취득가액은 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 결정한 처분의 당부(경정)

[주 문] OO세무서장이 2007.11.30. 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세 39,037,770원의 부과처분은 취득가액을 29,242,320원으로 하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각합니다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인이 1999.12.16. OOO OOO OOO OOO OOOO번지 토지 2,396㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 2006.12.29. 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점토지 매매계약서상의 양도가액 180,000천원을 실지거래가액으로 하고 취득가액은 양도가액으로 환산한 26,691천원으로 하여 2007.11.30. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 39,038천원을 결정고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2008.2.13. 이의신청을 거쳐 2008.5.23. 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 처분청은 쟁점토지의 취득가액을 양도가액으로 환산한 가액으로 하였으나, 쟁점토지의 취득당시 실지거래가액이 부동산매매(취득)계약서(이하 “쟁점계약서①”이라 함)에 나타난 155,000천원임을 알 수 있음에도, 처분청은 청구인이 2000.8.17. 쟁점토지와 분할된 토지 1,009㎡(이하 “쟁점외토지”라 함)를 1년미만 보유하다가 양도하면서 쟁점토지의 분할전 토지(3,405㎡)의 취득가액 16,300천원으로 작성된 검인 부동산매매(취득)계약서(이하 “쟁점계약서②”라 함)를 실지거래가액에 대한 증빙으로 양도소득세 신고시 제출하였으므로 쟁점계약서①을 인정하기 어렵다고 하나, 검인계약서는 1999년 개별공시지가 기준으로 법무사사무실에서 단지 취득·등록세를 산정하기 위하여 관례적으로 작성한 것으로 이를 실지계약서로 볼 수 없는 것는 것이므로 이 건 처분은 취소되어야 한다. 또한, 청구인은 쟁점토지를 양도가액 180,000천원에 매도하였으나 쟁점토지가 맹지이므로 쟁점토지를 매도하는 조건으로 매수자에게 도로부지 67.3㎡를 20,000천원(이하 “쟁점비용”이라 한다)에 구입하여 주었으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시한 이전 양도자 권OO와 체결한 쟁점계약서①의 진위 여부를 판단하여야 하나, 취득시점인 1999.12.16. 금융거래 등 사실관계를 확인할 수 있는 자료를 구하기가 어렵고, 이전 양도자인 권OO가 쟁점계약서①에 기재된 취득가액이 실지거래가액임을 확인하고 있으나, 청구인이 쟁점토지의 분할전 토지를 구입하여 쟁점토지와 쟁점외토지로 분할한 후 쟁점외토지를 1년이내에 양도하고 실지거래가액으로 신고하면서 쟁점계약서②를 첨부하여 신고하였는 바, 청구인이 금융자료 등 객관적인 추가 증빙자료를 제시하지 아니하는 한, 쟁점계약서①을 실지계약서로 인정하지 아니하고 환산가액을 취득가액으로 한 이 건 과세 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 미신고한 쟁점토지 양도가액을 실지거래가액으로 결정하면서, 취득가액은 실지거래가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 결정한 처분의 당부

② 쟁점토지를 양도하는 조건으로 매수자의 도로용지 취득비용을 청구인이 부담한 것으로 보아 이를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

• 나. 관련 법령

(1) 쟁점①관련 소득세법 제96조 (양도가액) ①제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도 당시의 기준시가에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우

8. 제104조의3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 제100조 (양도차익의 산정) ①양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

(2) 쟁점②관련 (가) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비계산) ①거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 (나) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) ③법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

⑤ 법 제97조제1항제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

• 다. 사실관계 및 판단 (1)청구인은 1999.12.16. 쟁점토지를 취득하여 2006.12.29. 양도하고 양도소득세를 신고하지 아니하였으며, 이에 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 실지거래가액인 180,000천원으로 하고 취득가액은 양도가액을 환산한 26,691천원으로 하여 2007.11.30. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 39,037,770천원을 고지한 사실이 결정결의서에 의하여 확인된다.

