실지 취득가액을 검인계약서상의 가액으로 보아 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2007.12.3. 청구인에게 한 2004년 귀속 양도소득세 76,209,820원의 부과처분은, ○○시 ○○구 ○○동 159-28 대지 86m 2 및 건물 82.28m 2 의 취득가액을 소득세법 시행령 제176조의 2 제2항의 규정에 의한 환산가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 1999.11.3. 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 159-28 대지 86m 2 및 지상 2층 주택 및 근린생활시설 82.28m 2 (이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2004.6.2. 양도하고, 실지거래가액으로 양도차익을 산정(양도가액 320,000천원, 취득가액 300,000천원)하여 2004.7.31. 양도소득과세표준 예정신고를 하고 양도소득세 1,701,000원을 납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 조사결과, 청구인이 신고한 양도가액은 실지거래가액으로 인정하였으나, 취득가액은 검인계약서상의 가액 100,000천원으로 하여 2007.12.6. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 76,209,820원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.1.31. 이의신청을 거쳐 2008.5.28. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산을 양도한 고○○은 청구인의 친형으로 1999.9.2. 쟁점부동산을 청구인에게 240,000천원에 양도하고, 1999.9.16. ○○시 ○○구 ○○ 1동 226-2 소재 부동산(2층 주택 및 근린생활시설)을 김○○으로부터 199,000천원에 취득하였는데, 고○○의 매입부동산의 매매대금중 전세보증금 24,000천원을 제외한 175,000천원을 청구인이 쟁점부동산의 매수대금으로 고○○에게 지급할 금액에서 고○○을 거치지 아니하고 고○○에게 부동산을 양도한 김○○에게 직접 지급하였으며, 동 자금의 원천은 청구인의 ○○은행 계좌에서 1999.10.26. 50,000천원을 이체송금하였고, 나머지 금액중 110,000천원을 친척인 고○○으로부터 빌려서 김○○에게 지급하였다. 위와 같은 사실은 청구인의 ○○은행 통장사본, 부동산매매계약서 및 차용증 등의 증빙에 의하여 확인되므로 쟁점부동산의 실지 취득가액을 240,000천원으로 하여 이 건 처분을 경정하여야 하고, 설령, 동 금액을 취득가액으로 인정하지 못하는 경우라 하더라도 처분청이 취득가액으로 본 검인계약서상의 가액 100,000천원은 쟁점부동산중 건물을 제외한 도지부분의 개별공시지가 120,400천원에도 못 미치는 가액으로 실제 취득가액이 될 수 없으므로 소득세법 제114조 제5항 및 같은법시행령 제176조의 2 제2항, 제3항에 의하여 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 고○○으로부터 110,000천원을 차용하였다며 차용증과 고○○의 예금계좌를 증빙으로 제시하고 있으나, 고○○의 예금계좌 출금액은 1999.10.4. 30,000천원과 1999.10.20. 25,000천원 합계 55,000천원에 불과하며, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 취득에 대한 부동산 매매계약서, 전세보증금 확인증, 차용증은 쌍방합의에 의해 임의로 작성 가능하여 증빙자료로서 신빙성이 없으며, 또한, 검인계약서는 매매당사자들이 작성하여 시장･군수의 검인을 받은 것으로 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되므로 쟁점부동산의 취득가액을 검인계약서상의 가액인 100,000천원으로 하여 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 실지 취득가액을 검인계약서상의 가액(100백만원)으로 보아 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액･감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액･감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액･감정가액･환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액･감정가액･환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정･경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 의한 가액에 의하여야 한다. 다만, 거주자가 제96조 제1항 제6호 및 제97조 제1항 제1호 가목 단서의 규정에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액･매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액” 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 제1호 내지 제7호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지･건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 청구인이 쟁점부동산을 240,000천원에 취득한 것으로 볼 수 있는지 여부에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 실지취득가액이 240,000천원이라고 주장하면서 쟁점부동산 및 양도자 고○○이 대체 취득한 부동산의 매매계약서･등기부등본 각 2부, 고○○의 확인서, 청구인의 ○○은행 예금계좌 거래내역조회표, 차용증, 친척 고○○의 ○○은행 예금계좌 거래실적증명서 등을 증빙자료로 제출하므로 이에 대하여 살펴본다.

1. 쟁점부동산의 매매계약서를 보면, 1999.9.2. 청구인이 고○○으로부터 쟁점부동산을 매매가액 240백만원에 취득하는 것으로 매매계약을 체결한 것으로 되어 있고, 계약금 30,000천원은 계약일에, 중도금 70,000천원 및 잔금 140,000천원은 각각 1999.10.4. 및 1999.11.3. 지급하고, 전세보증금 60,000천원은 잔금에서 공제하는 것으로 약정되어 있으며, 동 부동산의 등기부등본을 보면, 1999.11.3. 고○○으로부터 청구인에게 소유권이 이전등기(1999.9.2. 매매원인)된 것으로 나타난다.

