환산가액이 자산의 실질가치를 벗어난 경우

○○○세무서장이 2008.5.22. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 324,306,820원의 과세표준과 세액의 경정청구를 거부한 처분은 이를 취소한다.

청구인은 ○○○ 소재 토지 및 그 지상 건물을 2007.10.30. 25억원에 양도하고, 1973.5.26. 취득한 ○○○ 소재 대지 495㎡(이하 “모번지 토지”라 한다)와 1985.5.18. 이에서 분할되면서 지목변경된 같은 동○○○ 소재 도로 55㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2007.11.8. 5억원에 양도한 후, 쟁점토지의 취득가액을 소득세법에서 정한 방법에 따라 1,466,622,622원의 환산가액으로 산출하고도 쟁점토지에 대한 양도차익을 0원으로 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 예정신고하였다가, 쟁점토지에 대한 양도차익을 -1,464,634,640원으로 경정하는 것으로 과세표준과 세액을 경정하여 기납부한 2007년 귀속 양도소득세 324,306,820원을 환급하여 달라는 취지로 2007.12.31. 처분청에 경정청구를 하였다. 처분청은 위 쟁점토지의 취득당시 환산가액이 환산가액 관련 규정의 취지와 쟁점토지의 경제적 실질에서 벗어나 과도하다며 2008.5.22. 청구인의 위 경정청구를 거부하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.6.11. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 의제취득일 전에 취득한 쟁점토지의 취득가액은 의제취득일 전후 매매사례가액과 감정가액을 발견할 수 없어 환산가액에 의하여야 하고, 소득세법 및 동법시행령에서 정한 방법에 의하여 산출한 환산가액에 의하여 양도차익을 계산하면 쟁점물건에 대하여 양도차손이 발생하게 되므로 이를 반영하여 양도소득세 과세표준과 세액의 경정을 구한 것인데 이를 거부함은 부당하다. 쟁점토지의 환산가액이 경제적 실질과 괴리가 있는 것은 사실이나, 실질과세원칙은 조세법률주의의 한계내에서 적용되어야 하는 것이므로 세법에서 정한 방법에 의하여 산출한 과세표준과 세액으로의 경정을 구한 이 건 경정청구는 받아들여져야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지는 모번지 토지에서 1985.5.18. 분할된 것으로, 의제취득일 현재 쟁점토지의 기준시가(10,489,285원/㎡)가 쟁점토지와 함께 취득하여 양도한 모번지 토지의 기준시가(69,986원/㎡)의 150배에 달하여 현실에 맞지 않아 취득가액 환산 관련 규정의 합목적성에서 벗어날 뿐 아니라, 현지 조사결과 쟁점토지는 의제취득일 이전부터 주택 출입을 위한 통로(사도)로 사용되었던 사실이 확인되는바, 대지에 적용하던 등급가액을 적용하여 취득가액을 환산하는 것은 실질과세원칙에 반하고, 그 실질에 따라 쟁점토지를 의제취득일 현재 도로였다고 보아 과세함이 타당하므로 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 타당하다.

• 가. 쟁점 법률의 규정에 의하여 산출한 환산가액이 당해 자산의 실질 가치에서 상당히 벗어나더라도 이에 의하여야 하는 것인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 국세기본법 제14조 (실질과세)

① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 제18조 (세법해석의 기준, 소급과세의 금지) ① 세법의 해석·적용에 있어서는 과세의 형평과 당해 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당히 침해되지 아니하도록 하여야 한다. (2) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 부칙(1994.12.22. 법률 제4803호로 개정된 것) 제8조 (양도자산의 취득시기에 관한 의제) 제94조 제1호에 규정하는 자산으로서 1984년 12월 31일이전에 취득한 것은 1985년 1월 1일에 취득한 것으로 보며, 동조 제2호 내지 제5호에 규정하는 자산의 경우로서 대통령령이 정하는 자산에 대하여는 대통령령이 정하는 날에 취득한 것으로 본다. (3) 소득세법시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제164조 (토지·건물의 기준시가 산정)

④ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. 1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가 × 취득당시의 시가표준액 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액 제176조의2 (추계결정 및 경정)

② 법 제114조 제5항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가 (괄호안생략)

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호의 규정에 의한 매매사례가액 또는 제2호의 규정에 의한 감정가액이 제98조 제1항의 규정에 의한 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주권상장법인 또는 코스닥상장법인의 주식등을 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

④ 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에서 정하는 날(이하 "의제취득일"이라 한다)전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)에 대하여 제3항 제1호 내지 제3호의 규정을 적용함에 있어서 의제취득일 현재의 취득가액은 다음 각호의 가액 중 많은 것으로 한다.

