비교대상입주권의 매매사례가액으로 시가를 평가하여 과세한 처분의 당부

○○세무서장이 2008.5.7. 청구인에게 한 2007년 5월 증여분 증여세 74,382,000원의 부과처분은 ○○시 ○○구 ○○동 00 소재 ○○○○ 0단지아파트 000동 1601호에 대한 입주권의 시가를 900,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2007.5.15. 청구인의 모 한○○로부터 ○○시 ○○구 ○○동 00 소재 ○○○○ 0단지아파트 000동 1601호에 대한 입주권(이하 “쟁점입주권”라 한다)을 증여받은 후, 2007.8.15. 쟁점입주권의 재산가액을 600,000천원으로 하여 2007년 5월분 증여세 126,900천원을 신고․납부하였다.
• 나. 2008.2. 처분청은 쟁점입주권의 시가를 같은 곳 ○○○○ 0단지아파트 000동 1801호(이하 “비교대상입주권”이라 한다)의 매매사례가액 920,000천원을 쟁점입주권의 시가로 평가하여 2008.5.7. 청구인에게 2007년 5월분 증여세 74,382,000원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.6.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점입주권과 비교대상입주권은 위치․조망권․편의시설․주변공기의 흐름이 상이함에도, 비교대상입주권의 분양가액, 분양면적이 동일하다는 이유로 비교대상입주권의 매매사례가액을 쟁점입주권의 시가로 평가하여 과세한 처분은 부당하며, 처분청이 2007.9.28. 840,000천원의 매매사례가액이 있어 이를 적용하겠다는 전화가 있었으나 이를 적용하지 아니하고 비교대상입주권의 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인의 주장과 같이 비교대상입주권의 위치․조망권․편의시설 등에 있어 쟁점입주권과의 차별성을 찾기 어렵고, 2007.9.28. 매매사례가액 840,000천원은 평가기준일 전후 3월 이내의 기간에 해당되지 않아 쟁점입주권의 매매사례가액으로 적용할 수 없으며, 평가기준일 전 3월 이내에 거래된 비교대상입주권은 쟁점입주권과 방향․분양가․조합원 권리가액 등이 동일하므로 쟁점입주권의 재산가액을 비교대상입주권의 매매사례가액으로 평가하여 과세한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점입주권의 증여재산가액을 비교대상입주권의 매매사례가액으로 시가를 평가하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. (이하 생략)

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. (2) 상속세및증여세법시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 “매매 등” 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. (단서 생략)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 2008.2. 처분청 조사공무원이 작성한 ‘증여세 조사보고서’에 의하면, ○○○○ 0단지아파트 조합원입주권에 대한 동일평형의 매매사례가액에 대한 조사내용은 다음 <표1>과 같고, 쟁점입주권의 증여일 전․후 3개월 이내의 거래건 중 비교대상입주권이 쟁점입주권과 평형 및 분양가액이 동일하다 하여 비교대상입주권의 매매사례가액 920,000천원을 쟁점입주권의 시가로 결정하고 있는 사실이 심리자료에 의하여 확인된다. (단위：㎡, 천원) 구분 아파트명 내역 계약일 분양가액 매매 사례가액 비 고 동 호 면적

○○○○ 000 1601 110.84 ’07.5.15 508,160

• 증여재산 비 교 대 상 1 〃 000 1801 110.84 ’07.3.15 508,160 920,000 매매사례 2 〃 000 1702 110.53 ’07.5.14 515,160 858,000 3 〃 000 703 110.53 ’07.5.14 506,130 865,000 4 〃 000 2302 110.86 ’07.5.15 499,600 850,000 5 〃 000 2903 110.84 ’07.5.24 507,400 900,000 6 〃 000 2504 110.53 ’07.5.29 518,170 895,000 7 〃 000 1901 110.53 ’07.5.29 515,160 880,000 8 〃 000 1603 110.53 ’07.6.5 515,160 920,000

(2) 이에 대하여 청구인은 쟁점입주권과 비교대상입주권의 분양가액과 면적이 같다고 매매사례가액이 같은 것은 아니며(청구인은 000동 1702호의 분양가액 515,160천원은 비교대상입주권의 분양가액 508,160천원 보다 7,000천원 높게 책정되었음에도 매매사례가액은 62,000천원이 저렴하게 매매된 것을 예로 들고 있다) 매매사례가액이 여러 개일 경우 쟁점입주권의 증여일에 가까운 거래일로 가장 높은 가액이 아니라 가장 낮은 가액으로 계약된 매매사례가액을 적용하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 본다. (가) 쟁점입주권과 매매사례가액이 있는 입주권에 대한 기준시가, 방향 및 평형별로 구분된 사항을 보면 다음 <표2>와 같은 것으로 나타난다. (단위：㎡, 천원) 구분

