기준시가로 실지취득가액을 환산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 ○○도 ○○시 ○○동 000-0 ○○아파트 000동 0000호(대 68.621㎡, 건물 134.64㎡이며, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1997.4.3. 취득하여 2006.5.9. 390,000천원에 양도하고, 2006.9.30. 양도소득세를 실지거래가액에 의하여 예정신고를 하면서, 쟁점아파트 취득가액이 312,000천원으로 기재된 매매계약서를 첨부하여 취득가액 312,000천원을 필요경비로 공제하여 양도소득세 11,369,650원을 신고납부하였다.
• 나. 처분청은 조사를 거쳐 쟁점아파트의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가에 의하여 실지취득가액을 208,671천원으로 환산하여 2008.6.19. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 36,825,100원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.6.20. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점아파트는 입지여건 등이 뛰어나 270,000천원에 실제로 취득한 것이고, 이 같은 사실은 부동산 뱅크에서 발표한 당시 시세에도 나타나는 바, 당시 시세는 최저 240,000천원, 최고 270,000천원이었으며, 청구인이 대금지급 내역, 입출금기록 등의 관련 자료를 최대한 제시하였음에도, 11년이나 지난 시점에서 증빙이 부족하다는 이유로 실지 취득가액을 인정하지 아니함은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 취득관련 실제 매매계약서는 보관하고 있지 아니하고, 양도소득세 예정신고시 첨부한 매매계약서(취득가액 312,000천원)는 사실과 다르다고 진술하면서 실지 취득가액이 270,000천원이라고 주장하나, 청구인이 쟁점아파트 취득과 관련한 대금지급내역을 객관적으로 제시하지 못하고 있고, 청구인이 당시 최고시세로 취득하였다고 주장하면서 제시한 부동산뱅크의 시세는 단순한 정보에 불과할 뿐, 양도소득세 결정을 위한 실지 거래가액으로 볼 수 없는 등, 쟁점아파트의 실지 취득가액이 확인되지 아니하므로 이를 기준시가에 의하여 실지취득가액을 환산하고 그에 따라 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 기준시가로 실지취득가액을 환산하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 (2006.12.30. 법률 제8144호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 (2006.9.22. 대통령령 제19687호로 개정되기 전의 것) 제163조【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액” 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

1. (생 략)

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도 당시의 실지거래가액, 취득 당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ────────────────── 또는 동항 제2호의 감정가액 양도 당시의 기준시가 (제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.(단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식 등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단 청구인이 쟁점아파트의 실지취득가액이 270,000천원이라고 주장하면서 부동산뱅크의 당시 시세, 쟁점아파트 취득대금 지급내역을 기재한 서면, ○○은행 거래내역명세서 등을 제출하므로 이에 대하여 본다.

(1) 처분청 과세자료에 의하면, 청구인은 쟁점아파트 양도에 대하여 실지거래가액에 의하여 예정신고를 하면서 쟁점아파트 취득가액이 312,000천원으로 기재된 매매계약서를 첨부하여 취득가액 312,000천원을 필요경비로 공제하여 양도소득세를 신고납부하였고, 처분청이 쟁점아파트 취득가액 과다신고혐의에 대하여 조사하자 쟁점아파트 실지취득가액이 270,000천원이라고 주장하면서 확인서 등을 제시하였으나, 당초 취득과 관련한 매매계약서는 보관하고 있지 아니하다는 이유로 제출하지 아니하였으며, 이에 처분청은 전 소유자를 통하여 거래사실을 확인하려 하였으나, 확인되지 아니하고, 청구인이 제시하는 쟁점아파트 취득경위 및 금융거래명세서에 의하여도 대금지급사실이 확인되지 아니하는 등 쟁점아파트의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 양도가액을 기준시가로 환산한 실지취득가액 208,671원을 적용하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 것으로 나타난다.

(2) 청구인은 2008.10.16. 우리 원 조세심판관 회의에 출석하여 쟁점아파트 취득가액을 312,000천원으로 신고한 것은 세무대리인이 자의적으로 한 것이고 실지취득가액은 270,000천원이라는 취지의 의견을 진술하였다.

(3) 처분청이 조사한 쟁점아파트의 기준시가 등은 다음과 같고, 이에 의하면 취득이후 양도일까지 기준시가는 약 1.8배 상승한 것으로 확인되는 반면, 청구인이 주장하는 취득가액 270,000천원을 기준으로 할 경우 실지거래가액 상승은 1.4배인 것으로 나타난다. (단위: 천원) 구분 실지거래가액 기준시가 거래일자 인터넷시세 양도가액 390,000 271,000 2006.5.9. 상한 430,000 하한 330,000 취득가액 312,000(청구인 신고) 270,000(청구인 주장) 145,000 1997.4.3. 상한 270,000 하한 240,000

(4) 청구인이 제시한 쟁점아파트 취득대금 지급내역을 기재한 서면, ○○은행 거래내역명세서 등의 경우, 계약금, 중도금, 잔금을 지급하였다고 주장하는 날짜와 쟁점아파트 취득시기가 서로 다르게 나타나는 등의 사실에 비추어 쟁점아파트 실지취득가액을 객관적으로 입증하는 증빙으로 보기는 어려워 보인다.

(5) 살피건대, 쟁점아파트 양도에 대한 양도소득세 예정신고시 사실과 다른 매매계약서를 첨부하여 취득가액을 312,000천원으로 신고하였다가 다시 270,000천원이라고 주장하였고, 취득가액이 270,000천원을 확인할 수 있는 당초 매매계약서를 제시하지 아니하였으며, 청구인이 제시한 금융거래내역(○○은행 거래내역)에 의하여 쟁점아파트 취득대금의 지급내역이 확인되지 아니하는 등 청구주장을 뒷받침할 수 있는 객관적인 증빙이 없는 점 등에 비추어 볼 때, 이 건 쟁점아파트의 경우에는 실지취득가액이 불분명한 것으로 보는 것이 타당하다 할 것이므로, 처분청이 양도 및 취득 당시의 기준시가로 환산한 실지취득가액에 의하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다(국심 2007서3901, 2008.4.24 ; 국심 2007서1163, 2007.10.11. 참고).

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.