실거래가액이 확인되지 않아 기준시가로 양도차익을 산정할 수 있는지 여부

심판청구를 기각합니다.

청구인은 2003.8.14. 취득한 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 983-1번지 소재 ○○프라자 402호ㆍ403호(이햐 “쟁점건물1”이라 한다)를, 2003.8.22. 같은 곳 401호(이하 “쟁점건물2”이라 하고, 쟁점건물1과 합하여 “쟁점건물”이라 한다)를 취득하여 보유하다가 2004.7.13. 쟁점건물을 양도한 후 2005.5.31. 실지거래가액(양도가액 1,100백만원, 취득가액 1,100백만원)으로 양도차익을 산정하여 양도소득과세표준확정신고를 하였다. 처분청은 양도소득세 확인조사를 실시하여 청구인이 신고한 실지거래가액이 사실과 다르다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 2008.3.4. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 168,603,320원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2008.6.2. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점건물1ㆍ2를 전소유자 신○○ㆍ김○○으로부터 금융기관 대출금 1,100백만원을 인수받는 조건으로 취득하여 최○○에게 금융기관 대출금 850백만원을 승계하고 나머지는 청구인이 채무 250백만원과 상계하는 조건으로 양도한 것인데도, 실지거래가액이 사실과 다르다 하여 기준시가로 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 신고한 실지거래가액과 쟁점건물의 전ㆍ후소유자가 제출한 매매계약서의 거래가액이 상이하고, 쟁점건물에 설정된 근저당권 채무의 명의변경사실이 없으며, 양수자 최○○에 대한 채무 250백만원과 관련한 입증자료의 제시도 없으므로, 청구인이 신고한 실지거래가액이 사실과 다른 것으로 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(⌜지적법⌟에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발행하는 소득

○ 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자가 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액 ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액 ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항의 규정에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한 자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

○ 소득세법시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

③ 법 제114조 제5항의 규정에 의하여 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 부동산등기부등본 및 양도소득세 신고서 등에 의하면, 청구인은 2003.8.14. 신○○로부터 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 983-1 소재 ○○프라자(지하 2층, 지상 7층) 402호ㆍ403호(쟁점건물1)를 취득한데 이어 2003.8.22. 김○○으로부터 같은 곳 401호(쟁점건물2)를 취득한 후 1년 이내인 2004.7.13. 쟁점건물1ㆍ2를 최○○에게 양도하고 2005.5.31. 쟁점건물의 양도차익을 실지거래가액(양도가액 1,100백만원, 취득가액 1,100백만원)으로 산정하여 양도소득과세표준확정신고를 하였음이 확인된다.

(2) 양도소득세 결정결의서 등에 의하면, 처분청은 2007.6.5.~2007.6.26. 기간 중 양도소득세 확인조사를 실시하여 청구인의 신고가액이 사실과 다르다 하여 기준시가(양도가액 1,235,543천원, 취득가액 962,225천원)로 양도차익을 산정하고 이 건 양도소득세를 경정고지한 사실이 확인된다. <양도소득세 신고 및 경정내역> (단위: 천원) 양도가액 취득가액 양도차익 결정세액 비고 신 고 1,100,000 1,100,000

• - 실지거래가액 경 정 1,235,543 962,225 244,450 120,975 기준시가

(3) 청구인은 쟁점건물을 양도하고 신고한 실지거래가액에 대해 거래당사자가 인감증명서를 첨부해 확인하고 있는데 처분청이 이를 고려하지 않고 증빙자료의 제시도 없다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

(4) 처분청의 이 건 조사관련자료 등에 의하면, 쟁점건물의 전소유자가 신고한 가액(쟁점건물1: 217백만원, 쟁점건물2: 428백만원)과 청구인의 실지취득가액(쟁점건물1:410백만원, 쟁점건물2:690백만원)이 상이하고, 청구인이 양도가액에 대해 후 소유자의 확인서(취득가액: 1,100백만원)만을 제시하고 있으며, 쟁점건물의 양도양수과정에서 근저당채무의 명의변경사실이 없는 것으로 나타날 뿐만 아니라 청구인과 후소유자간 채무채권액(250백만원)을 확인할 수 있는 증빙자료의 제시가 없어 청구인이 신고한 실지거래가액을 확인하기 어렵다.

(5) 살피건대, 쟁점건물과 같은 자산을 양도한 경우에 양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되면 그 실지의 양도 및 취득가액에 의하여 양도차익을 산정하고, 신고가 없거나 신고가 있더라도 그 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하면 기준시가에 의하여 양도차익을 산정하는 것이므로(대법원2003두10572, 2004.1.15. 같은 뜻), 처분청이 쟁점건물의 양도에 대하여 청구인이 신고한 실지거래가액이 확인되지 않는다 하여 기준시가로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.