건축설계용역비, 약정수수료, 건물폐기물처리비, 부동산중개수수료를 양도에 따른 필요경비로 인정할 것인지 여부

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2003.3.13. ○○시 ○○구 ○○동 ○○○번지 ○○○호 소재 719㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 898,000천원에 취득하여 2003.6.18. (주)○○○(이하 “청구외법인”이라 한다)에 920,000천원에 양도하고 양도소득금액을 △18,020천원으로 계산하여 2003.8.30. 양도소득세를 실거래가액으로 신고하였다.
• 나. ○○지방국세청장은 청구외법인의 법인세 통합조사시 쟁점토지 양도가액을 1,120,000천원으로 확인하고 처분청에 통보한 바, 처분청은 2007.11.5. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 82,151천원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.1.28. 이의신청을 거쳐 2008.6.5. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청의 쟁점토지에 대한 양도소득세 결정시 소명자료 제출요구나 안내 등이 없었으며, 처분청이 확인한 부동산매매계약서상의 금액 1,120,000천원에는 보상비 등이 포함된 금액이므로 쟁점토지의 양도가액은 당초 청구인이 신고한 920,000천원이 정당하다. 예비적 청구로, 처분청이 확인한 매매계약서상의 금액 1,120,000천원을 양도가액으로 볼 경우, 건축설계용역비, 부동산중개수수료, 약정수수료, 폐기물처리비용 등의 경비가 지급되었으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견

○○지방국세청장의 조사에 의하여 확정된 양도가액 1,120,000천원은 매매계약서 등에 의하여 확인된 금액이며, 청구인이 필요경비로 요청한 건축설계용역비, 약정수수료, 폐기물처리비는 쟁점토지 양도와 직접 관련이 없는 것이며, 부동산중개수수료 중 일부는 금융증빙 등 객관적인 증빙자료를 제시하지 아니하므로 필요경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점

① 처분청이 확인한 쟁점토지의 매매계약서상의 양도가액에 보상비가 포함되어 있으므로 이를 제외한 금액을 양도가액으로 하여야 한다는 주장의 당부(주위적 청구)

② 건축설계용역비, 약정수수료, 건물폐기물처리비, 부동산중개수수료를 쟁점토지 양도에 따른 필요경비로 인정할 것인지 여부(예비적 청구)

• 나. 관련법령

(1) 주위적 청구 관련

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ․ 감정가액 ․ 환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정 ․ 경정 및 통지】

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조제1항제6호 및 제97조제1항제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

(2) 예비적 청구 관련

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한다.

1. 취득가액을 제1항제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권등을 확보하기 위하여 직접소요된 소송비용 ․ 화해비용등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

③ 법 제97조제1항제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용 ․ 화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경 ․ 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조제1항제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 2003.3.13. 쟁정토지를 898,000천원에 취득하여 2003.6.18. 청구외법인에게 920,000천원에 양도하고 양도소득금액을 △18,020천원으로 계산하여 2003.8.30. 양도소득세를 실거래가액으로 신고하였으나, 처분청은 양도가액을 1,120,000천원으로 확인하고 2007.11.5. 양도소득세 82,151천원을 고지한 사실이 경정결의서 등에 의하여 확인된다.