○○○○ 아파트 계약일 기준시가 분양가 매매가 방 향 비 고 동 호 33평형

000 1601 A형 ’07.5.15 667,000 508,160

• 동남향 증여재산 비 교 대 상 1 000 1801 A형 ’07.3.15 680,000 508,160 920,000 동남향 매매사례 2 000 1702 기본형 ’07.5.14 720,000 515,160 858,000 남서향 3 000 703 기본형 ’07.5.14 691,000 506,130 865,000 동남향 4 000 2302 B형 ’07.5.15 680,000 499,600 850,000 동남향 5 000 2903 A형 ’07.5.24 680,000 507,400 900,000 남서향 6 000 2504 기본형 ’07.5.29 705,000 518,170 895,000 동남향 7 000 1901 기본형 ’07.5.29 705,000 515,160 880,000 동남향 8 000 1603 기본형 ’07.6.5 720,000 515,160 920,000 남서향 (나) ○○○○ 0단지아파트 재건축조합 조합원 공급계약서에 의한 평형별 면적은 다음 <표3>과 같다. (단위：㎡) 구 분 기본형 A형 B형 건 물

① 전용면적 84.83 84.95 84.97

② 주거공용면적 25.70 25.89 25.89

③ 분양면적(①+②) 110.53 110.84 110.86

④ 기타공용 48.24 48.30 48.31

⑤ 계약면적(③+④) 158.77 159.14 159.17 대지지분 40.00 40.08 40.13 (다) 쟁점입주권이 속한 ○○○○ 0단지아파트 단지의 위치도에 의하면, 쟁점입주권은 ○○로에 접하여 있고, 000동 1801호, 000동 2302호 및 000동 2903호는 ○○○○길에 접하여 있으며, 나머지 000동 1702호, 000동 703호, 000동 2504호, 000동 1901호 및 000동 1603호는 단지 내에 각각 위치하고 있는 것으로 나타난다. (라) 비교대상입주권을 비롯한 8건의 매매사례입주권을 보면, 분양가액에 있어서 000동 1702호(515,160천원), 000동 2504호(518,170천원), 000동 1901호(515,160천원), 000동 1603호(515,160천원)의 분양가액이 쟁점분양권의 분양가액(508,160천원) 보다 높은 것으로 나타난다. (마) 쟁점입주권의 분양가액보다 같거나 낮은 4건의 매매사례입주권 중 쟁점입주권과 같은 A형은 000동 1801호와 000동 2903호임을 알 수 있고, 000동 1801호와 000동 2903호의 기준시가가 680,000천원으로 동일하면서 다른 매매사례입주권보다 기준시가가 낮은 것으로 나타나며, 000동 2903호의 계약일이 000동 1801호의 계약일보다 쟁점입주권의 계약일에 가까운 것으로 나타난다. (바) 청구인이 처분청의 담당자로부터 쟁점입주권과 동일한 단지내의 2007.9.28. 계약된 000동 902호의 매매사례가액 840,000천원을 적용할 것이라는 사실이 있다는 주장에 대해, 처분청은 2008.5.28. 회신(처분청 재산세1과-0000)을 통해 비교대상입주권의 매매사례가액 920,000천원으로 과세한 경위는 증여일 전후 3개월 이내의 매매사례가액 중에서 쟁점입주권과 동일한 평형, 동일한 분양가액의 매매사례가액으로 결정한 것이며, 2007.9.28. 매매사례가액 840,000천원은 평가기준일 전후 3월 이내의 기간에 해당되지 않아 적용대상이 아니라는 내용으로 회신한 사실이 심리자료에 의하여 확인된다

(3) 살피건대, 상속세및증여세법 제60조, 같은법시행령 제49조의 규정에 따라 증여일 전후 3개월 이내의 기간 중 당해 재산과 면적·위치·용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가액이 확인되는 경우에는 이를 시가로 보고, 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의하도록 하고 있는 바, <표2>에서 보는 바와 같이 쟁점입주권과 분양가액이 같거나 낮은 매매사례입주권 중에서도 형태와 기준시가 등을 고려할 때 보다 유사한 매매사례가액이라 할 수 있는 것은 000동 1801호와 000동 2903호 입주권이며, 이 중 쟁점입주권의 계약일(2007.7.15)에 보다 가까운 매매사례가액은 000동 2903호(2007.5.24)임을 알 수 있다. 따라서, 처분청이 쟁점입주권의 시가를 비교대상입주권의 매매사례가액 920,000천원으로 보아 과세한 이 건 처분은 쟁점입주권보다 분양가액이 낮으며, 평형이 동일하고 그 계약일이 쟁점입주권의 계약일에 가까운 000동 2903호의 매매사례가액 900,000천원을 쟁점입주권의 시가로 보아 이 건 증여세의 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제81조 와 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.