증여개시일로부터 약 1년 8개월 전에 이루어진 당해 부동산의 거래가액을 증여재산가액으로 볼 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

1.처분개요 청구인은 2007.5.28. ○○시 ○○구 ○○동 2가 181-2번지 토지 79.7㎡ 및 건물 52.89㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 아버지 단○○(이하 “증여인”이라 한다)으로부터 증여받고, 2007.8.23. 쟁점부동산의 증여재산가액을 보충적 평가방법인 기준시가에 의하여 425,054천원으로 산정하여 증여세 6,754,900원을 신고․납부하였다. 처분청은 증여인이 증여일로부터 약 1년 8개월 전인 2005.10.7. 쟁점부동산을 740,000천원에 취득하기로 한 계약서를 확인하고 동 계약서상의 매매가액을 쟁점부동산의 증여 당시의 시가로 보아 청구인의 증여재산가액을 740,000천원으로 정정하여 2008.4.1. 청구인에게 2007.5.28. 증여분 증여세 63,888,220원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.6.13. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 증여일로부터 약 1년 8개월 전에 당해 부동산을 취득한 가액을 비상장주식평가심의위원회의 자문을 거쳐 증여일 현재의 시가로 보았으나, 처분청이 동 위원회에 제출한 자문의뢰서 내용을 살펴보면 입증내용의 신빙성 및 객관적 가치를 제시하지 못하였을 뿐만 아니라 처분청이 쟁점부동산의 증여일 현재 시가를 산정함에 있어서 동 위원회의 심의를 거쳤다는 것은 동 위원회가 과세를 위한 형식적 요건에 불과한 기구로 보이고, 증여인이 쟁점부동산을 취득할 당시에는 부동산에 대한 매매가 활발하게 이루어진 것은 사실이나 2006.9.19.부터 2011.9.18.까지 쟁점부동산의 소재지가 ○○시장에 의하여 토지거래허가지역으로 지정되어 20㎡ 이상의 토지는 거래시 토지거래허가를 받아야 하는 재산권에 대한 제약이 있었으므로 부동산의 거래가격이 30%이상 하락하였음에도 불구하고 주위환경의 변화 및 동질성이 유지되었다고 하는 것은 부당하다. 예비적 청구로 증여인이 쟁점부동산을 담보로 대출받은 채무를 청구인이 인계받을 당시에 금융기관에서 2007.5.23. 감정한 가액이 528,246천원으로 확인되므로 최소한 동 감정가액을 쟁점부동산을 증여받을 당시의 시가로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법 제60조, 같은법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제5항의 규정에 의하면 청구인이 쟁점부동산의 증여일 전후 3월내 시가는 존재하지 아니하나 증여자가 증여일로부터 약 1년 8개월 전에 특수관계자가 아닌 거래상대방으로부터 쟁점부동산을 취득한 것은 통상적으로 인정되는 시가에 해당되는 것이고, 그 동안 쟁점부동산의 주위 상권의 변화도 없었으며 증여자가 동 부동산을 소유한 기간 동안 개별공시지가가 상승한 것으로 나타나는 바, 같은 법시행령 제56조의 2 제2항의 규정에 의하여 쟁점부동산의 증여재산가액을 평가심의위원회의 자문을 거쳐 증여일로부터 약 1년 8개월 전에 이루어진 거래가액으로 하여 이 건 증여세를 과세한 처분은 정당하다. 쟁점부동산에 대하여 2이상의 기획재정부장관이 정하는 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 증여재산가액으로 볼 수 있으나 청구인이 주장한 금융거래확인서상의 감정가액인 528,246천원이 2이상의 감정평가기관의 평균액인지 여부를 확인할 수 없으며, 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가액인 평가심의위원회의 자문을 거친 당초 과세가액이 우선 적용되어야 하므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점

(1) 증여받은 부동산의 취득가액을 산정함에 있어 증여개시일로부터 약 1년 8개월 전에 이루어진 당해 부동산의 거래가액을 증여재산가액으로 볼 수 있는지 여부

(2) 쟁점부동산에 대한 금융기관의 감정가액을 동 부동산을 증여받을 당시의 시가로 볼 수 있는지 여부

• 나. 관련법령

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조 에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

○ 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 재정경제부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

⑥ 국세청장은 상속ㆍ증여재산을 평가함에 있어서 평가의 공정성을 확보하기 위하여 재산별 평가기준ㆍ방법ㆍ절차 등에 관한 세부사항을 정할 수 있다.

○ 상속세및증여세법시행령 제56조 의 2 【평가심의위원회에 의한 비상장주식의 평가 등】

① 비상장주식의 평가에 있어서 다음 각호에 모두 해당하는 법인이 발행한 비상장주식과 관련하여 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조에서 “납세자”라 한다)가 법 제67조 의 규정에 의한 상속세과세표준신고기한 만료 4월전(증여의 경우에는 법 제68조 의 규정에 의한 증여세과세표준신고기한 만료 70일전)까지 제54조 내지 제56조 의 규정에 의하여 평가한 가액 및 그 평가부속서류와 함께 제2항의 규정에 따른 국세청평가심의위원회 또는 제8항의 규정에 따른 지방청평가심의위원회(이하 이 조에서 “평가심의위원회”라 한다)에 신청하는 경우에는 제54조 내지 제56조 의 규정에 불구하고 평가심의위원회가 심의하여 제시하는 평가가액에 의하거나 동 위원회가 제시하는 평가방법 등을 감안하여 계산한 평가가액에 의할 수 있다. (이하 생략)

⑦ 국세청평가심의위원회는 제1항의 규정에 의한 평가와 관련한 심의외에 상속세 및 증여세와 관련한 재산의 공정하고 타당한 평가를 위하여 필요하다고 인정되는 경우에는 국세청장ㆍ지방국세청장 또는 관할세무서장의 재산평가에 대한 자문에 응할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단 (1)