(2) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지의 실지 취득가액이 쟁점계약서①에 기재된 155,000천원이고, 검인계약서인 쟁점계약서②는 1999년 개별공시지가 기준으로 법무사사무실에서 단지 취득·등록세를 산정하기 위하여 관례적으로 작성한 것으로 실지 취득계약서가 아니므로 쟁점계약서①의 거래가액을 실지 취득가액으로 하여야 한다고 주장한다. (나) 청구인이 증빙서류로 제출한 쟁점계약서①에는 청구인이 1999.12.8. 매도인 권OO로부터 매매대금 155,000천원에 매수한 것으로 나타나고, 권OO 날인은 목도장으로 되어 있으며, 권OO의 부동산매매사실 확인서(2008.2.12)에는 청구인에게 쟁점토지의 분할전 모지번의 토지를 매매대금 155,000천원에 양도하였다고 확인하고 있다. 청구인이 제출한 쟁점계약서①과 관련한 매매대금 영수증을 보면, 매매대금 155,000천원 중 매도자 권OO 누나 권OO가 1996.9.15. 중도금으로 45,000천원, 1996.9.22. 잔금으로 45,000천원을 받았다고 청구인 어머니 정OO에게 수기로 작성해 준 사실이 나타난다. (다) 처분청은청구인이 제시한 쟁점계약서①상의 매매대금 155,000천원에 대하여 사실여부를 증빙할 수 있는 금융거래 등의 자료가 확인되지 아니하고, 청구인이 쟁점외토지를 1년이내에 양도하면서 쟁점토지 분할전 토지의 취득가액을 16,300천원으로 작성한 쟁점계약서②를 첨부하여 실지거래가액으로 신고하였는 바, 청구인이 금융자료 등 객관적인 추가 증빙자료를 제시하지 아니하는 한 쟁점계약서①을 실지계약서로 보기 어려워 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 결정한 사실이 확인된다. (라) 부동산등기부등본에 의하면, 쟁점토지의 분할전 모지번 토지인 2번지3,405㎡는 청구인이 1999.12.16. 권OO로부터 취득하였으며,2000.8.24. 2번지(1,009㎡)와 2-14번지(2,396㎡)로 분할하였고, 이 중 2번지는 쟁점외토지로서 2000.8.25. 한OO에게 양도되었으며, 2-14번지는 쟁점토지로서 2006.12.29. 김OO외 1명에게 양도된 사실이 확인된다. (마) 청구인의 쟁점토지 보유기간 중 당해 토지의 기준시가 상승률과 청구인이 주장하는 실지 거래가액의 상승률을 비교하면 아래와 같이 나타난다. (OO O OO) O OOOO OOO OOOOO OOOO OOO,OOOOO O OOOO OOOOOO (바) 살피건대, 소득세법 제100조는 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하고, 같은법 제114조 제7항 및 같은법 시행령 제176조의 2 제2항 및 제3항에서 실지거래가액을 적용하여 양도소득세 경정시 취득가액이 불분명한 경우에는 ①3월이내의 매매사례가액, ②감정평가법인의 감정가액, ③양도당시 실지거래가액을 기준시가비율로 환산한 취득가액, ④기준시가를 순차로 적용하도록 규정하고 있다. 청구인은 쟁점토지 취득가액이 쟁점계약서①상의 매매대금 155,000천원이라고 주장하면서 매도자 권OO의 사실확인서, 매매대금을 실제 지급하였다는 영수증을 제출하고 있으나, 청구인이 제출한 영수증은 쟁점계약서①의 작성연도(1999년)보다 앞선 1996년에 작성되어 있고 금융증빙은 확인되지 아니하여 매도자 권OO의 사실확인서만으로는 증빙서류로서 신빙성이 부족한 반면, 청구인이 쟁점외토지 양도시 쟁점토지 분할전 토지의 취득가액(16,300천원)으로 작성된 쟁점계약서②(검인계약서)를 첨부하여 실지 취득가액을 사실과 달리 신고한 사실도 있고, 쟁점토지 양도시점의 기준시가(2006.1.1.기준)가 취득시점의 기준시가(1999.1.1.기준) 대비 515.5% 상승한 것에 비해 청구인이 주장하는 쟁점계약서①상의 취득가액 대비 실지 양도가액은 65% 상승한 것에 불과한 점 등을 고려할 때, 청구인이 주장하는 쟁점계약서①상의 취득가액을 실지 취득가액으로 인정하기 어렵다. 따라서, 쟁점토지의 실지 취득가액, 매매사례가액, 감정가액이 확인되지 아니한 이 건의 경우, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 확인된 실지 양도가액을 기준시가 변동률로 환산한 가액으로 산정하여 과세한 이 건 처분은 타당하다고 판단된다. 다만, 직권심리 사항으로 처분청이 취득가액을 26,691,588원으로 환산하였음이 경정결의서에 의하여 확인되는 바, 소득세법 시행령 제176조의 2 제2항의 산식에 따라 계산[180,000,000원(양도당시 실지거래가액)×11,404,960원(취득당시 기준시가)/70,202,800원(양도당시 기준시가)]하면 환산 취득가액은 29,242,321원이 정당하므로, 이를 취득가액으로 하여 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다고 판단된다.

