교환으로 인하여 부동산을 취득한 경우 취득가액을 어떻게 산정해야 하는지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2005.3.21. 00시 0구 00동 1-187 00모텔(이하 “00모텔”이라 한다)을 취득하고 2005.5.11. 정00 소유의 000도 00시 00동 -1, 7-1 00빌라(이하 “00빌라”라 한다)와 교환계약을 체결하였으나, 00빌라의 채무문제 등으로 인해 소유권을 취득하는데 어려움이 있어 2005.7.20. 00도 00군 0면 00리 5-2 답 1,453㎡, 같은 리 5-12 대지 987㎡ 및 건물 384㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)와 교환하고, 2006.5.31. 00모텔 양도(교환)에 대한 양도소득세 과세표준 확정신고시 취득가액 495,828,288원, 기타필요경비 21,518,842원, 양도가액 475,049,500원 및 양도차손 42,297,630원으로 하여 확정신고를 하였으며, 2006.12.30. 교환으로 취득한 쟁점부동산을 5억4,000만원에 양도하면서 취득가액이 불분명하다고 보아 취득가액 495,828,288원, 필요경비 28,978,490원, 양도가액 5억 4,000만원 및 양도차익 15,193,222원으로 하여 처분청에 2007.5.31. 양도소득세과세표준 확정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 교환방법에 의해 취득하면서 00모텔 양도에 대한 양도소득세과세표준 확정신고시 00모텔의 실지양도가액으로 신고한 금액 475,049,500원을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 2008.4.1. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 16,070,320원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.6.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 2005.3.21. 00모텔을 495,828,288원에 취득하여 2005.5.11. 475,049,500원에 양도하였고, 28,978,490원이 기타 필요경비로 지출된 사실이 양도소득세 과세표준 신고서 등 증빙에 의해 확인되며, 쟁점부동산의 양도과정을 보면, 약 4개월동안 2회의 교환계약을 거쳐 2005.7.20. 쟁점부동산을 취득하였고 2006.12.30. 쟁점부동산을 5억 4천만원에 양도하였는 바, 결국 청구인이 얻은 양도차익은 양도가액 5억4천만원에서 취득가액 495,828,288원 및 기타 필요경비 28,978,490원을 공제한 금액 15,193,222원이 됨에도 처분청이 당초 신고서에 기재된 세정모텔의 양도가액 475,049,500원을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 과세하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 00모텔을 2005.5.11. 정00 소유의 00빌라와 교환 계약을 체결하였으나 채무문제 등으로 어려움이 있어 00빌라 대신 쟁점부동산과 재교환함에 따라 정00는 00빌라와 장00의 쟁점부동산을 맞교환하고 쟁점부동산의 소유권을 청구인에게 이전등기하였으며, 쟁점부동산을 00모텔롸 교환으로 취득한 사실에 대하여는 다툼이 없고, 청구인은 00모텔의 양도가액을 475,049,500원으로 하여 처분청에 실지거래가액에 의하여 양도차익을 신고하였으며 이후 당초 신고내용에 대해 처분청에서 경정결정한 사실도 없어, 국세기본법 제81조 의 3에 의거 납세자의 신고내용이 성실한 것으로 추정하여 쟁점부동산의 취득가액을 교환가액(세정모텔의 양도가액)인 475,049,500원으로 보아 양도차익을 산정하였으며, 교환으로 새로이 취득하는 자산의 취득가액은 교환당시 그 양도자산의 실지양도가액이며, 00모텔의 양도당시 실지거래가액은 475,049,500원이므로 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 475,049,500원으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 교환에 의하여 00모텔을 양도하고 쟁점부동산을 취득하였다가 쟁점부동산을 양도한 경우로서, 00모텔의 양도가액 475,049,500원을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다.다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다. 6.2 당해 지역의 부동사가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우 (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산 】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정 】① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항의 규정에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다 (4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

② 납세지 관핤무서장 또는 지방국세청장은 제105조의규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득세과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항, 제96조제2항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 세정모텔과 쟁점부동산을 교환(양도)하고 00모텔 양도에 대한 양도소득과세표준 예정신고를 하면서 00모텔의 취득가액을 4억9,500만원, 양도가액을 475,049,500원으로 신고하였으므로 00모텔의 취득가액 4억 9,500만원을 쟁점부동산의 취득가액으로 보고 양도차익을 산정하여 과세하였으며, 청구인은 쟁점부동산의 취득가액은 00모텔의 양도가액 475,049,500원이 아닌, 취득가액 495,828,288원을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하므로 이에 대해 본다.

(1) 처분청은 청구인이 쟁점부동산의 양도가액은 5억 4,000만원, 취득가액 4억9,500만원 및 필요경비 2,800만원으로 하여 양도소득과세표준 확정신고를 하였으나, 부동산매매계약서 등을 근거로 확인한 바, 쟁점부동산의 취득가액은 교환으로 양도한 자산의 양도가액(00모텔의 양도가액)인 475,049,500원이 적법하다고 보아 아래와 같이 양도소득세를 결정고지하였음이 처분청이 제출한 결정결의서 등 심리자료에 의하여 확인된다. <조사 및 추징내역> (금액: 천원) 구 분 양도가액 취득가액 필요경비 추징세액 비 고 당초신고 540,000 495,828 28,978

• 조사결정 540,000 475,049 9,581 16,070 증 감 0

• - 16,070

(2) 청구인은 당초 청구인 소유인 00모텔을 00빌라(정00 소유)와 교환하려 했으나, 00빌라와 관련한 채무관계로 인하여 00빌라의 소유권을 취득하는데 어려움이 있어 정00가 00빌라를 장00 소유의 쟁점부동산과 맞교환하였고, 청구인은 쟁점부동산을 청구인 명의로 취득 등기한 후, 00모텔의 양도차익에 대하여 양도소득과세표준 확정신고를 하면서, 양도가액 475,049,500원, 취득가액 4억9,500만원으로 신고하였음이 부동산매매계약서 및 양도소득과세표준 확정신고서에 의해 확인된다.

(3) 양도소득세의 실지거래가액 과세대상인 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 교환계약서에 표시된 실지거래가액에 의하는 것이며, 교환계약서에 표시된 실지거래가액이 소득세법 시행령 제176조 의 2 제1항의 규정에 해당하여 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 소득세법 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말함) 또는 기준시가 등에 의하는 것임을 알 수 있다.(조심20서25, 20**.10.27., 같은 뜻임)

(4) 위 사실관계 등을 종합해 보면, 청구인은 00모텔의 취득가액 495,828,288원을 쟁점부동산의취득가액으로 보아야 한다는 주장이나, 청구인은 00모텔과 젱점부동산을 교환하고 00모텔 양도에 대하 양도차익을 신고하면서 그 양도가액을 475,049,500원으로 신고하였으며, 동 양도가액은 교환으로 취득한 쟁점부동산의 실지취득가액이 되는 것이므로 처분청이 00모텔의 교환(양도)가액 475,049,500원을 쟁점부동산의 취득가액으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의거 주문과 같이 결정한다.