○○ 지방국세청장이 처분청에 통보한 ‘상속증여재산 평가 자문결 과 통보(개인납세2과-

○○○, 2008.1.29.)’ 공문에 의하면, 증여인이 2005.10.7. 쟁점부동산을 취득한 가액을 청구인이 증여받을 당시인 2007.5.28.의 증여재산의 시가에 포함할 수 있다고 통보한 사실이 확인된다. 또한, 처분청이 2007.10.17. ○○지방국세청장에게 비상장주식 평가심의위원회에 제출한 ‘증여재산의 평가에 대한 자문의뢰서’에 의하면, 증여인이 쟁점부동산을 매입하기로 하는 계약을 체결한 2005.10.7. 이전부터 동 부동산 소재지에 우○인쇄소(201-27-69477)가 사업을 영위하고 있었으며, 그 일대 건물들은 신축, 증축 및 개보수도 허가를 얻기가 어려워 일체의 공사를 못하는 등 주위환경변화가 거의 없었던 것으로 나타난다.

(2) 아래 〈표〉에서와 같이 증여인이 쟁점부동산을 취득할 당시 적용되는 동 부동산 소재지의 개별공시지가가 4,800천원에서 청구인이 당해 부동산을 증여 받을 당시 적용되는 개별공시지가는 5,300천원으로 두 시점 사이에 약 10.42%의 지가가 상승된 것으로 나타난다. 〈표〉 기준년월일 2005.1.1 2006.1.1 2007.1.1 2008.1.1 개별공시지가 4,800,000원 5,300,000원 6,550,000원 7,770,000원 상승률 10.42% 23.58% 18.63%

(3) ○○시보 제2721호(2006.9.14)에 게재된 ‘○○시공고 제2006-○○○○호’에 의하면, ○○시장은 2006.9.14. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제117조 및 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제32조의 규정에 의하여 ○○시 ○○구 81,876㎡(780필지) 및 ○○구(○○동 2가 포함) 299,963㎡(3,489필지)를 2006.9.19.부터 2011.9.18.까지 5년간 재정비촉진지구 예정지(세운상가 주변지역)로 지정하여 동 지역내 소재하는 면적 20㎡ 이상의 토지를 거래할 때 허가를 받아야 한다.

(4) ○○중앙회에서 쟁점부동산을 528,246천원으로 평가하여 채권최고액을 360,000천원으로 설정하고 2007.5.23. 300,000천원을 가계일반자금용으로 대출한 사실이 금융거래확인서에 의하여 확인된다.

(5) 대법원 판례(2000두3976, 2002.12.6)에 의하면, “피상속인의 소유 부동산에 관하여 매수인과 피상속인 사이에 체결된 이 사건 매매계약은 일반적인 거래에 따라 이루어진 것으로서 그 매매계약상의 매매가격은 그 당시의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영한 것으로서 당시의 시가로 볼 수 있고 그 매매계약이 토지거래허가와 관련하여 결국 확정적으로 무효가 되었다고 하여 달리 볼 것이 아니며, 이 사건 매매계약이 상속개시일로부터 약 3년 8개월 이전에 이루어진 것이기는 하나, 그 후에 이루어진 이 사건 제2부동산의 거래시점별 매매단가들이 이 사건 매매계약상의 매매단가를 약간 상회하는 정도로 큰 차이를 보이지 않고 유사한 점, 그리고 보충적인 평가방법인 개별공시지가에 의할 경우 이 사건 제2부동산의 가액이 그 매매가액의 41% 정도에 불과한 사정 등에 비추어 볼 때, 이 사건 제2부동산은 이 사건 매매계약일과 상속개시일 사이에 그 가격의 변동이 없었다고 보이고, 그 사이에 시가의 하락이나 토지상황의 변화가 있었다고 볼 만한 특별한 사정이 없는 이 사건에서 그 매매가격을 상속개시 당시의 시가로 봄이 상당하다고 할 것이다.” 판시하고 있다.

(6) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산 소재지가 2006.9.19.부터 5년간 토지거래허가지역으로 지정되어 규모 20㎡ 이상의 토지를 거래할 경우에는 토지거래허가를 받아야 하는 재산권에 대한 제약으로 부동산의 거래가격이 30%이상 하락하였다고 주장하고 있으나 쟁점부동산의 매매계약일로부터 증여시점까지 개별공시지가가 약 10.42% 상승한 것으로 나타나므로 청구인의 주장을 받아들이기 어려워 보인다. 따라서, 쟁점부동산의 증여시점인 2007.5.28.로부터 약 1년 8개월 전에 이루어진 당해 부동산의 매매계약상의 거래가액이 존재하고, 상속세및증여세법시행령 제56조 의 2 제7항에 의한 비상장주식평가심의위원회에서 위 계약서상의 매매가액을 증여시의 시가로 볼 수 있다고 심의를 거쳤는 바, 대법원 판례(2000두3976, 2002.12.6)의 판시내용에 비추어 볼 때 쟁점부동산의 매매가액을 증여 당시의 시가로 본 이 건 처분은 타당하다고 판단된다. 또한, 상속세및증여세법 제60조 제1항 및 같은법시행령 제49조 제1항 및 같은 항 제2호에 의하면, 쟁점부동산의 증여시 현재의 시가로 보기 위하여는 2 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있어야 한다고 규정하고 있는 바, 기획재정부장관이 정하는 공신력 있는 감정기관이 아닌 ○○중앙회에서 쟁점부동산을 담보로 가계일반자금을 대출하기 위하여 동 부동산을 평가한 528,246천원을 증여시점의 시가로 보아야 한다는 청구인의 주장도 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조, 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.