1. 의제취득일 현재 제3항 제1호 내지 제3호의 규정에 의한 가액

2. 취득당시 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액이 확인되는 경우로서 당해 자산(상속 또는 증여받은 자산을 제외한다)의 실지거래가액이나 제3항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 직전일까지의 보유기간동안의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1973.5.26. 취득한 지목이 대지인 모번지 토지와 이에서 1985.5.18. 분할되면서 지목이 도로로 변경된 쟁점토지를 2007.11.8. 일괄하여 5억원에 양도하고서, 이를 기준시가의 비율로 안분하여 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액을 19,295,302원으로 산출하고 의제취득일 당시 환산가액에 의하여 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액을 1,466,622,622원으로 산출하고도 쟁점토지의 양도차익을 0으로 한 후, 모번지 토지 및 같은 해 양도한 ○○○ 소재 부동산의 양도차익과 합산하여 아래 <표1>과 같이 양도소득세 과세표준과 세액을 신고하였다가, 쟁점토지의 양도차익을 -1,464,634,640원으로 경정하는 것으로 하여 아래 <표2>와 같이 양도소득세 과세표준과 세액의 경정청구를 하였다. (2) 소득세법 97조 제1항 제1호 나목 및 소득세법시행령 제163조 제12항, 제176의2 제2항 내지 제4항에서 정한 방법에 따라 환산가액에 의하여 쟁점토지의 ㎡당 취득가액을 산출하면 아래와 같이 10,489,285원이 된다.

(3) 청구인이 1973.5.26. 모번지 토지(대지)와 이에 포함되어 있던 쟁점토지를 일괄 취득하였는데, 1985.5.18. 쟁점토지가 모번지 토지로부터 분할되면서 지목이 도로로 변경됨에 따라 쟁점토지의 지목 변경 후 시가표준액 등은 낮아졌으나 취득당시의 시가표준액은 대지를 기준으로 산출하므로 지목변경 전보다 높게 된다. 그 결과 쟁점토지의 양도당시 실지거래가액을 양도당시 기준시가와 취득당시 기준시가의 비율로 환산한 쟁점토지의 취득가액이 양도가액보다 현저하게 높게 산출되게 되자 처분청은 위 환산가액이 환산가액 관련 취지에서 반하여 현실에서 벗어난 것이며, 쟁점토지의 현황사진, 인근주민의 진술 등에 의하면 쟁점토지는 예전부터 주택 출입을 위한 통로로 사용되어 온 사실이 확인되므로 의제취득일 현재 쟁점토지가 도로였다고 보아 도로를 기준으로 시가표준액을 산출하여 환산가액을 산출하여야 한다며 위 청구인의 경정청구를 거부하였다.

(5) 살피건대, 해당 세법에서 과세대상 자산의 평가방법을 구체적으로 정하고 있는 이상 이에 따라 과세대상 자산의 가액을 산출하여 과세하여야 하는 것이며, 실질과세원칙에서 과세관청이 이를 배제하고 달리 평가한 자산의 가액에 의하여 과세할 수 있다는 법리가 도출된다고 보기는 어렵다. 또한 현재 쟁점토지의 상태 및 인근 주민의 불확실한 진술만으로 공부상 기재와 달리 의제취득일인 1985.1.1.에도 쟁점토지가 도로로 사용되고 있었다고 단정하기 어렵다. 따라서 소득세법 97조 제1항 제1호 나목 및 소득세법시행령 제163조 제12항, 제176의2 제2항 내지 제4항에서 정한 방법에 따라 산출된 환산가액을 쟁점토지의 취득가액으로 하여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하여 줄 것을 구한 청구인의 경정청구를 받아들여 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.