2. 쟁점부동산의 양도자 고○○이 대체 취득한 부동산 매매계약서를 보면, 1999.9.16. 고○○이 매도인 김○○과 ○○시 ○○구 ○○1동 226-2 대지 104.4m 2 및 2층 건물(1층 주택 및 근린생활시설, 2층 주택)을 199,000천원에 매매계약을 체결한 것으로 되어 있고, 계약금 10,000천원은 계약일에, 중도금 80,000천원 및 잔금 109,000천원은 각각 1999.10.4. 및 1999.10.27. 지급하고, 3개 점포에 대한 전세보증금 24,000천원은 매수인이 승계하는 것으로 각각 약정되어 있으며, 동 부동산의 등기부등본을 보면, 1999.11.3. 고○○의 명의로 소유권이전등기(1999.9.3. 매매원인)된 것으로 나타난다.

3. 청구인의 ○○은행 예금계좌(계좌번호 ○○○)의 거래내역조회표를 보면, 1999.10.26. 50,000천원이 ○○○(청구인은 김○○의 예금계좌라는 주장이나 확인되지 아니함)로 이체지급된 것으로 나타나고, 차용증을 보면, 청구인이 고○○으로부터 1999.10.4. 70,000천원, 1999.10.20. 40,000천원 합계 110,000천원을 이자 연 5%(월 460천원), 2001.10.4.을 지급기한으로 하여 차용한 것으로 되어 있으며, 고○○의 ○○은행 예금계좌(계좌번호 ○○○) 거래실적증명서를 보면, 1999.10.4. 30,000천원, 1999.10.20. 25,000천원이 현금출금되었고, 청구인이 1999.12.6.~2005.9.6. 기간중 460천원~1,090천원씩을 49회에 걸쳐 80,350천원을 고○○ 명의의 위 계좌에 이체송금한 것으로 나타난다. (나) 위와 같은 사실관계를 종합하여 보면, 쟁점부동산의 양도자 고○○이 양도당일 쟁점부동산과 용도와 규모 등이 유사한 다른 부동산을 양수한 사실이 확인되고, 청구인이 고○○으로부터 일부 금액을 차용하여 매월 이자를 지급한 것으로 보여지는 사실 등으로 볼 때, 청구인이 쟁점부동산의 양수대금으로 고○○이 취득한 다른 부동산의 양수대금을 동 부동산의 양도자 김○○에게 대신 지급하였다는 청구인의 주장은 일응 신빙성이 있어 보이나, 1999.10.26. 청구인의 계좌에서 이체지급된 50,000천원이 김○○에게 이체입금된 것인지 여부가 구체적으로 확인되지 아니하고 있고 청구인에게 110,000천원을 대여하였다는 고○○의 예금계좌 출금액이 55,000천원에 불과하며, 청구인과 고○○이 친형제간으로 매매계약서 임의작성이 가능한 점 및 청구인이 당초 양도소득 과세표준 신고시 매매가액이 3억원인 허위매매계약서를 제출한 사실 등을 볼 때, 매매대금이 240,000천원인 쟁점부동산의 매매계약서가 실제 계약서라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다.

(2) 다음으로 처분청이 이 건 과세처분의 근거로 삼은 취득당시 검인계약서에 기재된 취득가액 100,000천원을 쟁점부동산의 실지취득가액으로 볼 수 있는지 여부에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산과 연접되어 있는 ○○시 ○○구 ○○동 159-53 소재 부동산(이하 “비교부동산”이라 한다)의 등기부등본 및 건축물대장 등을 증빙자료로 제출하면서 비교부동산은 쟁점부동산에 비하여 면적 및 기준시가가 적음에도 1999년 11월 당시 채권최고액 115백만원의 근저당권이 설정되어 있었고, 쟁점부동산도 2001년 3월 채권최고액 120백만원의 근저당권이 설정되어 있는 등을 볼 때, 검인계약서의 가액 1억원은 실지취득가액으로 볼 수 없으므로 기준시가로 환산한 가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하여야한다는 주장이므로 이에 대하여 본다.

