세를 보아도 청구인이 예정신고한 취득가액이 실지거래가액임이 확인되므로 실지취득가액을 145,000천원으로 보아야 하며, 이를 인정할 수 없다면 매매사례가액이 적용가능한 경우에는 감정가액이나 환산가액보다 우선 적용되어야 하므로 처분청이 쟁점아파트와 인근에 소재하는 면적과 기준시가가 유사한 아파트 현황을 확인하여 매매사례가액으로 과세하여야 한다고 주장하고 있다. 그러나 청구인이 쟁점아파트를 김00로부터 145,000천원에 취득하였다는 주장을 객관적으로 입증할 수 있는 매매계약서, 대금지급에 따른 영수증 내지 송금기록이나 청구인이 주장하는 쟁점아파트의 취득자금 중 대출금의 이자지급과 관련된 금융자료 등을 전혀 제출하지 못하고 있으므로 단지 쟁점아파트를 중개하였다는 공인중개사 신00의 확인서와 000뱅크지의 시세만으로는 실지취득가액이 확인된다고 보기 어렵다. 나아가 청구인은 쟁점아파트의 실지취득가액이 확인되는 것으로 볼 수 없다면 매매사례가액을 적용하여 과세하여야한다고 주장하고 있으나 청구인은 쟁점아파트 단지 주변 아파트의 시세에 대해서만 자료를 제출하고 있을 뿐 실제로 쟁점아파트에 적용할 매매사례가액은 제출하지 아니하고 있는 바, 쟁점아파트의 취득가액을 매매사례가액으로 하여 달라는 청구주장 역시 받아들이기 어렵다고 하겠다. 따라서 처분청이 쟁점아파트의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.