비교대상아파트의 매매사례가액을 상속재산의 시가로 본 처분의 당부

○○세무서장이 2008.3.25. 청구인에게 한 2006년 상속분 상속세 153,559,010원의 부과처분은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ○○아파트 ○동 ○○○호 의 상속재산가액을 840,000,000원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정한다.

청구인 김○욱 은 모친인 김○자 가 2006.2.27. 피상속인 김○식 으로부터 상속받은 상속재산 중 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ ○○아파트 E동 5×1호 (전용면적 149.52㎡로 이하 “쟁점아파트”이라 한다)의 시가를 800,000천원으로 평가하는 등 상속세과세가액을 1,887,450천원, 과세표준을 734,966천원으로 하여 신고하였다. 처분청은 상속인들(김○자 외 2인)에 대한 상속세 조사를 실시한 결과, 쟁점아파트와 같은 동 같은 평형의 아파트 5×5호(이하 “비교대상1아파트”라 한다)가 2006.5.18. 1,000,000천원에 매매계약이 체결된 사실을 확인하고 쟁점아파트의 상속개시일 현재 시가를 비교대상1아파트의 매매사례가액으로 평가하는 등 611,020천원의 상속세과세가액을 적출하여 2008.3.25. 청구인에게 2006년 상속분 상속세 153,559,010원을 경정고지하였다. 청구인들은 이에 불복하여 2008.6.10. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 처분청은 상속개시 당시 쟁점아파트와 같은 단지 내 아파트 거래가가 매월 수천만원씩 상승하고 있던 중이었음도 불구하고 쟁점아파트의 상속개시 일 현재 시가를 상속개시일로부터 3개월 후인 2006.5.18. 거래된 비교대상1아파트의 매매사례가액으로 평가하였으나, 쟁점아파트와 같은 단지내 D동 120×호(전용면적 149.59㎡로 이하 “비교대상2아파트”라 한다)가 상속개시일로부터 1개월 전인 2006.1.14. 840,000천원에 매매되었으므로 비교대상2아파트의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다. 왜냐하면, 쟁점아파트의 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 매매가 이루어진 가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다고 상속세 및 증여세법 제49조 제2항 에 규정되어 있는 바, 쟁점아파트의 시가는 당초 신고한 가액인 800,000천원으로 하여 이 건 상속세를 감액경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 비교대상2아파트는 쟁점아파트와 같은 단지내 같은 평형이고 비교대상2아파트의 매매계약이 비교대상1아파트의 매매계약 보다 상속개시일에 가까운 날에 체결되었다 하더라도 상속개시일 현재 기준시가가 쟁점아파트의 기준시가 보다 낮을 뿐만 아니라 쟁점아파트가 위치한 E동에서 가장 멀리 떨어져 있는 D동의 아파트이고 쟁점아파트는 5층인 반면 비교대상2아파트는 12층이고 두 아파트의 방향도 서로 다르므로 비교대상2아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 상속개시일 현재 시가로 보기에는 무리가 있으므로 비교대상1아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 본 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 상속받은 쟁점아파트의 상속개시일 현재 시가를 비교대상아파트의 매매사례가액으로 하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 이 건 과세요건 성립당시의 관련법령을 본다.

○ 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가 한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

○ 상속세 및 증여세법 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 2008년 2월에 작성한 김○자 외 2인에 대한 상속세조사종결보고서에 의하면, 아래〈표1〉에서와 같이 2005.5.2. 고시한 비교대상1아파트의 기준시가는 496,000천원으로 쟁점아파트의 기준시가와 동일하고, 상속개시일 전후 6월내 매매계약이 체결된 건 중 최근에 거래된 사례에 해당하여 비교대상1아파트의 매매가액 1,000,000천원 을 쟁점아파트의 상속재산가액으로 결정한 것으로 나타난다. 〈표1〉 (단위: ㎡, 백만원) 구분 쟁점아파트 비교대상1아파트 비 고 계약일(상속개시일) (2006.2.27) 2006.5.18 상속개시일 기준 최근거래 소재지

○○ E-5×1

○○@ E-5×5 토지면적 61,150 61,150 면적 동일 건물면적 149.52 149.52 면적 동일 기준시가 496 496 2005.5.2. 기준시가 매매(신고)가액 (800) 1,000

(2) 청구인의 모친인 김○자 가 쟁점아파트를 2006.2.27. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2006.8.22. 소유권이전등기를 경료한 사실이 등기부등본에 의하여 확인되고, 비교대상1아파트 및 비교대상2아파트의 매매계약이 2006.5.18. 및 2006.1.14.에 체결된 사실이 각각의 등기부등본에 의하여 확인된다. (3) 국세청 기준시가사이트 및 국토해양부 부동산공시가격 알리미사이트에 의하면, 아래 〈표2〉에서와 같이 2005.5.2. 고시된 쟁점아파트와 비교대상1아파트의 기준시가는 496,000천원으로 동일한 반면, 비교대상2아파트의 기준시가는 492,000천원으로 쟁점아파트의 기준시가 보다 4,000천원이 낮으나, 공시기준일이 2006.1.1.이지만 2006.4.28. 고시된 쟁점아파트의 기준시가는 668,000천원으로 비교대상2아파트의 기준시가와 동일한 것으로 나타난다. 또한, 2006년 3월 초순에 쟁점아파트와 같은 평형이고 8층에 위치한 아파트가 109,500천원에 매매계약이 체결된 사실이 국토해양부 부동산공시가격 알리미사이트에 의하여 확인된다. 〈표2〉 (단위: ㎡, 백만원) 구분 쟁점아파트 비교대상1아파트 비교대상2아파트 계약일(상속개시일) (2006.2.27) 2006.5.18 2006.1.14 소재지

○○@ E-5×1

○○@ E-5×5

○○@ D-120X 토지면적 61.817 61.817 61.156 건물면적 149.52 149.52 149.59 기준시가 2005.5.2 496 496 492 2006.4.28 668 668 668 매매(신고)가액 (800) 1,000 840

(4) 위와 같은 사실과 관련법령을 종합해 보건대, 쟁점아파트의 상속개시일 현재 기준시가가 비교대상2아파트의 기준시가 보다 약간 높으나 공시기준일자가 2006.1.1.인 2006년도 기준시가는 두 아파트가 동일한 점, 쟁점아파트의 상속개시일과 비교대상2아파트의 매매계약일과는 1개월 13일의 기간의 차이가 있으나 쟁점아파트의 상속개시일과 비교대상1아파트의 매매계약일과는 2개월 21일의 기간의 차이가 있으므로 비교대상2아파트의 매매계약일이 쟁점아파트의 상속개시일과 더 가까운 점, 상속세 및 증여세법시행령 제49조 제2항 에서 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액으로 하는 것으로 규정하고 있는 점, 또한 전체적으로 2005년 및 2006년에는 아파트의 가격이 꾸준히 상승하는 추세이었다는 점 등을 감안할 때, 쟁점아파트의 상속개시일 현재 시가를 비교대상2아파트의 거래가액인 840,000천원으로 평가하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.