1. 쟁점부동산과 비교부동산의 소재지, 규모, 기준시가 및 근저당권 설정액 등을 보면, 아래 <표>와 같다. <표> 쟁점부동산과 비교부동산의 규모, 기준시가 및 근저당권설정액 등 비교 구분 쟁점부동산 비교부동산 소재지

○○동 159-28

○○동 159-53 토지 면적 86m 2 78.2m 2 건물 면 적 2층 82.28m 2 2층 116.35m 2 구 조 연와조 세멘블록조 용 도 1층 소매점, 2층 주택 1,2층 2종근린생활시설 사용승인일 1983.2.9. 1972.4.1. 취득당시 기준시가 (1999년) 토 지 120,400,000원 (1,400,000원/m 2) 117,300,000원 (1,500,000원/m 2) 건 물 14,930,200원 5,733,146원 합 계 135,330,200원 123,033,146원 근저당권 설정내역 (토지부분) 채권최고액 120,000,000원 100,000,000원 15,000,000원 설정일 2001.3.3. 99.8.23. 99.11.29. 말소일

• 01.4.9. 01.5.23. 근저당권자

○○은행 곽○○, 서○○

2. 쟁점부동산의 토지의 개별공시지가의 추이를 보면, 아래<표>와 같이 취득 이후 계속 상승추세에 있으며, 처분청이 실지 취득가액으로 인정한 검인계약서상의 가액 100,000천원은 쟁점부동산중 토지의 취득당시 개별공시지가 120,400천원(1,400천원/m 2 당×86m 2)에 비하여 낮은 것으로 나타난다. <표> 쟁점부동산중 토지의 개별공시지가 및 상승률 추이 (단위: 천원) 연도별 1999년 2000년 2001년 2002년 2003년 2004년 공시지가(m 2 당) 1,400 1,420 1,510 1,580 1,920 2,110 전년대비상승율

• 101.4% 106.3% 104.6% 121.5% 109.8%

3. 위의 사실관계 등을 종합하여 보면, 이 건의 경우 처분청이 쟁점부동산의 실지취득가액으로 본 검인계약서의 가액 100,000천원은 쟁점부동산중 토지의 취득당시 개별공시지가 120,400천원(1,400천원×86m 2)에 비하여 20,400천원이 낮은 가액이고, 실지양도가액 300,000천원은 동 검인계약서의 가액에 비하여 300% 상승한 가액으로 쟁점부동산중 토지의 개별공시지가 상승률인 133.6%에 비하여 상승폭이 지나치게 높으며, 쟁점부동산의 취득당시(1999년 11월) 비교부동산의 근저당권 설정액이 115,000천원이고, 2001년 3월 쟁점부동산의 근저당권 설정액이 120,000천원인 점과 통상 근저당권 설정액이 시가의 70~80% 정도인 점, 부동산거래에 따른 등기시 실지거래가액을 기재하도록 한 부동산등기법의 개정내용이 시행된 2006.6.1. 전에는 취득세･등록세 등을 적게 납부할 목적으로 실제 매매계약서 외에 별도로 매매대금을 낮추어 작성하는 검인용 매매계약서를 작성하는 것이 일반적인 관행이었던 점, 청구인이 쟁점부동산의 취득자금을 대여받았다는 고○○의 계좌로 1999.10.4.~2005.9.6. 기간중 49회에 걸쳐 80,350천원을 송금한 점 및 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서상 고○○으로부터 임대보증금 60,000천원을 승계받기로 한 점에 비추어 쟁점부동산의 실제 취득가액은 최소한 검인계약서상 매매대금인 1억원을 초과할 것으로 보여지는 점 등으로 볼 때, 동 검인계약서의 가액을 쟁점부동산의 실지취득가액이라고 보기에 무리가 있으므로 그대로 인정하기 어렵다. (나) 소득세법 제114조 제5항 및 같은법 시행령 제176조의 2 제2항 및 제3항에서 실지거래가액을 적용하여 양도소득세 경정시 취득가액이 불분명한 경우에는 토지지목 및 이용현황이 유사한 부동산의 3월 이내의 매매사례가액, 당해 부동산에 대한 감정평가법인의 감정가액, 당해 부동산의 양도당시 실지거래가액을 기준시가 비율로 환산한 취득가액, 당해 부동산의 기준시가를 순차로 적용하도록 규정하고 있는 바, 쟁점부동산의 실지양도가액에 대하여는 다툼이 없고 청구인이 주장하는 실지취득가액 240,000천원과 처분청이 과세근거로 한 검인계약서의 가액 100,000천원 모두 실지취득가액으로 인정하기 어려운 이 건의 경우 청구인이나 처분청이 쟁점부동산과 유사한 부동산의 매매사례가액이나 당해 부동산에 대한 감정가액의 제시가 없으므로 그 다음으로 환산가액을 적용하는 것이 타당하다고 판단된다. (다) 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 양도소득 과세표준을 산정함에 있어 취득가액을 소득세법시행령 제176조 의 2 제2항의 규정에 의한 환산취득가액으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.