(3) 쟁점②에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점토지를 김OO 외 1명에게 180,000천원에 양도하였으나 쟁점토지가 맹지이므로 당해 토지를 양도하는 조건으로 매수자에게 쟁점토지와 연접한 같은 리 2-3 도로용지 67.3㎡ 상당 지분을 20,000천원에 구입하도록 양도대금에서 공제하여 주었으므로 이를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장한다. (나) 청구인이 제출한 쟁점토지의 양도계약서에 의하면, 2006.12.29. 쟁점토지 매수자 김OOOOOO에게 180,000천원(일시불)에 매매한 것으로 기재되어 있고, 특약사항에는 공란으로 되어 있다. 청구인이 증빙서류로 제출한 도로용지의 부동산매매계약서에 의하면, 2006.12.20. 쟁점토지 매수자 김OO이 도로부지 매도자 강OO로부터 20,000천원에 매수하고, 등기부등본에는 2007.1.2. 소유권이전한 것으로 나타난다. 청구인이 매수자 김OO으로부터 쟁점토지 매매대금 180,000천원 중 도로부지 취득대금 20,000천원을 공제하고 나머지 대금 160,000천원만 받았다고 제출한 통장 사본을 보면, 청구인 어머니 정OO OOOO(OOOOOOOOOOOOOOOO) 계좌에 2007.1.2. 160,000천원이 입금된 것으로 나타난다. (다) 살피건대, 청구인은 쟁점토지를 양도하는 조건으로 매수자로부터 쟁점토지 양도대금에서 쟁점비용을 공제하고 받았으므로 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 양도비라 함은 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용에 해당하여야 할 것인 바, 쟁점토지 매매계약서의 특약란에 어떠한 매매조건도 명시되어 있지 아니하고, 청구인이 쟁점토지를 계약금 없이 매매계약(2006.12.29)과 동시에 매수인에게 소유권이전 등기를 해 준 사실에 비추어 볼 때, 쟁점비용을 공제한 매매대금을 2007.1.2. 받았다고 제출한 통장사본만으로는 쟁점비용을 공제해 주었다는 증거자료로 신빙성이 부족해 보이며, 또한, 쟁점토지와 도로부지의 매매계약서상의 계약날짜를 보면, 쟁점토지는2006.12.29. 계약되었고, 도로부지는 2006.12.20. 계약된 것으로 나타나고 있어, 청구인이 쟁점토지의 매매조건으로 도로용지 구입대금을 공제하고 매매대금을 받은 것인지 아니면 매수자가 자기의 필요에 의하여 도로용지를 매수한 것인지가 불분명하므로 쟁점비용은 쟁점토지 양도에 직접 관련되는 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장에 이유 없으나 처분내용에 일부 잘못이 있어 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.