(2) 주위적청구에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 연립주택을 신축할 목적으로 쟁점토지를 취득하여 설계 완료후 건축허가 진행 중에 양도하여 부동산매매계약서상의 양도금액 1,120,000천원에는 보상비 등이 포함된 금액이므로 청구인이 당초 신고한 금액 920,000천원을 실지양도가액이라고 주장한다. (나) 청구인이 증빙서류로 제출한 쟁점토지 매매(매도)계약서를 보면, 청구인은 2003.5.1. 청구외법인에게 쟁점토지를 920,000천원(2003.5.1, 계약금 92,000천원, 2003.6.17. 잔금 828,000천원)에 양도하는 것으로 매매계약을 체결하였으며, 건물, 이주, 토지점유사용권, 사업포기보상비는 별도로 한다고 기재되어 있으나, 양도금액의 금융자료는 확인되지 아니한다. (다) 처분청이 제시한 자료에 의하면, 처분청은 2007.9.27. 과서예고통지서를 청구인에게 발송하였으며, ○○지방국세청장의 청구외법인 조사 결과, 2003.2.28. 작성된 쟁점토지의 매매계약서와 쟁점토지 양수자인 청구외법인의 대표이사 신○○의 확인서에 의하여 청구인이 청구외법인에게 쟁점토지를 양도가액 1,120,000천원에 양도한 사실을 확인하였다. 또한, 청구외법인이 쟁점토지의 근저당권 설정[채무자 (주)○○] 해지를 위하여 2003.6.17. (주)○○ ○○은행 계좌에 1,000,000천원을 입금하였음이 무통장입금증으로 확인되고, 2003.6.18 쟁점토지를 소유권이전한 것으로 나타나며, 청구인은 2003년말 기준 청구외법인의 주식 38％, (주)○○의 주식 43.71％를 소유한 것으로 확인된다. (라) 살피건대, 소득세법 제96조 제1항 단서는 양도자가 양도당시 및 취득당시 실지거래가액을 증빙서류와 신고한 경우 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액에 의한다고 규정하고 있고, 제114조 제4항 단서는 거주자가 제96조제1항제6호의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정하도록 규정하고 있는 있는 바, 이 건의 경우, 처분청이 확인한 양도가액(1,120,000천원)에는 보상비 등이 포함된 금액이므로 청구인은 당초 신고한 양도가액 920,000천원을 실지거래가액이라고 주장하나, 처분청이 확인한 매매계약서상의 양도가액을 쟁점토지 양수자인 청구외법인 대표이사 신○○가 확인하였고, 청구인이 제출한 매매계약서(2003.5.10.)보다 먼저 작성(2003.2.28.)된 점으로 보아, 처분청이 확인한 매매계약서상의 양도가액이 실지거래가액으로서 신빙성이 있어 보이고, 동 매매계약서에는 양도가액 이외에 보상비 등 어떠한 내용도 기재되어 있지 아니하므로 매매계약서상의 양도가액 1,120,000천원을 실지거래가액으로 보는 것이 타당하다 할 것이다. 따라서, 처분청이 확인한 매매계약서상의 양도가액을 실지거래가액으로 하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(3) 예비적청구에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 건축설계용역비 75,000천원, 토지취득 약정수수료 30,000천원, 폐기물처리비 20,000천원, 부동산중개수수료 28,000천원에 대하여 쟁점토지 양도에 따른 필요비용으로 계상하여야 한다고 주장한다. (나) 청구인이 제출한 건축설계용역비 관련 증빙서류를 보면, 2003.3.10. 계약금액 110,000천원으로 계약한 사실이 나타나며, 건축설계용역비로 2003.3. 75,000천원을 받았다는 (주)○종합건축사사무소 대표이사 김○○의 영수증을 제출하고 있으며, 금융자료는 확인되지 아니한다. 쟁점토지 취득 약정서 및 영수증에 의하면, 구○○는 2003.2.18. 청구인에게 쟁점토지를 900,000천원에 매수하도록 책임을 지고, 청구인은 구○○에게 40,000천원을 분양 승인후 30일내에 지급하는 것으로 약정하고 있으며, 구○○가 2003.7.18. 3천만원을 받았다는 영수증을 제출하고 있고, 영수내역에는 2003.2.18. ‘약정금액 중 일부 수령’이라고 기재되어 있으나 수취자란이 공란으로 되어 있어 누구에게 발행하였는지 확인되지 아니한다. 폐기물처리비 관련 증빙서류를 보면, 폐기물처리업체인 ○○토건(주) 이사 임○○는 2003.4.29. 쟁점토지 건물 철거시 폐기물처리 및 폐기물처리대금 20,000천원을 지급받은 사실을 확인하면서 그 증빙으로 입금표를 제시하고 있으나, 금융자료는 확인되지 아니한다. 쟁점토지 부동산중개수수료 관련 증빙서류를 보면, 부동산중개인 박○○가 2003.2.7. 착수금조로 받은 18,000천원의 영수증을 발급한 사실이 나타나나 수취 인란은 공란이며, 청구인 계좌에서 2003.6.2. 박○○에게 10,000천원 송금한 내역이 나타나고, 부동산중개수수료 58,000천원 중 30,000천원은 이의신청시 인정받은 것으로 확인된다. (다) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하면, 소득세법 제97조제1항 은 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 취득가액, 자본적지출액, 양도비를 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제164조 제3항에서 자본적지출액이라 함은 당해자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 비용, 양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 등으로 규정하고 있고, 제5항에서 양도비라 함은 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 규정하고 있는 바, 건축설계용역비는 청구인이 당초 쟁점토지에 연립주택을 신축하기 위하여 지출한 비용이므로 쟁점토지 양도관련 비용으로 보기 어렵다 할 것이다. 건물폐기물처리비 20,000천원은 쟁점토지 매매계약서에서 기존건물 철거조건으로 매매계약된 것이 확인되므로 토지관련 자본적지출 비용 또는 양도비용으로 보이나, 폐기물처리업체인 ○○토건(주)가 폐기물을 처리하고 입금표를 발급한 사실만을 확인하고 금융자료 등 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있어 확인서만으로는 증빙자료로 신빙성이 부족해 보인다. 약정수수료 30,000천원은 청구인이 쟁점토지 취득시 구○○와 약정한 금액(40,000천원) 중 일부라고 주장하면서 2003.7.18. 발급받은 영수증을 제출하고 있으나, 약정서 내용을 보면, 청구인이 구○○에게 40,000천원을 분양 승인후 30일내에 지급하며, 사업시행자가 변경되어도 후임승계자에게 동일한 효력을 보장하는 것으로 약정하고 있는 점, 쟁점토지가 양도(2003.6.18.)된 후인 2003.7.18. 지급한 점, 영수증의 수취자란이 공란으로 되어 있어 수취자가 누구인지 확인되지 아니한 점으로 보아 청구인의 지급사실이 객관적으로 입증되지 아니하므로 이를 인정하기 어려워 보인다. 부동산중개수수료 58,000천원 중 불인정한 28,000천원에 대하여 2003.2.7. 착수금조로 지급했다는 영수증(18,000천원)과 2003.6.2. 10,000천원의 통장거래내역서, 박○○의 사실확인서를 제출하고 있으나, 일반적인 부동산 중개수수료 요율(최고 0.9％)에 비추어 볼 때, 부동산중개수수료 58,000천원은 쟁점토지 매매에 대한 중개수수료라고 보기에는 높음에도 별도의 계약이 없는 것으로 보아 청구인이 지급하거나 송금하였다고 주장한 중개수수료 28,000천원은 통상적인 중개수수료로 볼 수 없어 이를 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 무두 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.